商品房消费者权益受损原因分析

我国商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的权益受到直接损害,文章从房地产消费者的劣势地位,法律保护的不足、商品房自身的特性以及房地产市场监管等方面系统地分析了商品房消费者权益受损原因.     

建立与完善住宅商品房《住宅使用说明书》的建议

建立与完善《住宅使用说明书》是住宅市场健康发展的保证，也是消费者与房地产企业沟通的桥梁。《住宅使用说明书》是消费者正确合理地使用商品房、延长住房使用寿命的保障，也是促使商品房开发商“三包”真正落到实处，便于物业管理企业的正常管理。     

浅析房地产广告报纸投放策略

住房消费是大宗消费，消费者认识房产一般是从认识广告开始的。因此广告做得如何，对于促进商品房销售是非常关键的。房地产广告中又以报纸为主要投放媒体，本文从现今房地产报纸广告的优势，以2008年2月武汉房地产报纸广告为例分析了我国房地产广告报纸投放的现状，并对房地产报纸广告投放策略进行研究。     

国家税务总局关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知

最近，财政部就房地产开发业务收入实现问题以(94)财会二字第02号文件答复深圳市财政局称：“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”，并将该复函抄送各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局。不步地区税务机关询问，对于房地产经营征收营业税的纳税义务发生时间，应按《营业税暂行条例》及实施细则的规定执行，还是按该复函的规定执行。     

商品房经营中存在的问题

当前商品房经营中存在较多的问题。开发商无开发商品房资格和销售期房资格。有的开发商受经济利益驱驶，为了高额利润，减少建设开发投入，甚至不办理相关开发手续，在不具备开发资格条件下，获得土地，进行商品房开发。由于没有到房地产管理相关部门去办理手续，缴纳各种税费，拿不到合法手续。房管部门对这样商品房不可能组织验收，也不可能为其办理产权证。消费者如果买到这样房子时，利益将遭受到很大的损失。     

取消商品房预售制度的利与弊

首先阐述了商品房预售制度的概念，分析了商品房运行机制和优势。接着又分析了取消商品房预售制度对房地产行业、置业者和投资结构的影响和以及对房地产行业的好处。最后在此基础上提出了一些政策建议：采取法律措施和建立商品房预售保险机制暂时不取消商品房预售制度；循序渐进的取消商品房预售制度。     

研究买方 振兴房地产市场

我国目前有5000多万平方米的商品房积压、待售(其中住宅占3100万平方米)。商品房的积压在三个大方面造成了负蜀影响。其一是资金被大量占用呆滞。许多房地产企业贷款还不上，有的甚至连贷款利息也难按期交付。其二悬逮种积压对钢铁、建材、机械、塑料制品等行业的阻滞影响。其三是这种积压对人民居住水平的提高的负面影响。因此振兴房地产市场。特别是商品住宅的交易是至关重要的大问题。振兴的出路是什么?振兴房地产市场只有认真研究买方，以研究满足最终消费者——家庭和个人的需要为中心展开市场营销工作。     

存量房屋流动性高低对新建商品房平均销售周期的影响

有关资料表明，在我国房地产业迅速发展的同时，新建商品房空置正逐年增加的同题已成为社会关注的焦点。首先，政府非常重视这一同题，已将消化空置商品房作为宏观调控房地产市场、促进房地产市场健康发展的工作重点之一，力图避免新建商品房空置总量的进一步增加。同时，房地产专业人士也从市场供给、需求角度出发分析了商品房积压形成的原因，并从控制开发规模、降低开发成本、发展房地产金融、拓展房地产租赁市场以及与安居工程对接等方面提出了许多解决的办法或思路。本文将以有关空置理论为基础，通过对我国房地产市场上存量房屋和新建商品住宅空置特点的分析，从降低商品住宅平均销售周期的角度来分析我国商品住宅的空置问题，探讨解决问题的办法。     

我国商品房预售制度改革模式探讨

近年来，我国商品房预售制度的改革问题引起了社会各方的广泛关注。本文剖析了现行预售制度对房地产市场及房地产金融稳定运行的不利影响，并在归纳房地产企业资金运营模式的基础上，探讨了我国商品房预售制度改革的原则、模式和途径。     

如何加强房地产开发企业的商品房成本核算

房地产开发企业的开发项目绝大多数属于商品房的开发建设，是特殊的商品生产者。房地产项目具有资金投入大，建设周期长，成本环节多，投资风险高等特点，更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的商品房成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由于房地产项目的特性所决定的。提高商品房的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。笔者根据工作实践中的认识，就如何加强房地产开发企业的商品房成本核算提出我们的做法，供探讨。     

房地产开发企业经营收入的确认时点问题

房地产开发企业经营收入的确认时点问题上海财经大学钱玲《房地产开发企业会计制度》规定：“企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入帐”。“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现，”“对土地和商品房采取...     

完善我国商品房预售制度

根据建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。近年来，国内房地产市场蓬勃发展，而商品房预售制度却备受争议。2005年8月，人民银行房地产金融分析小组的一份研究报告中建议考虑取消房屋预售制度，更是“一石激起千层浪”，在社会上引起强烈反响。认真分析我国商品房预售制度的特点及其存在的问题，进一步完善我国商品房预售制度，是促进我国房地产健康发展必须要解决的问题。     

2008年房地产开发状况分析

2008年，受自然灾害、国际金融危机和经济周期性变化等因素的影响，我国房地产市场发生了较大的变化，房地产开发投资增幅逐月回落，房地产开发企业到位资金日渐趋紧，商品房销售市场持续低迷，商品房空置面积明显增加。全国房地产开发市场进入明显的调整期。     

浅议开发贷款与期房按揭的同步趋势与风险防范

商品房开发贷款与期房按揭的同步实施，将金融机构、开发企业、购房消费者联结成房地产投资经营与消费的融合体，开放贷款与期房按揭的同步、回收与转换，抵押登记的合法有效，需要行政与司法体系的支持和相关政策、法规的调整。     

亟需修改城市房地产管理法

1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、第四十五条规定，商品房可以预售，且国务院有权决定允许商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让。相信该法律制度规定的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。根据十年来的实践和目前我国房地产业发展的现状，应对上述条款进行修改，建议修改《城市房地产管理法》，取消房地产预售制度。     

浅析商业银行房地产项目资金监管的重要性

一．银行信贷资金在房地产开发中的一般流程 上海房地产市场经过近10多年的探索和实践，体制改革不断深入，市场化体系逐步完善，通过房地产开发专业分工，形成了“土地储备熟地出让房产开发商品房预销售或者商品房租赁”的房地产开发流程。     

金融快递

在日前由国务院副总理曾培炎主持召开的资源枯竭型城市可持续发展座谈会、棚户区改造专题会和房地产市场形势分析会上，建设部长汪光焘在与部分房地产开发企业负责人座谈时强调：开发商要自觉服从宏观调控大局。调控政策实施以来，有一些不负责任的开发企业负责人制造了不当舆论，他们有的不愿建普通商品房，盲目追求过高利润，有的不负责任地散布房地产冬天等言论，有的甚至公开曲解中央调控政策，借助个别媒体误导消费者。     

购房者为什么拒收发票？——房产交易市场的一种奇怪现象

近年来，杭州的房地产市场火爆异常，现房供不应求，期房购踊跃，房价增幅巨大。但是笔所在的会计师事务所在对部分房地产开发企业的年度会计报表审计的过程中却发现这些的营业收入和利润并没有明显的增长，增长的是“预收帐款”。也就是说，房地产开发企业并没有把增加的收入反映在当期损益中，而把它作为一种负债挂帐处理了。询问之下，财务人员解释说：根据《房地产开发企业会计制度》的规定：“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房移交，已将发票结算帐单提交买主时作为销售实现。”而已出售的商品房中，不少购房提出暂时不要购房发票，虽然商品房已出售，但因发票未开，所以不作收入。     

从商品房预售制到现房销售制的转变——实践转型、比较分析与对策研究

预售制和现房销售制是商品房销售的两种形式，目前我国以预售制为主，部分地区正在开展现房销售试点。分别从销售对象、隐含风险、融资、商品房价格、价值理念等视角，对商品房预售制和现房销售制进行比较分析，可以发现商品房预售制侧重于交易自由和效率，而现房销售制侧重于交易安全和秩序。选择商品房预售制抑或现房销售制，与城市化进程和规模以及房地产市场的稳定性和成熟度相关。现房销售制替代预售制是大势所趋，但目前我国宜采用预售制和现房销售制双轨并行的模式，有条件地推进现房销售制。为了防范房地产市场风险隐患，应进一步强化商品房预售资金监管：改变目前监管规则零散和效力位阶相对较低的现状，增强法律规范的完整性；对不同类型预售资金实施差异化监管，严格预售资金的发放条件和进度；建立预售商品房市场的准入制度和预售资金监管制度，压实银行和房地产开发商的主体责任。     

密切关注新形势下的房地产贷款

正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观经济调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。目前房地产市场S存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，今年一季度我国商品房平均销售价同比上升12．5％，涨幅比去年同期提高5．8个百分点，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。要把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。