深圳特区内土地供应“断顿”还是“井喷”

2003年以来是房地产土地政策出台最多的两年。在短短两年时间内，国家和地方都相继出台不少有关土地方面的法规、文件，从土地使用权出让到严格土地规范管理，从叫停别墅用地到全国范围内的土地清理整顿，土地市场或说房地产市场，出现了前所未有的“断幅”现象，这从各地开发商疯狂圈地的表象，也可见一斑。     

也谈房地产行业公允价值应用

新会计准则中最大变化之一是公允价值概念的引入。由于投资性房地产在具体的计算方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又有意愿通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续上涨的大环境下，     

关于划拨土地使用权评估的几点思考

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日     

土地出让制度改革对房地产上市公司的绩效影响

从2002年至今，我国土地使用权的出让方式开始由协议划拨向招拍挂转变，土地市场引入了买方竞争，使得土地价格越来越反映出其内在的市场价值，从一定程度上缓解了原有协议划拨方式下可能存在的权力寻租、土地贱买、国有资产流失等问题。然而，对于房地产企业而言，招拍挂制度的实施则是“喜忧参半”：一方面，土地使用权出让实施招拍挂在一定程度上意味着“关系性拿地”的结束，土地市场朝着公平透明的方向发展；而另一方面，竞争的加剧又从某种程度上稀释了企业的超额利润，同时，招拍挂制度与土地的刚性供给共同促使土地价格不断攀升，加剧了房地产企业的成本负担与资金压力。     

企业开发自用房产土地使用权核算的探讨

《企业会计准则-无形资产》(以下简称准则)第21条规定：企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。《企业会计制度》(以下简称制度)第47条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；     

集体建设用地流转的立法思考

《宪法》第十条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，很显然，这里的“土地使用权”不仅指国有土地使用权，集体土地使用权亦包含其中。国有建设用地可以通过市场竞价、公开出让、租赁等方式最大限度地显化商品价值；按照《宪法》的规定，集体建设用地流转理所应当不应排斥在土地市场之外。     

土地价值属性的界定及估价方法的研究

在房地产估价中，土地价值属性的界定及其估价方法的研究日益重要，土地价值从形态上可以分为有形价值和无形价值；从特性上可以分为直接价值和间接价值；从收益上可以分为经济价值、环境价值和社会价值；从价值属性上可以分为市场价值、使用价值和潜在价值等等。伴随我国社会主义市场经济深入发展，上述价值的界定及其估价已摆到我们面前，例如：机场、车站、码头、公园绿地、农田、林地、草原、水面等不同土地利用方式的土地估价：由于土地利用方式不当引起的环境破坏、污染、损害、灾害等直接间接的价值损失补偿估价；桥梁、水坝、地下停车场、立交桥等特殊载体的土地估价。     

固定资产与投资性房地产准则差异探析

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，其基本特征是服务于企业自身的生产活动，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益。企业的自用房地产包括：已用于固定资产建设的土地使用权；生产商品、提供劳务或经营管理的建筑物。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产具有以下特点：投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险；随着时间的推移，其市场价值会超过其账面价值；投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差。企业的投资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。     

浅谈公允价值在我国新会计准则中的应用问题

一、公允价值在投资性房地产准则中的应用 《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新会计准则中新增加的一项准则，用于规范土地、房产中专门用于投资（而不是自用）项目的处理。该准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。     

论单独制定投资性房地产准则的必要合理性

《财会月刊}2011年第7期刊发了朱玉广同志的文章《我国需要单独制定投资性房地产准则吗》，随后第8期刊发了该作者的另一篇文章《对投资性房地产准则规定的不同看法》（分别简称“朱文一”和“朱文二”）。朱文一从出租房屋和土地使用权的非投资性、公允价值的计量以及持有以备增值的土地使用权的核算三个方面提出我国应取消投资性房地产准     

土地设定抵押的法律思考

根据《担保法》、《城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列国有土地使用权可以设定抵押权：一是单独的土地使用权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的土地使用权或通过国有土地租赁方式取得的承租土地使用权。二是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让、国有土地租赁还是划拨，只要房地产权属合法，     

关于划拨土地使用权评估的几点思考

近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。如何搞好划拨土地使用权评估，规范房地产中介市场，就成为当前房地产市场中急需解决的问题。     

对划拨土地使用权评估的思考

随着企业股份制改造的不断深入,国有企业将划拨土地使用权作价投资入股的经济行为也逐渐增多。《城市房地产管理法》明确规定：依法取得土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产(第27条);以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批-……由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(或)不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理(第39条);以盈利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家(第55条)。从以上规定中,可以得出结论：划拨土地使用权可以作价投资或入股,但需报批,并补交地价;对其价值进行评估当然也是合法的。     

浅议房地产抵押价值的评估

房地产金融中，房地产作为贷款的抵押物，如何确定抵押物的价值，是金融机构风险管理的重要内容之一。房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。所谓抵押房地产是指抵押人抵押给债权人的合法拥有的法律允许转让的房屋所有权、土地使用权和其他房地产权利。房地产抵押价值是确定贷款额度的依据。因此，房地产抵押评估工作对于抵御贷款风险来说，显得尤为重要。     

宁波市房地产拍卖市场的现状与建议

随着我国社会主义市场经济的发展和房地产市场的持续好转，许多从事商品拍卖的拍卖企业纷纷涉足房地产拍卖。许多房地产经拍卖，土地使用权随房屋被转让，划拨土地使用权因此大量流入市场，严重冲击了土地市场。本文着重分析房地产拍卖市场的现状、问题及成因，提出规范土地市场的建议。     

土地使用权会计核算与涉税处理

“土地使用权”核算中税收征纳双方容易发生争议的问题有三个：一是有的企业帐簿中列有“固定资产——土地”;二是已列入房产原值的土地价值经评估后,对能单独反映的土地价值,能否从房产原值中剔出来,列入“固定资产——土地”或“无形资产——土地使用权”;三是企业现在购置的土地使用权,在会计核算上是列入“固定资产——土地”还是“无形资产——土地使用权”。正确理解此类问题,既涉及纳税人会计核算、     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

投资性房地产公允价值计量模式刍议

一、相关概念 （一）投资性房地产的概念。房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,房地产中的土地是指土地使用权,房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构筑物。投资性房地产,就是指为赚取租金或资本增值,又或者两者兼有而持有的房地产,新会计准则规定,投资性房地产包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物三种。     

投资性房地产后续计量核算探讨

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产通常应采用成本模式或公允价值模式进行后续计量,但同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种计量模式。企业应设置“投资性房地产”一级科目,并按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。     

＇2008问题解答之一（001～008）

001．我公司为从事房地产开发的企业。2004年公司通过土地交易中心承受一宗土地用于房地产开发，土地最终拍卖成交价为5600万元。土地交易中心给公司出具的是省级财政部门的票据。我公司在申报销售不动产营业税时，将所承受的土地使用权价值分期按一定比例从计税营业额中予以扣除。当税务机关稽查时，认为土地使用权价值不应从计税营业额中扣除。其理由是：省级财政部门的票据不合法，不能作为扣除的依据。问：税务机关的处理是否正确？