发达国家房地产金融产品创新对我国的借鉴

1．房地产金融产品创新不足制约规模效益，行业集中度低。同其它行业一样，我国房地产行业的整体水平与国际上发达国家房地产行业的水平相比，仍有较大差距。开发企业普遍规模偏小，房地产行业集中程度过低。1996年我国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿美元的资产规模相比，相差甚远。其中一级企业和二级企业所占的比重仅为7．3％，大部分企业的资质为三、四级企业。截至2000年年底，全国共有27303家房地产开发企业，平均净资产约4100万元，其中具有一级资质企业比重为1．33％，具有二级资质的企业比重为9．7％，二者共占11．03％。全国一级企业三年竣工面积和施工面积也仅占全行业三年竣工面积和施工面积的17．6％和34％。     

浅析预算会计要素

在资产负债表三个要素——资产、负债和净资产中，资产、负债是所在组织（营利组织——企业，非营利组织——财政、行政和事业单位）共有的会计要素，而净资产是预算会计中特有的。它们之间的关系等式为；资产=负债＋净资产。在预算会计中。资产、负债和净资产（企业会计中称为所有者权益）三个要素有着不同于在企业会计中的特点。主要表现如下：     

浅议净资产出资的法律障碍

净资产并不是一个法律概念,而是一个会计概念。企业的净资产,是指企业的资产减去负债以后的净额,在数量上等于企业全部资产减去全部负债后的余额。净资产就是资产负债表中的所有者权益。它由两大部分组成,一部分是企业开办当初投资者投入的资本,包括溢价部分;另一部分是企业在经营之中创造的,也包括接受捐赠的资产。净资产,包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。净资产的构成项目并不对应某个具体形态的资产,而是企业各种形态的资产和负债的集合,包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、固定资产、无形资产、长期待摊费用、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税金、其他应付款等。     

关于会计核算的内容研究

我国现行预算会计确立了五个会计要素,即资产、负债、净资产、收入和支出。其中,资产、负债和净资产三个要素构筑资产负债表,所以也称为资产负债表要素;收入和支出两个要素构筑收入支出表,所以也称为收入支出表要素。下面就对预算会计要素有关问题进行探讨。一、关于负债表的三个要素在资产负债表三个要素资产、负债和净资产中,资产、负债是所在组织（营利组织一企业、非营利组织一财政、行政和事业单位）共有的会计要素,而净资产是预算会计中特有的。它们之间的关系等式为：资产=负债＋净资产。在预算会计中,资产、负债和净资产（企业会计中称为所有者权益）三个要素有着不同于在企业会计中的特点。主要表现如下：     

“小马拖大车”现象不容忽视

企业改制是由于公有制企业特别是国有企业普遍存在产权不清、权责不明、体制僵化、效率不高，在一些企业出现严重亏损甚至已资不抵债、濒临破产的情况下正式提出的。一些基层地方积极推动企业改制的真正动因主要是减负脱困，主要做法是净资产出售，实行公转民营。因一些企业存在大量的明亏，暗亏和潜亏，加之非生产性资产的剥离等，经过清产核资后企业净资产所剩无几，许多企业是净资产、甚至是负资产。也就是说，这些企业拥有的庞大的机器设备、厂房、办公用房以及其它所有的实物资产等靠的是的负债购置的。为了使企业改制尽快到位，实现公转民营，在出售组建的有限责任公司、股份有限公司时，实收资本大部分采取公司注册资金最低标准。由于这些新组建的公司普遍资本金过小，与其资产负债规模极不相称，形成改掣量的企业出现“小马拖大车”现象，由此产生了一些不容忽视的问题。     

涉案资产评估中方法与参数的合理选择

涉案资产评估价值直接关系到当事人的合法权益 ,如何判断涉案资产评估价值的公正性和合理性 ,需要对涉案资产评估中选用的评估方法和参数进行合理分析 ,即在方法选用上应慎用清算价格法 ,在涉案的商标权、法人股、房地产等评估中 ,应重点关注寿命年限、净资产、参照物价格及利息等参数的科学内涵及合理选用。     

会计师职业习惯中的资产价值——资产价值的成本估算法

会计师职业习惯中的资产价值——资产价值的成本估算法●余长国在任何一家企业中，最了解企业资产家底的，莫过于企业中的财务会计人员。这不仅是每个月的财务报表——资产负债表中明确地记载着资产的总价值，净资产价值，而且财务会计人员还能如数家宝地把构成这些资产的...     

论投资性房地产转换的处理方式

财政部2006年2月15日颁布了新企业会计准则，增设了投资性房地产准则，由于企业持有资产的意图或情况发生变化，根据准则规定应进行投资性房地产与其他资产之间的转换。投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，当其他资产转为投资性房地产时，公允价值大予账面价值的差额计入其他资本公积，而投资性房地产再转回其他资产时，原计入其他资本公积的金额的处理方式准则没有规定，对此进行探讨分析。     

业主体验与房地产企业顾客资产提升

房地产企业通过物业服务给业主带来的体验包括业主感官体验、情感体验、思考体验、行动体验和关联体验，美好的业主体验会带来业主的愉悦，使业主对房地产企业产生品牌热爱，由此，房地产企业的顾客资产会得到极大的提升。为了更好地通过创造美好的业主体验提升本企业的顾客资产，房地产企业需要保证房产功能性价值的实现，注重市场细分，注重业主体验的创新和业主全面体验的创造，并促进业主品牌热爱向顾客资产的转化。     

对开发企业内部房地产市场的认识

对开发企业内部房地产市场的认识●杜锡全房地产市场是房地产商品交易的场所。企业内部房地产市场是企业自己拥有的房地产商品在内部进行调节配置的场所、方式和过程的总称，是利用市场经济规律盘活这部分巨额资产，改善企业经济效益，更好地为职工服务的手段。随着企业内...     

基于深化行业协会角色的信息共享博弈分析——以房地产估价行业为例

信息共享有利于降低交易成本，优化资源配置，规范市场行为。但现实中行业信息共享遇到了很多障碍，很多企业不愿意与行业内其他企业进行信息共享，或者难以与行业内其他企业进行信息共享。本文用博弈论的方法分析了出现此障碍的原因，认为行业协会应该扮演积极角色，并以房地产估价行业为例进行说明，并提出了政策性建议。     

信息与房地产市场效率

在国外房地产经济研究中，“房地产市场效率”一词是特指“信息效率”，即市场价格是否能够很好地反映市场的信息，根据价格对信息反映及时和充分的不同程度将市场分为强效率（Strong Efficiency)，准强效率（Semi-Strong Efficency)，弱效率（Weak Efficiency)，这种研究是完全视房地产为资产，从而将其类同于证券等资产进行“信息效率”分析。这样的分析能否科学地反映现实，需要现实房地产市场存在这样一些前提：第一，作为资产，房地产要有好的变现性，即要求市场提供好的变现手段（比如证券化），成熟的市场体系（包括房地产和金融中介组织）；第二，从整个市场范围来看，资产价值要具备一定的稳定性，否则它不能成为投资工具；第三，市场有足够的手段公开，公正，透明反映尽可能多的信息，第四，资产的异质不能太强（证券的异质性是最弱的），这一点对房地产市场有特别重要的意义。     

浅谈所有者权益的性质

我国《企业会计准则》中指出：“所有者权益是企业投资人对企业净资产的所有权。”这里的“所有者”，不是企业的全部所有者，因为债权人在未清偿债务之前，也是企业一部分资产的所有者，《准则》中的所有者权益仅指企业净资产的权益。所有者与其投资企业的权利和义务是相应的。     

关于投资性房地产公允价值计量及其影响

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。采用公允价值计量,可提升并影响企业资产价值,并给企业带来更多有利机遇,有利于企业向国际市场发展。但在推行当中还存在一些问题和难点,还有待进一步守善,本文主要介绍了投资性房地产公允价值的初始计量和后续计量及其对企业的影响。     

上市公司成长性判别指标浅析

研究企业的投资价值,是从投资者角度出发的。投资者购买了企业的股票,即拥有了相应的权利,这种权利在会计上称为所有者权益。根据会计学,所有者权益一企业总资产－企业总负债＝企业净资产,这个会计等式意味着投资者所持股票的权益与相应所拥有的净资产相当。然而,仅以企业的净资产来判断企业价值的高低是不妥的,理由是：①企业资产的购置与负债的形成均是在过去形成的;由于会计制度的原因,使得财务报表上的数字未必能够真实地反映资产和负债当前的实际价值。②企业的价值不是企业所拥有资产价值的简单加总,而是这些资产组合和运用…     

国有金融业 商誉当维护

目前国有金融资产的流失非常严重，国家不仅要关注信贷资产等有形资产的劣化问题，还应重视由于有形资产贬值而引起的国有商业银行账外无形资产即商誉的流失问题。一、国有商业银行商誉的严重劣化商誉是指企业净资产的实际收益与按行业平均收益率计算的净资产收益差值部分...     

房地产企业虚报利润的成因及对策研究

由于房地产企业具有自身的特殊性，与其它企业相比具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长、会计核算涉及面广、核算对象繁杂等特点，在其会计核算中对于许多问题的处理或者具有模棱两可的选择余地，或者真实信息不易被外界获取，这使得房地产开发企业客观上具备了人为调节利润的条件。工程施工期长，涉及金额巨大等等特点，决定了其在进行财务处理时，常有舞弊和隐瞒的事件发生。结合财政部近些年的检查核实情况，也可以看出目前我国房地产企业的会计信息质量严重失真，瞒报利润的情况时有发生，其主要表现在企业资产情况核算不实，普遍采取少计收入，多计开发成本，虚增营业费用、管理费用等手段隐瞒利润，有些企业虚报利润情况非常严重，为此，本文结合实践，针对我国房地产企业瞒报利润的实际情况进行分析，找出具体成因，并提出若干解决对策。     

对上市公司房地产投资热的剖析

随着1998年以来房地产市场回暖复苏,在上市公司这一我国企业的新簇群中,较明显地出现了房地产投资热。据统计,2000年共有52家上市公司进军房地产行业(统计中包括了大股东变更、资产置换房地产资产、现金受让房地产资产、投资房地产项目、新设房地产公司、收购房地产企业股权、追加房地产企业注册资金、委托开发、追加项目资金等9种具体     

国有企业产权交易若干问题的思考

产权与产权交易产权是财产所有权和与财产所有权有关的财产权。目前，产权和资产的概念严重混淆，一个突出的表现就是以资产概念取代产权概念。理论上资产是企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括流动资产、固定资产以及无形资产等，它系企业的实体资产，不涉及该企业的所有权转移或者分割；产权是财产所有权和与财产所有权有关的财产权，它虽然以实体资产为产权载体，但它所涉及的恰恰不是实体资产本身，而是企业出资人对企业净资产的所有权，包括企业出资人对企业的投入资本以及形成的资本公积金、盈余公积金和未分配利润等。在…     

房地产企业资本运营模式的分析及其创新

资本运营是与市场经济相伴随的重要经济现象，是生产要素优化配置和生产结构动态调整的重要手段。在现代企业中，随着企业生产经营活动的顺利开展，客观上要求必须对资本进行有救的运营。尤其自2003年，中行“121号文件”出台以及在土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等方面的影响下，冲击并改变着固有的房地产开发模式，房地产行业的核心开始由开发营建向金融运作转接。房地产企业开始寻求资金渠道多元化的运作过程，并把重视资本运作这个环节提到了前所未有的高度。从国外成熟的经验看，国外企业一直以来都把资本运营当作获取利润，实现其战略目标的重要手段。因此，我国要提高房地产企业资产的利用效率，注重其资产的保值、增值，且把房地产企业搞活，进一步提高房地产企业的经济效益，就迫切需要房地产企业更加注重资本运营，借鉴不同行业、不同国家先进的资本运营理论与经验，探索出一条适合于我国房地产业的资本运营之道。