房价、房价收入比与流动人口长期居留意愿——来自流动人口的微观证据

近年来房价迅速上涨,对加快农业转移人口市民化提出新挑战。文章从理论上探讨房价对流动人口长期居留意愿的影响机理,然后将2015、2016年31 403个流动人员样本与177个地级以上城市房价数据进行匹配,采用含内生变量的Probit两步估计模型检验房价和房价收入比对流动人口长期居留意愿的影响,并加入相关变量的交叉项进一步检验影响效应的个体差异和城市差异。结果表明:①房价对流动人口长期居留意愿影响不显著,房价收入比对流动人口长期居留意愿存在显著负影响。②附着在房价之上的城市公共服务有助于减弱房价收入比上涨对流动人口长期居留意愿的负效应。③房价收入比上涨对未打算在城市购房的流动人口的长期居留意愿的消极效应大于打算在城市购房的流动人口。此外,房价收入比上涨对流动人口长期居留的影响效应还存在显著的代际差异、流动距离差异。     

房地产“限购令”的调控机制与政策反思*——基于单中心双环城市模型的分析

近年来中国城市住房价格快速上涨,政府推出房地产“限购令”,以期调整房地产市场,控制城市房价。本文构建了带“限购令”政策约束条件的单中心双环城市住房市场模型,利用数值模拟的方法,从理论上分析房地产“限购令”的政策效果和作用机制。结果显示,限购政策使大中小城市房价均有所下跌,中小城市房价的下降幅度大于大城市的幅度,城市的投机性住房需求越大,限购政策的效果越明显。本文认为“限购令”作为非市场调控手段,仅可作权宜之计而非长久之策,应充分考虑城市的异质性特征,对限购政策进行辨证选择。     

外来移民对城市房价的影响：一种基于本地居民流动性的分解

本文采用一种新的分解方法,将外来移民对城市房价的总效应分解为外来移民的直接需求效应和通过影响本地居民流动性从而影响城市房价的引致需求效应,并估计了这两种效应在解释城市房价上涨中所占的比例。运用2015年1%人口抽样调查微观数据以及中国房地产指数系统的百城住房价格数据,实证结果表明,外来移民占比增加1%,城市房价上涨0.59%,其中,移民的直接需求效应可以解释总效应的73.9%,剩余26.1%由外来移民的引致需求效应解释。本文结果意味着,外来移民不仅会通过直接的需求效应推动城市房价上涨,而且还会通过影响本地居民的流动性从而间接影响城市住房价格,忽略这一引致需求效应将会低估外来移民对城市房价的影响。     

住房金融化、房价波动与收入不平等

经济金融化趋势下的住房金融化放大了中国房价波动，房价与居民收入变动间的反馈循环加剧了收入不平等，阻碍了共同富裕目标的实现，冲击了金融体系的稳定。基于省级面板数据，构建联立方程模型进行实证分析，研究发现，住房金融化与房价之间、房价与居民收入差距之间均存在双向正相关关系。住房金融化推动了房价上涨进而拉大了居民收入差距；居民收入不平等与住房金融化之间呈U型关系，住房金融化水平随收入差距扩大先降后升，当收入不平等程度超过拐点，住房金融化程度的加深通过房价变动拉大收入差距，而收入差距扩大也加深了住房金融化，两者间呈现典型反馈循环效应。因此，政府应充分运用政策工具加以调控，推进房地产去金融化，缩小收入差距，实现收入平等基础上的共同富裕。     

FDI与房价

本文在存量模型基础上,构建了一个外资参与的房地产市场局部均衡模型,考察了外资对房价的影响。理论模型显示,需求环节外资流入将导致房价上涨,开发环节外资流入将导致房价下降。本文使用中国35个大中城市1996-2010年的房地产市场和FDI数据,发现开发环节外资（FDI）对中国大中城市房价具有显著负向影响。另一方面,FDI与房价的影响是非对称的,FDI对房价的影响大于房价对FDI的影响。因此,为抑制高房价,在对需求环节外资（“热钱”）严格限制下,应鼓励外资进入房地产开发。此外,收入是影响房价的最主要因素;城市化越快,房价越容易上涨。     

房价变动对居民消费影响的门限测度——基于中国35个大中城市的实证研究

本文分析房价影响居民消费的非线性机制,并对中国35个大中城市房价变动影响居民消费的门限效应进行实证研究。结果发现:总体上看,当房价处于低增长机制或居民收入处于高增长机制时,房价上涨对居民消费产生显著促进作用,反之,房价对居民消费的影响不明显甚至出现挤出效果;以购房首付比区分不同城市后发现,当高首付比城市的房价或居民收入处于低增长阶段,而低首付比城市的房价或收入处于高增长阶段时,房价对居民消费产生显著正向影响;可支配收入是居民消费的决定因素。因此,如果政策当局希望有效实现促消费之目标,则需在总体上将房价维持在低速增长机制,并保持居民收入较高增长。     

我国房价上涨对省域人均收入差距的影响分析

从房价上涨与我国地区收入差距的现实状况出发,探讨房价与地区收入差距的内在联系。在地区之间原始资本积累存在差异的基础上,进而从理论上进一步分析了房价对地区收入差距的加剧作用。以住宅商品房销售价格为主要解释变量,利用1998—2015年中国30个省市的省际面板数据,首先采用POLS、固定效应模型和随机效应模型检验了房价上涨对收入差距的影响;随后,通过Moran's I指数对全国层面和地区层面收入差距的空间效应进行了测度;最后,引入SAR模型和SEM模型,对地区收入差距的空间效应进行了实证检验。回归结果认为,我国地区收入差距存在着显著的空间效应,而房价上升将加剧我国地区之间的收入差距。     

“土地财政”被误解了吗*——基于扩张原因与福利结果的重新考察

不同于既有研究仅强调财政分权和经济绩效分别是“土地财政”产生原因和影响结果,本文在第一代面板单位根IPS检验、Hadri LM检验、Fisher ADF检验和第二代面板单位根Pesaran CIPS检验基础上,使用1998-2012年省际面板数据和Pooled OLS方法、FE OLS方法、SYS GMM方法重新考察了“土地财政”的扩张原因和对社会福利的影响。实证结果表明：(1)“土地财政”除了受同质性中央财税制度的影响,还受到人力资本、人口规模、产业结构和技术水平等异质性地方非制度因素的影响;(2)“土地财政”不是既有研究断定的“绝对攫取”,实质上是一种“名义攫取”,短期内对提高社会福利水平具有一定益处。本文发现“土地财政”在扩张原因和影响结果上均被误解了,在“后土地财政时代”,应将“土地财政”的收入视角从“卖地赚钱”转向“以地生财”,政策视角从“资本积累”转向“信用融资”,经营模式从“土地收入”转向“土地基金”,从而有效解决地方财政增长乏力和新型城市化过程的财政收支缺口问题。     

政府管制、就业质量与收入差距——基于流动人口数据的研究

通过将宏观层面数据与2015年全国流动人口卫生计生动态监测调查数据相匹配，本文实证考察了政府管制对流动人口就业的影响。结果发现：政府管制越严格，流动人口的就业质量越低，表现为就业稳定性下降、更难到正规就业部门就业和劳动收入减少，一系列稳健性检验证实了结论的可靠性。进一步地，政府管制导致的就业扭曲不仅产生了流动人口内部的性别收入差距，还拉大了流动人口与城市户籍人口之间的收入差距。从代际差距的角度看，受政府管制影响，流动人口的低就业质量还降低了未成年子女随迁的概率，加剧了留守儿童问题。最后，地区劳动保护的加强与流动人口自身议价能力的提升在一定程度上有助于缓解政府管制对就业质量带来的负面影响。本文的研究表明，推进政府简政放权改革有利于继续释放“流动人力红利”,缩小社会收入差距和促进经济健康增长。     

农民工养老保险统筹收入再分配研究

农民工养老保险统筹收入再分配集中体现着养老保险全国统筹的缩小收入差距和有利于流动人口养老金异地接转两大主要功能。本文从收入再分配入手研究农民工养老保险全国统筹的合理性及实现路径,构建了农民工养老保险统筹收入再分配系数总模型和分系数模型,提出了农民工养老保险全国统筹“两类型”和“五方案”, 并对农民工养老保险统筹给付水平、收入再分配系数进行了定量分析,最后通过生存公平和劳动公平检验确定了替代率10%的中央统筹模式为现阶段农民工养老保险全国统筹起步最优方案,进而提出了具体政策建议。     

高房价与城镇居民创业*——基于CHIP微观数据的实证分析

以往有关高房价与创业的研究存在一定争议,本文基于2002年和2008年中国家庭收入调查（CHIP）分析了高房价对城镇居民创业行为的影响。实证结果表明,在其他条件不变的情况下,高房价能够提高中国城镇居民的创业概率,负担房贷会降低城镇居民创业的可能性,高房价刺激的多为自雇型创业,对老板型创业的促进作用不明显。由于促进的大多是自雇型创业,所以不能高估高房价对创业活动的激励作用,在未来鼓励大众创业的过程中应该着重考虑其他制度性因素。       

中国城乡二元经济结构转化的影响 因素分解：1981-2009年

本文在理论层面对“刘易斯-费景汉-拉尼斯模型”进行了拓展，指出二元经济结构集中表现为城乡居民存在收入差距，这种差距与城乡两部门的劳动力-人口的转化、经济产出-居民收入的转化以及劳动力-经济产出的转化紧密相关。二元经济结构可被分解为四种因素：收入产出比差距、资本产出比差距、资本劳动比差距和劳动参与率差距。基于这种因素分解法，实证分析得出：1981-2009年，在我国的二元经济结构中，收入产出比差距、资本产出比差距、资本劳动比差距和劳动参与率差距的年均贡献度分别为-6876%，-1373%，16435%和1814%，而劳动生产率差距的年均贡献度为15062%。我国二元经济结构转化的主要影响因素是劳动生产率差距（尤其是资本劳动比差距）和劳动参与率差距，这源于农村劳动力非农化流转伴随着农村资本形成相对迟缓以及农村人口迁移相对滞后。基于这些结论可以给出新时期我国推进二元经济结构转化的若干政策建议。     

Migration and urban poverty and inequality in China

Using data from recent surveys of migrants and local residents in ten cities in 2005, this paper examines how migration influences measurements of urban poverty and inequality in China, and also compares how other indicators of well-being differ for migrants and local residents. Contrary to previous studies that report that the income poverty rate of migrant households is 1.5 times that of local resident households, we find relatively small differences in the poverty rates of migrants and local residents. Although the hourly wages of migrants are much lower than those of local residents, migrant workers work longer hours and have lower dependency ratios and higher labor force participation rates. Including migrants increases somewhat measures of urban income inequality. Significant differences between migrants and local residents are found for non-income welfare indicators such as housing conditions and access to social insurance programs.     

包容性金融发展与城乡居民收入差距*——基于中国内地省级面板数据的实证研究

本文借鉴二元经济增长模型,分析了包容性金融发展与城乡居民收入差距的关系,并采用2011—2015年中国内地省级面板数据,运用面板数据模型和系统GMM模型对理论假设进行了实证检验。实证分析发现：（1）包容性金融发展对缩小城乡居民收入差距具有明显的促进作用;（2）传统银行的金融服务成本、互联网金融的数字支持服务程度对城乡居民收入差距的影响显著为负,这表明,包容性金融发展缩小城乡居民收入差距的直接作用主要是通过降低金融服务成本实现的;（3）传统银行金融包容性在缩小城乡居民收入差距方面的作用,东部比中西部更加明显,而互联网金融包容性对城乡居民收入差距的影响在中西部地区显著。据此,本文提出,应重视包容性金融发展的收入分配效应,以缩小我国城乡居民收入差距。     

Housing price,talent movement,and innovation output: Evidence from Chinese cities

How housing costs would influence the job‐housing choice of talent and associated city‐level innovation performance is a question of interest for urban development policies. Recently, considerable attention has been paid to the influence of rising housing prices on the attraction of talent and the associated innovation output in major Chinese cities. In this paper, we use the housing price data of 51 cities from the China Real Estate Index System database and the corresponding macro data of China City Statistical Yearbooks from 2005 to 2014 to analyze this focal research question. The empirical analysis shows that the increase in city housing prices generally correlates positively with city innovation outcome and talent attraction, suggesting no crowding‐out effect on the innovative performance of the city. However, the positive association between housing prices and innovation outcome and talent attraction has started to disappear in first‐tier cities in recent years, suggesting potential crowding‐out effect if the increasing housing prices transform to bubbles. This research thus provides considerable policy implications concerning the impacts of housing prices on talent movement and innovation output.     

长三角房地产市场的价格差异及决定因素

城市的房地产价格能充分反映所在地区经济发展水平、人口集聚、资金流动和居民的消费偏好等有关信息.长三角城市群房地产市场显现较明显的体系分层结构,为研究房屋价格差异的决定因素提供了很好的素材.文章用长三角16个城市2000-2004年房地产市场的数据,揭示了需求差异是决定长三角地区城市间房屋价格差异的主要因素.其中,城市之间在居民人均收入和非农人口比例的差异又是决定各个城市对住房存在不同需求的主导因素.然而,我们同时发现,人均房屋竣工面积等供给因素对房屋价格并没有显著的影响.这说明当前长三角城市群的房地产市场价格差异主要由需求因素决定,供给因素起到的作用较弱.     

存款利率市场化下商业银行经营结构与存款利率的关系研究

中国存款利率市场化开启时期正是银行经营快速转型阶段，研究银行经营结构对存款利率的影响具有重要现实意义。基于2011—2017年中国105家银行数据，本文验证了银行经营结构与存款利率之间的关系。研究表明：（1）两类非利息收入影响存款利率的方向不同。手续费及佣金收入降低了存款利率，而其他经营收入提高了存款利率。（2）存款负债占比越高，存款利率越高，且这一作用在城商行和农商行中更明显。（3）非利息收入和存款负债存在交互作用。手续费及佣金收入、存款负债减弱了彼此调节存款利率的作用，其他经营收入、存款负债增强了彼此调节存款利率的作用。（4）影子银行规模越大、存款利率越高，但这一作用随着手续费及佣金收入的扩大而减弱。随着利率“双轨制”的逐步取消与金融业的进一步开放，银行需尽快完善存款定价机制，防范利率风险。      

论住房的刚性需求

住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求。在刚性需求内部具有不同级别的"刚性",刚性渐减的顺序是货币化的拆迁性需求、婚房需求、改善型需求。对于不同性质的城市,其住房刚性需求是不同的,政治性城市住房刚性需求比较大,开放性城市刚性需求变化较大;在现阶段,由于房价财富幻觉导致了刚性需求加速效应和叠加效应。制度变迁、房价和收入都是影响住房刚性需求的重要因素。     

Search, migration, and urban land use: The case of transportation policies

We develop a search-matching model with rural-urban migration and an explicit land market. Wages, job creation, urban housing prices are endogenous and we characterize the steady-state equilibrium. We then consider three different policies: a transportation policy that improves the public transport system in the city, an entry-cost policy that encourages investment in the city and a restricting-migration policy that imposes some costs on migrants. We show that all these policies can increase urban employment but the transportation policy has much more drastic effects. This is because a decrease in commuting costs has both a direct positive effect on land rents, which discourages migrants to move to the city, and a direct negative effect on urban wages, which reduces job creation and thus migration. When these two effects are combined with search frictions, the interactions between the land and the labor markets have amplifying positive effects on urban employment. Thus, improving the transport infrastructure in cities can increase urban employment despite the induced migration from rural areas.