商品房预售中对预购人利益保护探析

文章着重从商品房预售合同的法律性质、特征及基本条件、当前预售合同的缺陷及国家行政机关通过约束开发商的行为来保护预购人的利益等三大方面对当前商品房预售中对预购人利益的保护问题进行阐述。     

商品房预售合同与相关法律问题

商品房预售在当前商品房交易活动中的比重越来越大，预售合同则对交易行为起到了规范、保障的关键作用。就合同性质而言，商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和重复预售等原因引起的合同纠纷，应把握按揭法律特性进行责任分析，依照重复预售具体情况进行买受人确定。     

谈商品房预售的法律问题

商品房预售合同就其性质而言是买卖合同的一种,但不是一般的买卖合同,而是一种特殊形式的房屋买卖合同,就此,本文仅对商品房预售合同的法律性质、预售合同登记的法律效力问题做一探讨.     

各国政府对房屋预售的管理

政府对预售的许可管理,主要有两类:一类是澳洲以及日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等亚洲国家和地区,政府规定预售条件,实施预售许可管理,对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书,日本需获得建筑许可。香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。另一类是欧美多数国家和地区,不实行许可管理,买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。     

论预售商品房再转让的正当性及其法律规制

预售商品房再转让行为在预售商品房交易市场中大量存在,由于市场发展的不成熟和相关立法的有待完善,使得过度投机行为成为再转让市场中最大的弊病,给预售商品房再转让带来了较大的负面影响。因此,法学理论界对是否应允许预售商品房再转让行为的存在,一直没有达成共识。本文从预售商品房再转让行为的法律性质上分析,指出预售商品房再转让实际上就是合同的权利转让或合同权利义务的概括转让,有其存在的正当性。在此基础上,针对其实践操作中存在的问题,就如何对预售商品房再转让行为加以有效的引导和规范提出了一些建议。     

从商品房预售合同的性质谈商品房预售价格纠纷的处理

从商品房预售合同的性质谈商品房预售价格纠纷的处理商品房预售合同纠纷中，最多的是商品房预售价格纠纷．在价格纠纷的处理中，人们坚持的原则一般有两种．一种主张应适用合同约定原则处理．即商品房买卖价格一经双方当事人在合同中约定，应具有法律效力，一般不应变更．...     

浅析赠与合同任意撤销权与受赠人信赖利益的保护

由于赠与合同的单务性与无偿性，我国《合同法》第一百八十六条第一款，允许赠与人随时食言（赠与人的法定任意撤销权），体现了鼓励并保护善良赠与人的立法意图，然而赠与人的法定任意撤销权却可能与受赠人对赠与的合理信赖发生冲突。文章旨在探讨赠与合同中双方权利义务的设置，进而论证了赠与合同任意撤销权对赠与合同双方当事人的利益平衡的影响，确定合理信赖的判断标准；论述赠与合同中信赖利益赔偿责任之构成要件及信赖利益赔偿之范围。     

试论商品房预售合同登记相关问题

自从商品房预售制度出现以后，就逐渐显现出其不凡的号召力。近年来，随着期房比例的增大，在商品房预售不断发展的同时，其相应的弊端也逐渐出现，因其本身存在的一些缺陷以及监管不到位等原因使商品房预售合同纠纷产生的数量不断增大。在预售过程中，签订商品房买卖合同之后进行的商品房预售合同预告登记与备案登记都是物权取得之前的登记。在生活中，买受方的混淆容易产生纠纷。     

浅析赠与合同的任意撤销权

赠与合同是典型的无偿单务合同，在赠与关系中，仅有赠与人负担给付义务，而受赠人不承担相应对价的义务。所以我国在法律制度设计上赋予了赠与人以任意撤销权来维护赠与人的利益。但是，我国赠与合同任意撤销权的立法规定存在一些不足．应借鉴国外的一些规定和其它撤销权的有关规定。对其加以完善。     

缔约过失责任适用条件及赔偿范围之界定

随着时代的变迁，缔约过失责任许多新的发展变化已同传统理论不相适应，发生了分歧。文章主要讨论缔约过失责任适用条件及赔偿范围的界定问题。笔者认为，缔约过失责任不仅适用合同未成立、被撤销、无效情况，也适用于合同有效成立的场合．其赔偿范围既包括信赖利益的损失．也应包括固有利益的损失。     

1950-1980年代的农副产品预购定金制度

1950—1980年代我国在推行农副产品统购政策时,实行了农副产品预购定金制度。农副产品预购定金制度是一种商业信用制度,它发端于1949年末推出的棉花预购定金制度,"一五"时期得到完善,20世纪80年代末基本结束。农副产品预购定金制度给农民带来先用钱后卖农产品的实惠,在一定程度上缓和了农副产品统购制度所造成的政府与农民的紧张关系,是农副产品统购制度得以推行的"润滑剂"。农副产品预购定金是农村经济组织筹集生产资金的重要来源,成为财政投入与银行信贷投入之外国家向农村经济注入生产资金的第三条主渠道。农副产品预购定金制度对满足农民及农村经济组织的资金需求,促进国家急需的农副产品的生产,发挥了积极作用。农副产品预购定金制度也存在运行成本过高的问题。     

商品房预售亟需风险共担机制

近年来，因期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷。人们不禁疑惑：房屋预售制度难道真成了让消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏？[编者按]     

商品房领域格式条款点评

线索之一 认购定金难归还 目前,消费者在选购商品房时,常常被开发商要求签订"认购书"、"订购协议"之类的认购协议,即由开发商事先准备好的格式合同,主要就消费者所选定的房屋位置、面积、单价、优惠比例、付款方式等几方面进行简单约定.其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则几万元的定金,并限定在短时间内签订《商品房买卖(预售)合同》.而在签认购协议之前,开发商往往不向消费者提供《商品房买卖(预售)合同》等相关资料,使消费者无从了解自已的权利、义务,却在种种诱导下被套上了具有惩罚性的定金枷索.     

房地产销售上网冷思考

一、什么信息在上网为了提高商品房交易信息的透明度,规范商品房销售行为,方便房地产登记,2004年3月24日上海市人民政府批转了《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》(以下简称《办法》),规定上海市新建商品房的销售(包括预售和现售)均应按《办法》规定进行合同网上备案和     

武汉：施工企业可停工催款

日前，武汉市人民政府办公厅下发了《关于进一步加强防范建设领域拖欠工程款监管工作的通知》，鼓励建筑企业运用法律手段解决拖欠工程款问题。通知规定，若建设单位未按合同约定支付工程款，施工企业可放慢施工进度或停止施工，并要求建设单位按合同约定支付工程款。办理商品房预售许可的建设项目，所取得的预售款项应当全额进入专用账户，先行用于工程建设款的支付。建设单位向建设行政主管部门办理建设工程竣工备案手续时，应当提交由施工总承包企业出具的无拖欠工程款的证明或双方确认的工程款结算及支付方式等资料。     

商品房预订意向书法律问题初探

商品房预订意向书是预约合同。其效力可分为两种:一是优先性协议,预订意向人有优先承诺权;二是带未决条款的预约,当事人不仅负有诚信谈判的义务,而且必须订立商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预订意向书,应当认定无效,但是在起诉前取得许可证明的,可以认定有效。     

北京将出新《商品房预售合同》范本细化约定

目前正在使用的2003版《商品房买卖合同示范文本》近期将再做修改。为降低购房人购买期房的风险，新版合同范本还将单出一本《商品房预售合同》范本。     

期房销售改革的可行性分析

期房销售亦即商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的，1991年土地有偿使用制度出台，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推广，1993年“安居工程”开始启动，房地产市场化首先以外销房开始自由买卖向所有人可以自由买卖推广。1993年虽然进行了调控，但面向个人的住房商品化市场已经开放，结束了个人住房购买的审批制和价格的审批制。1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。随后2001年建设部95号令《城市商品房预售管理办法》明确了相应的细则．使商品房预售制度成为市场绎营核心管理制度之一。     

论合同效力的扩张

各国民法债权制度毫无例外地均强调合同相对性,即合同不具有涉及第三人的效力,强凋债权效力只涉及于债务人,不能涉及债务人以外的第三人。其目的就是最大限度地保护个人的自由,尽力给每个人以最大的活动空间,维护任何人不受他人之间约定的约束。但随着商品经济及社会不断向一体化的发展,近代各国立法及判例对此已有突破,各国民法中产生了使合同之债具有保护第三人的功能,同时也使合同的效力扩及于第三人。这主要体现在:     

期待利益赔偿的经济分析

合同违约的救济方式主要包括损害赔偿和强制履行，在两大法系中，这两种方式的地位却不一样，英美法系倚重前者，而大陆法系更重视后者。而期待利益赔偿是损害赔偿的救济方式中最重要的一种，同时也是经济学分析合同法研究中对合同救济所认可和加以分析的主要方式。期待利益赔偿一定程度上能够提高交易的效率，能使要约人内在化承诺人的合同利润，在决定履行还是违约的问题上给了要约人一个适当的激励，同时在他决定防范投入上也给了一个适当的激励。