设立农地发展权的必要性

土地发展权是国家土地权利的一种类型,土地发展权包括国有土地发展权和农村土地发展权.农地发展权在过去很长一段时间里淹没在土地所有权中.随着社会经济的发展土地需求的增加国家对土地利用的控制进一步增强这一权利的社会实现和价值体现逐步增强才逐渐为各利益主体和社会所认识.然而目前国内农地发展权的探讨还处于初级阶段本文对农地发展权进行了一些理论的分析和探索.     

设立农地发展权的必要性

土地发展权是国家土地权利的一种类型,土地发展权包括国有土地发展权和农村土地发展权。农地发展权在过去很长一段时间里淹没在土地所有权中。随着社会经济的发展土地需求的增加国家对土地利用的控制进一步增强这一权利的社会实现和价值体现逐步增强才逐渐为各利益主体和社会所认识。然而目前国内农地发展权的探讨还处于初级阶段本文对农地发展权进行了一些理论的分析和探索。     

试论我国农地发展权定位及农民分享实现

经营性征地给社会经济发展带来许多不稳定因素,其中一个极为重要的原因是由于长期以来强大的行政权力取代了土地发展权的权效。从这一角度出发,文章首先介绍了发展权的含义和特征并总结了我国农地发展权的现状,在此基础上针对农地市地化过程中的土地发展权进行了定位,提出将发展权分享引入征地补偿机制即农民参与发展权权益的分享,紧接着探讨了发展权分享实现问题,并对农民发展权分享进行了量化。旨在通过对发展权的适当安排缓解现行征地体制中的一些矛盾,从而在深层次上促进我国土地产权制度的健全和土地的合理利用。     

农地非农化过程中的土地增值收益分配研究——基于土地发展权的视角

基于土地发展权概念建立了土地增值收益分配理论模型,并以广州市为例进行了模拟研究。研究认为,农民应获得土地增值中的农地发展权收益,政府应获得市地发展权收益,开发商应获得社会平均利润率下的土地开发资本投入收益。农民、开发商和政府分享土地增值收益的理想比例是农民约占25%—30%,开发商约占15%—20%,政府约占50%—55%。以农地发展权的平均价值作为制定征地补偿标准的依据不仅体现了补偿公平原则,也符合通过市场机制对被征农地进行补偿的制度改革方向。     

我国农地发展权制度的缺失、成因及其构建

随着社会经济的发展,伴随着城市化进程的加快,越来越多的农地被征收,使得大量农民失去了他们赖以生存的土地,成了务农无地、上班无岗、低保无份的＂三无＂农民。本文分析了农地发展权制度在我国的缺失及其成因,并就我国构建农地发展权制度以保护失地农民的权益提出了一些建议。     

美国的土地发展权与农地保护——城市化进程中农地保护的一种借鉴

城市蔓延和农地的快速消失,是战后美国经济发展的一个负面效应。在控制城市蔓延和保护农地的过程中,美国多数州选择了土地发展权作为政策性工具并取得了明显的效果。本文就土地发展权转让的基本思想和运作思路作了说明,并在此基础上分析了对我国城市化进程中农地保护的启示。     

美国的土地发展权与农地保护水——城市化进程中农地保护的一种借鉴

城市蔓延和农地的快速消失,是战后美国经济发展的一个负面效应.在控制城市蔓延和保护农地的过程中,美国多数州选择了土地发展权作为政策性工具并取得了明显的效果.本文就土地发展权转让的基本思想和运作思路作了说明,并在此基础上分析了对我国城市化进程中农地保护的启示.     

我国农地交易中利益分配的法律探讨——基于农地发展权及其归属

农地发展权是与农用地转变为建设用地相关的权利,在我国土地权利体系中占据重要地位。农地发展权归属承包该土地的农民所有,可以降低农地交易成本、规范征收行为及抑制农地的过度开发。土地征收应当根据补偿公共利益与非公共利益予以不同的补偿,对于非公共利益的征收应当对农地发展权予以补偿。国家应当以合理的税费设计参与农地交易的利益分配。农地发展利益应当归属农地承包者,同时考虑农地交易对集体经济组织内其他成员的利益及集体利益的影响,并予以适当补偿。     

建立土地发展权转让机制是解决城市蔓延问题的有效途径

城市蔓延过度消耗了土地资源,侵占了一些优质耕地,使我国耕地保护形势日趋严峻,而地方政府对土地市场的绝对垄断是城市蔓延的土地制度根源。因此,应进行土地制度创新,通过创设农地发展权,建立农地发展权转让机制,遏制城市进一步蔓延,确保耕地保护目标的实现。     

我国大遗址保护区控制农地流转的法律及制度研究

通过分析大遗址保护区农地流转的法律和现实条件,认为在城市化和工业化高度发展的阶段,大遗址保护区内农地流转将不可避免,提出大遗址保护区控制农地流转的有效管制方法——借鉴海外土地发展权制度配置保护区土地发展权。     

征地补偿费受偿主体及农地发展权归属探究

理论界对土地征收的目的、范围、以及补偿的标准等研究较多，而对征地补偿费受偿主体及农地发展权归属研究较少，尤其是农地发展权，其主体是农民集体还是土地承包经营权人，理论研究鲜有涉及。本文提出在土地征收中．应将土地承包经营权人作为独立的征地补偿费的受让主体，并且土地发展权归属农民集体。     

农地发展权视角下留地安置制度的完善——以杭州市为例

文章使用文献资料法、实证研究法,以杭州市留地安置制度为例,从农地发展权的角度阐述了留地安置对失地农民的重要性,及其在杭州的发展。通过对其成效与问题的研究,提出优化建议,为国内其他地区留地安置的推广提供经验参考。     

论被征农地增值收益的归属

"土地涨价归公"和"土地发展权国有"是被征农地增值收益归国有的主要经济依据.但根据产权经济学的相关理论,"土地涨价归公"实际上只能表明政府有权利"分享"被征农地的增值收益,而不表示被征农地增值收益归国家所有;另一方面,从权属性质看,国有土地发展权实际上是权力性质的,政府不能藉此而直接占有被征农地的增值收益.从产权经济逻辑看,被征农地的增值收益应该归农村集体经济组织所有.由于概念本身的模糊性,"土地涨价归公"思想和"土地发展权国有"思想容易混淆政府与市场的边界,导致权利主体错位.     

农地发展权视角下失地农民补偿问题研究

随着我国城市化进程的加快,农用地征用变的越来越普遍,然而我国的征地补偿标准始终没有改变,农民并没有随着农地被征收后土地出让价格的增长而获得较高的征地补偿.因此,在进行国内外征地补偿标准对比的前提下,从农地发展权的视角出发,提出了失地农民的补偿标准应该是,在原有补偿基础上再加上分享到的农地发展权收益这一计算方法,以解决农民未来发展和保障问题.具体操作模式是:通过采取农地发展权收益收归国家,然后由国家统一分配给农民和集体,从而达到提高我国征地补偿标准,增加被征地农民收益的目的.     

土地发展权价值研究

西方国家通过设置土地发展权有效地保护农业用地、公共活动空地和自然保护区.取得很好的经济、社会、生态效益.近年来,我国一些学者也开始研究土地发展权,但主要集中于土地发展权的归属、配置、流转,很少涉及土地发展权价值的研究.在市场经济条件下,价格作为市场配置资源的重要信号,对资源合理有效配置起着方向性作用.文章系统地论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理,最后建立土地发展权价格测算方法.     

农地流转中的使用权价值研究——以哈密市为例

文章在分析所有权、控制权、使用权和农地流转关系的基础上,参照农地的估价方法,以哈密市农地为例,对农地流转中的使用权价值进行研究,以探讨农地市场化流转中价格的确定问题。     

农地流转的交易成本与价格研究——农地流转价格的决定因素分析

农地流转是土地资源配置的重要手段,农地流转需要谈判,需要讨价还价,从而形成真实的土地价格.谈判和讨价还价形成交易成本,交易成本发现价格,或者说交易成本是发现流转价格的价格.本文通过实证研究探讨当今农地流转过程中交易成本与流转价格关系,以此考察农地流转市场的成熟程度和交易成本发现价格的功能发挥程度.     

国外土地发展权转让理论研究进展

运用文献检索和比较方法,回顾国外近40年来土地发展权转让领域的研究进展,探讨这一政策工具对我国土地管理的借鉴意义。结果显示,国外土地发展权转让作为一种市场性的政策工具,它在分区规划的框架内通过引入经济诱因实现对农地、环境敏感区、开敞空间、历史遗迹等特定类型土地的有效保护,一定程度上校正了分区管制的强制性和刚性。对于正处于城市化快速发展阶段而又受到土地资源严重制约的中国来说,发展权转让这一理论和政策工具具有较大的借鉴和应用价值。不过,将这一理论和政策工具引入中国,必须从中国独特的土地物权结构出发,进行本土化的理论再创造和制度再创新,并尤其要注意借鉴以项目方式实施土地发展权转让的外域经验。     

中国土地利用管理制度的困境

中国土地利用管理上存在着制度上的矛盾,导致土地管理制度的困境,形成改革意愿与实际结果的严重偏差。农地非农化和土地开发中利益结构的扭曲是其主要症结,诱使了农地的快速消失和土地的粗放利用。利益结构的调整是消除土地利用管理困境的基本思路,财产税的全面实施与土地发展权的确认是其解决的主要工具。     

粮食主产区农地利用状况分析

本文通过农地利用强度、农地利用制度、农业经济增长方式等多角度来分析粮食主产区的农地利用状况,简述了我国现行粮食主产区的农地利用现状和粮食产量现状,并据此提出了我国粮食主产区农地利用存在的问题,如农地利用效率低、城镇化对农地利用强度的制约、粗放的农业经济增长方式、农地边缘化、农业用途的管制存在缺陷、农地利用的制度和法律还不健全.针对这些问题也提出了解决方法,如选择高效率的农地利用模式,改善城镇化建设导致的农地利用强度,转变农业经济增长方式,充分发挥农产品价格杠杆作用,加强农地利用制度和法律建设,增强农业种植的科学技术以促进土地可持续性等.