溢出效应与城市商业用地开发策略:基于出让方式的研究

随着中国城市服务业比重的提高,商业用地作为服务业的载体在城市土地开发中的重要性日益凸显.本文的理论分析表明,因为商业用地能对周边住宅用地持续产生正向溢出效应,地方政府会更多地将商业用地通过挂牌出让,以降低其出让价格,实现更高的长期价值.基于土地交易微观数据的实证结果表明,商业用地的挂牌比例比住宅用地高7.9％.机制分析表明,商业用地对住宅用地出让价格有正向的溢出作用,并且该溢出效应会持续五年以上.商业地块的溢出效应越大,城市政府越倾向于将其挂牌出让.这一系列结果体现了城市政府在市场化开发商业地产时的策略选择,是"有为政府"对"有效市场"的反馈和能动.     

保增长压力、刺激计划与工业用地出让

在中国特殊的分权体制下,中央的宏观经济政策必须依赖于那些掌握大量经济和行政资源的地方政府配合。为了探究中国宏观经济政策的传导机制,本文基于2007—2011年中国城市工业用地出让数据,利用双重差分方法考察了"四万亿"刺激计划对工业用地出让的影响。研究结果发现:(1)保增长压力会促使城市政府更积极地利用刺激计划而更多地出让工业用地,但财政压力却会制约城市政府对刺激计划的利用能力;(2)当且仅当中央实施宽松的宏观政策,那些保增长压力更大的城市政府才能够比其他城市政府出让更多的工业用地;(3)若市委书记的在任时间越长,尤其是超过3年,则会促使这些保增长压力大的城市政府在刺激计划下出让更多的工业用地。这些实证结果暗示,基于经济增长业绩的晋升竞争压力是地方政府招商引资、发展地方经济的重要动力来源;而这又对中国宏观经济政策效果和经济波动产生了复杂的相互影响。     

基于特征价格模型的城市住宅用地出让价格影响因素研究

通过借鉴国内外特征价格模型的理论研究和实证研究成果,构建反映城市住宅用地市场现状的土地特征价格模型,并对2007—2009年南京市公开出让的156块住宅用地的出让价格进行实证研究,进而探讨城市住宅用地出让价格的影响因素及其影响机制。结果表明:①城市中心影响度、土地交易条件、土地交易方式、容积率、政府公共服务设施、医院、企业、金融密集度、公交站点、时间因素对南京市城市住宅用地出让价格有显著影响,并且城市中心影响度为负向影响;②邻里特征对城市住宅用地土地出让价格的贡献率为53.4%,个别特征为31.1%,区位特征为9.7%,其它特征为5.8%;③公交线路对城市住宅用地出让价格影响最大,其次分别为政府公共服务设施、金融密集度、企业、土地交易方式、医院、城市中心影响度、土地交易条件、容积率。据此,从转变土地管理部门职能、科学确定住宅用地出让价格、合理地确定住宅用地价格指数、完善城市基础设施建设等方面提出相应的政策建议。     

财政分权、政府竞争与土地价格结构性偏离

财政分权背景下地方政府的财政约束和政府竞争是导致土地价格结构性偏离的根本原因。地方政府存在拉升商业用地和居住用地出让价格的倾向,金融宽松环境和投机行为盛行会使这两种土地出让价格存在正向偏离其理论地价的可能;而地方政府对流动性税基的争夺过程会导致工业用地出让价格低于其理论价格。工业用地价格与商业和居住用地价格正是在政府这两种反作用力量的作用下出现结构性偏离。     

论城市工业用地“低价”出让的动机和收益

我国城市工业用地供应量较大,地价偏低和低效利用是城市建设用地结构调整和集约用地存在的主要问题。在探讨地方政府"低价"供应工业用地动机的基础上,重点对地方政府供应工业用地的收益进行定量分析,以北京、成都两地为例,采用报酬资本化法测算得到工业用地的长期收益是出让地价的几十倍之多,出让工业用地的综合收益是住宅用地综合收益的两倍之多,地方政府提高工业用地地价和减少工业用地供应的动力不足。应从解决工业用地供应和需求动力的问题入手,通过经济手段和自上而下的管理全面提高工业用地价格和土地闲置成本,压缩寻租空间,减少工业用地的相对需求量;修订工业用地标准,改革供地制度,提高工业用地建设强度和土地利用效率,促进工业用地节约集约利用。     

地方政府财政压力、土地财政与房价

本文通过理论分析结合经验研究,从制度因素出发探讨地方政府财政压力对城镇房地产价格的影响及其作用机制。研究显示,分税制改革后地方政府财政压力出现明显变化,土地财政现象同期出现。地方政府的财政压力对城镇房地产价格有显著正向影响,而土地财政也是房价变化的重要中间影响因素。在分税制改革后,地方政府财政压力增加,导致土地财政规模与依赖度扩大,地方政府出让土地行为会影响土地出让市场和房地产市场参与者行为,均将进一步推高商品房价格。因此,本文建议在维持房产市场价格稳定方面,需重视财政制度建设,减轻地方政府财政压力,通过规范地方政府预算外收入与土地出让制度,限制地方政府依赖土地财政的程度,以抑制房地产市场的价格波动。     

地方政府“两手”供地与企业创新*——基于土地市场交易数据和企业微观数据的实证分析

中国土地市场存在明显的低价出让工业用地、高价出让商住用地的“两手”供地倾向，这种供地策略在促进制造业大规模集聚和发展的同时，也深刻影响着企业创新行为。本文利用中国土地市场网微观土地交易数据，测算283个地级及以上城市“两手”供地指标，并基于中国工业企业数据库、中国工业企业专利数据库和中国城市面板数据的匹配数据，分析地方政府“两手”供地对企业创新的影响机制。结果显示，地方政府“两手”供地对企业创新具有先升后降的倒“U”型影响，且多数城市“两手”供地带来过大的商住用地和工业用地价格“剪刀差”，已对企业创新产生明显的抑制作用。进一步研究发现，地方政府“两手”供地程度的不断加深，在长期内通过降低城市和企业研发投入、弱化集聚效应及抬升房价等机制阻碍了企业创新水平提升，且地方政府的增长竞争和财政最大化使“两手”供地与企业创新之间的“拐点”提前，进一步强化其对企业创新的抑制作用。此外，地方政府“两手”供地对企业创新的影响还具有明显的异质性特征，依赖于企业所有制类型、所在城市等级等方面。     

晋升激励与工业用地出让价格——基于断点回归方法的研究

本文结合土地交易数据和地级市官员数据,使用地理边界断点回归的方法,论证作为招商引资的工具,地方政府官员如何出于晋升激励调控工业用地价格。回归发现,工业用地价格与市委书记任职时间之间呈现显著的U型关系,最低点出现在5年左右。官员上任后,晋升激励逐渐增强,不断压低工业用地价格,当任职时间超过临界值后,晋升激励减弱,不再压低工业用地价格。进一步地,工业用地出让的规模、住宅用地的价格和规模与官员任职时间不存在显著相关性。这些结果说明了地方官员出于个人政治前途的考虑,针对工业用地进行价格调控。拓展分析通过比较相邻城市土地价格和官员任期时间差,发现城市间压低工业用地价格竞争的证据,并发现了省际边界效应的证据。微观数据和断点回归的方法克服了以往文献的内生性问题,揭示了工业用地价格偏低的原因和背后的变化规律。     

从城市工业用地“低价”出让的动机和收益看土地出让结构调整的方向

通常我国工业用地出让价格严重偏低,工业用地占比偏高,很大程度"挤压"居住用地出让的空间,导致居住用地供应不足。本文通过分析城市用地结构及各类用地供应结构的变化,探讨地方政府"低价"供应工业用地的动机,并采用报酬资本化法,以北京经济技术开发区为例,测算城市工业用地的综合收益。分析显示工业用地的综合收益是工业用地出让价格的38倍之多,是居住用地出让价格的2.5倍。较高的工业用地综合收益表明,应该通过增加建设用地供应总量来提高居住用地的供应,而不是采取减少工业用地供应或强制将工业用途调整为居住用途的办法。     

工业用地出让、技术关联与产业进入动态

作为城市工业用地出让的法定主体，地方政府具有运用工业用地出让影响城市产业发展的重要政策工具。然而，现有文献仍较少关注工业用地出让对产业进入动态的影响，因此难以全面评估地方政府工业用地出让行为的经济与区域效应。鉴于此，文章基于2008—2013年我国286个地级市29个二位数制造业产业的面板数据，研究了工业用地出让对产业进入动态的影响及其调节机制。结果表明：(1)全国尺度上工业用地出让规模扩张促进了城市产业进入，但该效应在东部、西部地区不显著；(2)全国尺度上工业用地价格上升对产业进入无显著影响，但西部地区工业用地价格增长显著抑制了产业进入；(3)本地技术关联度更高的产业，其产业进入受工业用地出让规模扩张的影响更小。文章首次从城市—产业视角，分析了地方政府工业用地出让行为对产业进入动态的影响，能够为区域产业政策制定提供新参考。     

政府干预、土地供应与价格扭曲

在城市住宅市场和土地市场快速发育的过程中,政府干预对住宅土地价格的影响备受关注.本研究检验了政府干预对城市住宅土地出让价格的影响,研究的中心假设是政府干预可能是一个捆绑束缚,它将导致住宅土地的价格扭曲.利用1999年至2005年杭州市出让的146宗住宅土地数据对假设进行了检验,实证结果表明,容积率增加1%,将会导致出让单位价格增加0.611%;出让地块面积增加1%,将会引起出让单位价格下降0.138%.因此,政府干预对住宅土地市场上的出让价格影响显著.     

土地财政与中国经济波动

本文通过对我国2008—2016年的数据整理发现,经济上升时,住宅用地价格与基础设施投资同步上升,但地方政府对企业的征税却反向变化,即存在地方税收政策的反周期现象;同时我们还发现,住宅用地价格在大小和波动上均显著大于工业用地价格。根据发现的特征事实,我们构建了一个反映中国地方政府土地财政行为的DSGE模型。在本模型中,地方政府区分了住宅用地和工业用地、用税收收入和卖地收入为基础设施建设融资,并求解Ramsey最优财政问题。我们通过对模型的贝叶斯估计,从理论和数量上剖析了土地财政动态加速器机制,并发现这一机制能够很好地解释中国经济波动的特征事实。     

我国城市建设用地市场结构性失衡的供给侧改革

我国城市建设用地的供给完全由地方政府垄断，表现出两类明显的结构性失衡：一类是大城市持续性供小于求，而中小城市持续性供大于求；另一类是住宅用地出让价格与工业用地出让价格存在近十倍的价差，且价差仍在进一步扩大。本文分析了上述结构性失衡存在的原因，提出了供给侧改革的建议：首先，转变通过干预资源配置以实现区域协调的思路；其次，改变地方政府与建设用地供给相关的收益函数；再次，在地方政府的垄断性供给之外辅之以一定的市场化供给；最后，在中央层面逐步放开跨省“占补平衡”。     

税收分成、财政激励与城市土地配置

本文将中国式分权下的两个核心制度——税收分成制度与土地制度——联系起来,基于财政激励视角,研究税收分成对地方政府城市土地配置行为的影响。文章从理论上分析了市县级政府面临的增值税分成、营业税分成变化对工业用地和商住用地配置产生的直接和交叉效应。利用1999—2011年间相匹配的市县级政府税收分成数据和地级市市辖区分类型土地使用数据,进行了实证检验。结果显示,增值税分成通过财政利益效应显著正向影响了工业用地的配置;营业税分成通过影响增值税的相对分成变化显著负向影响了工业用地的配置。财政利益效应和财政压力效应的相互抵消,使得营业税分成变化对商住用地的配置效应较弱;增值税分成上升通过工业溢出效应和财政压力转嫁效应促使地方政府增加了居住用地的配置。基于财政自给率、财政支出占GDP比重和产业结构的异质性检验结果与财政激励理论预期结论一致。最后,文章还发现,增值税分成上升降低了工业用地单位面积的产出效果,工业用地的集约利用仍是未来改革的重点。     

用地管控、财政收益与土地出让:央地用地治理探究

本文分析了中央政府管控地方政府土地出让以及地方政府的行为反应。基于中国土地市场网微观数据和城市数据,使用双重差分法和工具变量法的研究表明,反腐查处推动强制竞价出让改革,增强了单位租金水平对土地出让的反向影响;而2009年后单位用地投资规模考核则通过省内城市用地锦标竞争和投资生税示范效应,对本地土地出让产生正向激励。单位用地投资规模考核遏制了单纯扩大投资总规模和工业企业数量的冲动,促使地方政府"腾笼"和"培育"齐进行,最终提高了辖内户均工业企业投资规模,这既能符合考核目标又能提高工业财政收益。研究表明,纵向垂直控制(包括反腐治理和中央政府管控地方政府建设用地)与横向锦标赛体制相结合已对地方政府行为产生影响,其成因包括政治激励和财政收益,而最终结果则高度依赖于"任务规则"及相应机制变量设计,这为理解央地之间用地治理结构,进一步提升治理能力及绩效提供了有益启示。     

关于地方政府国有土地差异化出让行为动机的经验分析

地方政府主导的经济行为之一是国有土地出让。在对我国市场化进程以来的经济增长和财政收入影响地区竞争格局下地方政府行为动机的解释方面,现有的文献形成了两种互不相同的分析框架,即基于地方政府财政收入增加的财政激励框架和重视地区经济增长的晋升激励框架。在对上述文献进行总结和梳理的基础上,本文提出了一个可检验的命题,从而为合理判断我国地方政府国有土地出让行为的动机奠定了计量基础。依据该命题,采用System-GMM法对我国1999～2008年地级及以上城市的动态面板数据模型回归后显示,我国地方政府的基于不同土地类型所采取的差异化出让方式存在显著不同的激励。     

土地供给与产业结构转变——基于地方政府经营城市的视角

制造业与服务业的协调发展对于保障经济持续、高质量发展至关重要。本文借助"低丘缓坡"试点这一增加用地指标的外生冲击,利用双重差分方法研究了土地供给对于产业结构转变的影响,并从地方政府经营城市的角度进行了机制分析。结果表明,增加土地供给会缓解城市产业结构向服务业的转变,这一结果经过一系列稳健性检验后保持稳健。进一步分析表明,地方政府建设用地出让结构的转变是产业结构转变的作用途径,而地方政府对于土地财政的依赖和其面临的土地利用集约化压力是上述途径发挥作用的内在原因。本文的研究不仅为中国产业结构转变提供了新的解释,也丰富了对当前建设用地管理模式的评价。     

地区竞争格局演变下的中国转轨:财政激励和发展模式反思

在考察1990年代中期之前和之后中国地区竞争模式演变的基础上,本文提出了一个分析框架,通过考察中央-地方和地方政府-企业两个维度关系及其在中国转轨30年中两个不同阶段的变化,研究了不同时期地方政府在财政激励下所面临的约束条件的变化和对应的地区竞争行动。本文指出,无论是"中国特色的保护市场型财政联邦主义"理论,还是"官员晋升锦标赛"理论,都难以解释中国转轨高增长的政治经济学逻辑。本文考察了地方政府在工业和商住用地出让上的不同策略,并指出中国当前发展阶段中以地方政府提供低价土地、补贴性基础设施乃至放松劳工、环境保护标准吸引制造业的地区"竞次性"发展模式,不具备经济、社会发展乃至环境保护上的可持续性。     

城市化质量提升视角下的土地财政与城市产业发展

土地财政与城市不同产业之间关系的差异，都有可能对城市化质量产生不同影响。利用2009—2020年全国100个重点城市面板数据，分别研究了城市化进程中土地财政与城市工业、服务业，以及服务业中的房地产业的关系。研究结果表明：目前我国的土地财政通过低价出让工业用地对城市工业有推动作用，而对服务业的发展并不存在相同的促进作用；土地财政通过出让住宅类用地对房地产业的发展有促进作用。土地财政通过促进工业、房地产业的发展提高了城市化的综合水平，但也给城市化质量提升带来一定负面影响。因此，未来应促进工业用地市场化配置，提高工业用地产出效益；推进房地产业健康发展；降低地方政府对土地财政的依赖，推动土地财政转型。     

关于我市土地市场现状及问题的调查

一、土地市场发展的现状 （一）制定规范文件，规范工作程序。为大力推行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权制度，我市于2003年5月相继山台了《七台河市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权办法》、《七台河市土地市场管理办法》、《七台河市土地收购储备暂行办法》等三个规范性文件。明确规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，