家属住宅商品化的探索

遵照中央领导同志关于城市住宅要实行商品化的指示和国家的有关规定,我矿在新建家属住宅中,进行了商品化的试点。实践说明,在企业内部搞住宅商品化是可行的。我们具体做法是: 1.住宅统一由矿里设计施工,统一住房标准,统一核算房屋成本。房屋成本的构成,包括土地开发费、房屋建筑费和基建贷款利息支出。 2.房屋建成后,按成本出售给职工,每户一套间为限,售价不计算土地开发费。 3.为鼓励职工个人按房屋造价买房,房屋售价只收成本的1/3。进住时先交售价的2/3,其余1/3在一年内付清。层次价格可根据具体情况予以调整。购房者付清价款后发给产权证书,房子归己所有,土地仍为国家所有。职工买房以后,如果中间调离矿     

煤矿企业应积极推行住宅商品化

推行住宅商品化是我国城镇居民住房的一项重大改革.随着经济改革的深入,越来越多的煤矿职工认识到改革现行住宅制度的必要性.从全国住宅改革的发展趋势看,煤矿企业推行住宅商品化已势在必行.长期以来,煤矿企业职工家属住宅一直实行的是低房租政策,实际上等于国家把职工家属的住房问题全部包了下来,认为这是社会主义的一大优越性.实践证明,这种由国家投资建造住宅再分配给职工居住,仅收少量租金的办法,弊病甚多.一方面,国家收取的少量房租根本不够支付修房费用,每年都要花费大量资金给予补贴,致使不少房屋“超期服役”,破房、危房日益增多;另一方面,由于房屋产权归公,住户不注意维护保养,房屋损坏严重,使用年限缩短;同时,也刺激一些人利用职权多占住房,助长了不正之风.总之,这种低房租政策超越了我们国家的经济承受能力,不仅严重影响了城市经济的进一步发展,而且使住房的紧张状况难以得到缓和.     

住宅一、二手市场的概念

根据房屋建成后产权转移的先后,住宅买卖市场分为一级市场和二级市场,或者称为一手市场和二手市场。一般来说,新开发楼宇的首次出售称为“一手市场”,而其后的转让或再转让均称为“二手市场”。 目前,通过住宅一二手市场的联动以激活房地产整体市场是各级政府和广大居民关心的焦点:政府期望通过搞活住宅二手市场来带动一手市场,消化留存于一手市场里的、大量的空置商品住宅,从而盘活沉淀在空置房上的资金,进而     

发达国家的住宅消费政策

一、住宅的福利政策 在日本,为解决私人住房问题,提高私人住宅拥有的比例,在政府的指导下,各企业和事业部门都为中低档工资的职工制订了各种各样的有偿提供住房的福利措施来帮助职工购房,主要措施有:1、平价公寓。大型企事业在城乡结合区建造了少量普及型多层公寓,以平价出售或出租给中低收入职工。房价和房租比一般商品房便宜得多,分期付款的期限也更长些。2、在住房贷款上,一般视职工工龄提供低息或无息贷款,贷款额约占房价二分之一     

基于ANN-CVaR模型的住宅投资风险评价研究

商品住宅的开发投资风险越来越大,建立有效的评价方法和模型已经迫在眉睫.文章定性分析和定量测算相结合,使用BP神经网络和条件在险价值,构建了商品住宅开发投资的风险评价模型.通过整合BP神经网络和CVaR模型的优点,更真实准确地反映住宅投资风险,并做了实证研究.该模型在判断出风险程度的同时给出风险来源,指导商品住宅的投资决策.还为以后研究商品住宅开发投资风险提供了新思路.     

解决城镇居民住宅问题的一个比较好的过渡办法——沙市补贴出售住宅试点调查

住宅是商品。当前我国实行的国家统建、低租金分配的“半供给”制度,掩盖了住宅这一商品的本来面目,它的生产和分配,不能按经济规律办事,因而也难于提高其经济效益。从长远看,住宅商品化势在必行,势在必“化”。吴家骏、汪海波两同志《解决城镇居民住宅问题的一个比较好的过渡办法》一文详细介绍了沙市试行的补贴出售办法,这种过渡办法是可行的。     

组织住宅商品化企业集团的设想

三月,国务院公布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》。明确指出:“我国城镇住房制度改革的目标是:按照社会主义有计划的商品经济的要求,实现住宅商品化。”因此,施工企业也要适应这个形势,组织住宅商品化的企业集团。孙梦兰经理这篇文章只是个设想,他力求在探索中摸出改革的新路。     

《物权法》不等于解除住宅禁商令

通过住房制度改革,以及商品住宅建设与发展,住宅成为居民的个人财产。同时,随着城市经济社会发展,特别是市场经济体制的建立,住宅商用的现象,成为一些城市的普遍状况。由     

住宅商品化中的一个法律概念问题

《煤炭经济研究》今年第五期发表的《家属住宅商品化的探索》一文中,涉及到产权(即所有权)的法律问题,现提出个人的一点看法,供商榷。文章中提出“为鼓励职工个人按房屋造价买房,房屋售价只收成本的1/3。……购房者付清价额后发给产权证书,房子归己所有,土地仍为国家所有。职工买房以后,如果中间调离矿区,可由矿里办理转证,但不得转让给非矿上的职工。转让不了的,矿里按合理价格回收,不准拆散,不准个人自由     

启动住宅市场的难点分析

1998年国家为扩大内需,采取了一系列刺激住宅业发展的相关措施,如出台各项房改政策、增加住房抵押贷款、连续降息等,对住宅市场需求起到了一定的拉动作用,为住宅市场的发展提供了一个良好的环境,就目前情况来看,虽然大中城市取消实物福利分配住房,扩大个人住宅消费信贷已经初步到位和初具规模,但是建成住宅不能及时出售与居民家庭居住条件不能得到预期改善的矛盾仍然十分突出。主要问题大致可以归纳为开发商、居民家庭、贷款银行和政府配套措施等四个方面。     

雅典废墟与奥运住宅

2004年举行了雅典奥运会,雅典奥运村也最终成为了平民住宅。希腊政府为了扶持低收入家庭购买,将其定向出售给低于国家平均水平的家庭。报名参加抽签的有严重残疾人、老年人以及有五个孩子以上的家庭等等。参与抽签的希腊家庭被抽中后,他们不仅以市场价一半左右的价格购买奥运村公寓,而且可以在30年内不计利息地分期付款。     

如何看待“空置率”

商品住宅空置问题,是目前困扰我国房地产业,特别是住宅产业可持续发展的一个突出问题。如何认识和解决商品住宅空置问题更成为社会各界关注的焦点问题。 目前,大多数发达国家在判断商品住宅空置率时,通常计算当前商品住宅空置量与近3年商品住宅可供数量之比,国外有关机构研究表明:商品住宅空置率的合理区间一般为3％—10％。如果商品住宅空置率小于3％,则可供购房者选择的商品住宅较少,不利于住宅市场的发展;如果商品住宅空置率大于10％,则商品住宅空置严重,住宅市场将会出现一系列的问题。     

商品住宅价格构成和降低浅析

一、问题提出 为实现到本世纪末我国城市人均居住面积8平方米的小康水平,新建住宅面积不应少于15.9亿平方米,每年进入房地产市场的新房面积应接近1.8亿平方米。这些经过论证的数据充分说明:在相当长的时间内,我国商品住宅的需求是巨大的。正是由于商品住宅需求巨大,所以商品住宅价格抬得较高,增幅较大。从全国来看,92年房地产价格较91年平均上涨27.9％。与商品住宅价格高、涨幅大相反,职工平均收入较低、增幅较小。这实质上等于排斥了普通职工进入房地产市场的资格。为解决市民迫切需房,又望房兴叹的局面,最好是双管齐下,既提高市民的收入水平,又降低商品住宅的价格。本文仅对降低商品住宅价格问题进行分析。 二、商品住宅价格构成情况     

城镇职工住宅收益与房租体制改革

我国目前实行两种截然不同的住宅体制,即公有住宅体制和私有住宅体制并存。在农村,农民的家庭住宅完全私有。在城镇,私人业主、个体户和非公有制职工的家庭住宅一般实行私有,而全民和集体单位职工的家庭住宅一般由政府和单位所有,因此,城镇住宅的所有权制度是二元化的。     

新世纪 新住宅

随着住房商品化改革的逐渐深入,居民个人购买商品房已是大势所趋,这给我国方兴末艾的房地产业的发展带来了新的契机。同时,由于国家新的《住宅设计规范》的出台,也对住宅设计提出了新的更高的要求。谁能设计出让住户满意的住宅产品,谁将在日趋激烈的竞争中立于不败之地。那么,什么样的住宅设计才能让住户满意呢?根据笔者几年来的设计经验及综合分析近期热销的房型,优秀的住宅设计大体归纳为以下几方面:     

住宅消费公平价格与商品住宅性能认定

本通过对影响住宅消费公平价格形成的因素进行分析，并联系商品住宅性能认定制度，阐述了四类因素对住宅消费公平价格形成的影响和与性能认定的联系。对性能认定中存在的问题提出了建议。     

上海市住宅价格影响因素及未来走势研究

本文采用实证分析方法,以2000~2009年上海市宏观经济数据为样本选取上海市33个经济社会指标,通过主成分分析得到影响上海市商品住宅价格的4个主成分并以指标载荷得分为其命名,即:需求因素,供给因素,市场因素,土地因素。选取主成分代表指标,通过多元回归方法求出其与上海市商品住宅价格的回归方程,并以此为依据进行预测分析。分析结果显示,需求因素为影响上海市住宅房价的最主要因素,供求矛盾推动了上海市商品住宅价格的持续走高,并在未来一段时间仍然保持上升趋势。文章最后从政府监管和需求者角度分别给出了相关建议。     

谈国有企业出售住房后的几个法律问题

<正> 按国务院住房制度领导小组“关于全国推进城镇住房制度改革的意见”(以下简称“意见”),国有企业的住房要逐步向职工出售。但怎样出售,产权如何处理,房籍如何管理,各地执行起来并不一样,本文就有关问题作一探讨。 一、企业向职工售房的法律特征 建设部部长侯捷说:“想把住房全部推向市场,至少在现阶段是很难成功的”。国有企业向职工出售住房,也应有一个渐进的过渡办法和不同于社会出售商品房的特征。     

住宅价格的不合理构成分析

一、住宅商品化与住宅价格 目前住宅市场上,存在着一部分商品住宅(并不是住宅商品化),其价格与消费者能够接受的合理水平差距较大。因此,就需要降低住宅的价格,使其达到合理水平,使房地产市场得以规范和完善。市场中对住宅的需求有几部分:一是缺房户或无房户,大约占城镇家庭总数的4％左右;二是有住房,但由于面积、质量、结构、位置等原因需要住宅更新的住户,大约占城镇家庭总数的半数以上;三是对住宅进行投资的住户,所占比重不大。所以从需求者角度来看,住宅市场的形成取决于购房者的最终支付能力。国际上公认住宅价格为家庭年收入的3～6倍较为合理,而我国平均为12倍之多,居民难以承受过高的房价。当前唯有降低房价才是实现有效需求的出路。这需要减费明税,规范市场,约束垄断行业企业的行为。在市场经济下,开拓市场有效需求的关     

住宅建筑电器设计浅谈

随着住房制度的深化改革，电子技术的迅猛发展，人们的生产、生活方式、思维模式和生活节奏都发生了重大变化，住宅建筑也随之变化。国家在实施经济适用住房的同时，又推出康居工程建设来满足不同消费层次的需求，并于1999年6月1日起实行了新的《住宅设计规范》(GB50096-1999)(以下简称《规范》)，将普通住宅设计要求及档次普遍提到一个新的层次。为了适应住宅电气化的快速发展，笔者依据《规范》探讨住宅电子设计中应注意的几个问题。