产权与所有权的区别

无论产权还是所有权,都是人们通过对特定物(财产)的行为,如支配、使用等行为获取利益的权力。但是产权所描述的只是具体的、特定的、受限制行为或收益权利,如一个人拥有在该土地上的耕种权,但并不意味着他也持有了出租这块土地获取收益的权利。对特定的物,人们可以通过多种多样的行为谋求相应的收益,该物也就附着了多种产权。而所     

在建或空置建筑物确认为投资性房地产的相关问题探讨

企业房地产作为固定资产、无形资产或是投资性房地产,其盈利能力具有较大差别。在房地产市场为牛市的情况下,投资性房地产会产生较高的超额收益,从而使投资者相对偏好投资房地产占比较高的企业。现行会计制度下,对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的,即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产。本文分析目前在建或空置建筑物确认为投资性房地产过程中可能存在的问题,并提出相应的建议和对策。     

开发商的土地备与竞买行为解析

研究目的:从微观经济学的基本理论出发,解析开发商的土地储备与竞买行为.研究方法:定量分析、数值模拟.研究结果:开发商土地储备行为由经济条件决定,持有成本与预期收益是开发商进行土地储备规模决策时权衡的两个要素;贷款利率和融资能力从持有成本的角度影响开发商土地储备行为,未来房价增长预期和未来市场不确定性则从预期收益的角度对开发商的土地储备行为产生影响;开发商以超常价格进行土地竞买的驱动力是中国土地市场中出现的"面粉比面包贵"现象的原因.研究结论:在市场繁荣阶段,开发商积极的土地储备策略与非正常的土地竞买行为经常发生,这并不是中国经营性土地招拍挂供应制度导致的必然结果;但这种行为背后隐藏着企业萎缩、破产和被接管的巨大风险.     

财务杠杆与房地产公司效益研究

房地产周期与银行系统息息相关,因为在房地产项目的运作过程中,财务杠杆起着重要作用。当市场复苏,早期获得贷款的房地产项目被证明利润高、贷款质量好的时候,贷款给房地产企业就会显得有吸引力,房地产贷款数量将增加。而地产价格的强劲走势和贷款的激烈竞争会导致放松贷款条件。当房地产资产价值或者收益下降时,将会导致贷款发生不良。银行开始处置不良贷款的抵押品,找不到买主,贷款额度又被削弱的开发商大面积破产,这些都会促使房地产资产价格和贷款可获得性出现向下的拐点。房地产市场运行和银行信贷之间有怎样的关系呢？本文从房地产项目开发所运用的财务杠杆角度进行研究。     

国务院关于加强国有土地资产管理的通知

国发〔2001〕15号各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构：改革开放以来,随着土地使用制度改革的深化,土地资源的资产价值得到体现,逐步适应城市建设、企业改革、经济结构调整的需要。但目前国有土地资产通过市场配置的比例不高,透明度低；划拨土地大量非法入市,隐形交易；随意减免地价,挤占国有土地收益的现象严重,使得大量应由国家取得的土地收益流失到少数单位和个人手中。这不仅严重影响了对土地的保护和合理开发、利用,而且滋生腐败现象。为加强国有土地资产管理,切实防止国有土地资产流失,现就有关问题通知如下： 一…     

加强房地产开发项目管理

房地产开发项目是集金融投资、规划方案设计、土地开发、施工管理、市场营销、客户管理、物业管理、办公自动化和决策分析于一体的开发活动,房地产开发商要统筹资金、协调土地、规划、环保、质监、安检等多个业务部门,衔接好项目实施过程中的每一步。房地产项目开发的根本目标是开发适合市场的项目,实现销售赢利。项目管理方法主要是建立健全项目部,做好项目开发安排,控制好投资、进度、质量、安全目标,做好合同及信息管理、综合管理。     

房地产相关税收改革的政策研究及建议——以上海为例

我国房地产税收制度存在着重流转轻持有、税制设计不合理、重复征税三大问题,应精简流转环节税负——改革土地增值税,废除房地产业印花税;对持有环节征收宽税基、低税率的房地产税——城镇土地使用税与现有房产税合并为"房地产税",并因地制宜赋予地方政府一定程度的房地产税制自主权,以平衡改革前后的财政收入。此改革方案不会给居民带来过重的负担,在一定程度上能够促进房地产市场供给,增加刚性需求,抑制投资与投机需求。     

在建工程抵押的若干问题

据国家统计局透露,2002年1至9月份,全国累计完成房地产开发完成投资4863亿元.据中国人民银行透露,到2002年9月,房地产开发贷款的余额为4974亿元.由此看出,房地产开发所需资金主要来自银行贷款.为了到期能够收回贷款,银行往往要求房地产开发商提供一定形式的担保,房地产开发商多以抵押的方式来担保,其中又以土地使用权抵押、在建工程抵押最为普遍.与土地使用权抵押不同的是,在建工程抵押不仅涉及土地使用权,还涉及在建工程的投入资产等,登记机关不仅涉及土地管理部门,还涉及房屋管理部门.因此,在建工程抵押实际引发的矛盾和问题在所难免.笔者试对上述问题作一探讨,以求加深对在建工程抵押的理解.     

房地产证券化风险分析

房地产抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指房地产抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集形成一个资产池，按同质性重组为抵押贷款库，然后出售给一个特定目的公司（SPV），特定目的公司对贷款库中的资产重新包装组合，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程。     

谈房地产评估收益法

房地产行业已经成为我国经济发展的重要支柱产业,当前房地产出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁,这些都需要确定房地产的价值。收益法是房地产估价中常用的方法之一,其主要运用于有收益的房地产的价值评估,房地产的收益性体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产,例如正在经营的商店、宾馆,已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产,例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产,这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。     

土地督察与开发商囤地：策略抉择的演化博弈

研究目的：探讨土地督察员与开发商囤地的博弈行为及其管制策略。研究方法：演化博弈论方法。研究结果：构建了土地督察员与开发商囤地的演化博弈模型,论证了不同情景下土地督察员与开发商囤地博弈的演化稳定策略及其演化趋势。研究结论：在房地产开发领域的土地利用管制上,既要合理引导开发商等主体的市场行为,还要约束地方政府、土地督察机构等“监管者”的督察行为,构建开发商与土地督察员互动的土地利用管制机制,提高土地督察制度绩效。     

房地产市场中的信息不对称探究

房地产市场是一个典型的信息不对称市场．本文就房地产市场中的开发商与消费者，二手房委托方、中介机构与消费者，开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称问题进行探讨，并提出相应的解决思路。     

土地研究三题

关于国有土地租赁制目前对于国有土地有偿使用制的分类法之一是：出让制、租赁制、作价入股制。这就意味着出让制不属于租赁制,只有年租制、短租制才属于租赁制。从字面含义上来看,似乎可以作出这样的解释：实行出让制是把几十年的土地使用权一次性“出卖”给使用者;实行租赁制则是把土地使用权按年、按月“出租”给使用者。然而,既然并不涉及到土地所有权的转移,那么,无论是把土地使用权“出卖”给使用者,还是“出租”给使用者,在本质上都是实行租赁制。我国实行的出让制,借鉴自香港的“批租制”,而香港的“批租制”则来源于英国…     

房地产投资信托

一、房地产投资信托(REIT)的概念界定REIT包括两个内容:一个是资金信托,另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托,向特定人私募或向不(?)定人公募发行房地产投资信托受益证券,以获取资金,投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目.投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房地产相关权利予     

工业用地岂能如此"另辟蹊径"

商品房开发用地必须以招标拍卖挂牌方式出让,这是国家早已明确规定了的。然而,在房地产开发的巨大利益驱动下,为了降低开发成本,不少开发商千方百计在规避招标拍卖挂牌出让制度上打主意。前些年,一些开发商看好国有企业改制处置的土地资产,现在,又打起了工业用地的主意。《国务     

美国购物中心的发展及其借鉴

购物中心(shopping center),按字典的解释是指“一组聚集在同一地点的商店,通常位于同一建筑内”。从房地产开发的角度来看,购物中心一般具备三个特征: 1.由一家开发商进行开发,其中包含各种类型的商店:开发商保留所有权,通过出租商铺而获得持续的现金收益; 2.带有充足的停车场; 3.位于郊区,并位于周边的住宅区的中心位置。 美国的购物中心出现于20世纪初。第一家购物中心位于巴尔迪摩市中心以北9公里的郊区,由六家商店组成。1910年至1920年间,购物中心在零售商店基础上,增加了电影院,并出现了位于低层商店二楼的写字楼。但直到第二次世界大战     

重视信息在房地产业中的广泛应用

信息对房地产开发经营是一种重要的战略资源和无价资产。但由于大量的房地产企业或开发商对此还没有引起足够的重视,缺乏这方面的实践经验,造成了大量的商品房积压、周转不灵,房地产业不景气的情况。为此,本文拟就如何做好信息工作促进房地产业的发展进行初步研究探讨,旨在为房地产企业或开发商提供一些有益的参考。一、房地产开发经营信息的内容市场经济条件下的房地产开发经营是一个庞杂的系统工程,涉及的业务面广泛,需要掌握的信息很多。概括起来有以下几大类:1、市场定位信息。房地产开发企业的开发活动必须以市场为导向,这就要科学地确…     

"土地财政"该休矣

所谓"土地财政",是指一些地方政府财政收入来源过度依赖房地产收入的情形.特别是发达地区地方政府,从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上.地方政府近乎无成本地从农民手中征地(农民获得土地补偿金仅占土地转让收入与增值收入的2%～3%,相当部分地区还不到2%),然后以"市场价"批租给房地产开发商和各类工商企业.发达地区的政府财政就是一个"土地财政".     

加强土地出租内审 增加国有土地收益

对国有土地实行租赁经营，是黑龙江省友谊农场９０年代初率先在经济体制改革中采取的重大举措，以收取土地租金的方式经营资产，实现国有土地的所有权与使用权分离。这一改革一方面使农场作为国有土地所有者，以租金形式取得了收益，发展壮大了国有经济；另一方面职工群众以交纳租金形式取得了土地使用权，并投入生资和劳务取得收益，提高了农场职工生活水平。这一成功的改革办法迅速在垦区内外推广应用，成效显著。为收好、管好、用好土地租金，保护好国有农场重要经济资源的不流失，兴利除弊，必须强化土地出租的内部审计工作。一、意义（…     

19世纪晚期以来英国土地所有权的变迁

19世纪晚期以来英国的土地所有权发生了重大转移,全国大部分的土地从贵族、乡绅等人手里转移到了直接经营土地的农场主手中,这是1066年诺曼征服以来,继16世纪英国宗教改革时期土地所有权发生转移之后,又一次重大的变化。这次土地所有权的变迁,有着深刻的社会历史根源,意义重大,适应了英国农业发展的需要,更好地促进了英国农业生产的发展。