创新土地流转方式 实行城乡用地增减挂钩的思考

在二元土地所有制下,中国城市市区的建设用地、农村和城市郊区依法征收后新增的建设用地,属于国家所有;城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有。这种以二元土地所有制为基础,与城乡企业和居民的身份相挂钩的城乡建设用地双轨制以及由此形成的建设用地市场分割状况,使农民不动产权益的充分实现受到了不应有的限制。为此,进行创新土地流转制度、推行城乡建设用地挂钩研究具有十分重要的意义。     

加快构建城乡统一的建设用地市场

正我国宪法规定,城市土地属于国家所有,农村土地属于集体所有。与城乡二元土地所有制相对应,我国一直实行城乡有别的建设用地制度。我国法律严格限制集体建设用地流转,农村集体建设用地不能直接出让、转让或出租,必须先征收为国有土地后才能在市场上流转。随着工业化和城镇化进程的加快,建设用地需求快速增长,与日俱增的建设用地需求与二元分割的城乡土地市场产生了激烈的冲突,造成了严重的后果。     

农民"被"上楼的反思

我国现行的"城乡二元土地制度",使城市和农村土地存在巨大的价格级差.近几年,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源.根据国土资源部的<城乡建设用地增减挂钩管理办法>,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地.各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场"农民上楼"运动.农民出于自身利益,不愿上楼.     

中国城乡建设用地市场一体化问题探析

十七届三中全会提出了“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的改革方向。然而,由于建设用地的城乡分割,并在改革开放后的30多年中得到了强化,城乡建设用地市场的一体化不是简单的“开启市场闸门”可以解决的。如果不对一些前置性条件进行改革和筹划,现有的政策体系难以保证城乡建设用地市场一体化进程的有序实施,很有可能造成严重的社会和经济后果。因此,需要谨慎从事,在进一步理清改革思路和操作步骤基础上,完善相关政策,形成社会合理预期,积极稳妥地加以推进。     

农民“被”上楼的反思

我国现行的“城乡二元土地制度”,使城市和农村土地存在巨大的价格级差。近几午,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源。根据国土资源部的《城乡建设用地增减挂钩管理办法》,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地。各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场“农民上楼”运动。农民出于自身利益,不愿上楼。     

土地市场构建国家民事主体制度的思考

法律规定国务院代表国家行使土地所有权,但国务院并不能实际履行代表行为,又没有转委托于其他主体而使所有权行使主体缺位.土地行政监管部门自封为土地所有权的出让人,其结果不但是主体错位,而且为地方政府通过公权力主体"挟持"民事主体而形成政府间的竞争提供了法律依据.追求政绩工程的区域竞争是政府垄断建设用地供应市场的动力,由地方政府形成的进入障碍是城乡建设用地市场二元结构的制度性原因.统一城乡建设用地市场的关键是国家民事主体的地位独立和平等.     

我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策的比较研究

通过对比我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策,分析两项政策的共性及差异,为我国城乡建设用地增减挂钩政策的进一步完善提供政策建议。结果表明:两项政策本质上都是土地发展权的交易,但在产生背景、运作流程和实施效果上均存在一定程度的差异。为了解决规划分区制度的刚性,我国和美国分别出台了城乡建设用地增减挂钩政策和土地发展权转移政策,但由于两国制度环境的差异,在政策的具体实施过程中美国选择了一种以市场和层级相结合的混合型治理结构,而我国则选择了一种以政府为主导的层级治理结构。虽然两项政策都在一定程度上增加了规划分区制度的弹性,但现阶段,美国土地发展权转移政策在利益分配机制设计和耕地保护效果方面均优于我国城乡建设用地增减挂钩政策。     

建立城乡统一的建设用地市场与农民土地权益的保障

随着我国工业化和城市化的快速发展,大量的农村土地必然要向城市建设用地转化。农村土地进入城乡建设用地市场的方式,过程必然关系到城市化进程的速度和质量,关系到城乡社会的和谐稳定。因此,我们需要建立一个城乡统一的建设用地市场。而在这个统一的建设用地市场建立和运行的过程中,我们同时也一定要注意切实保障农民的合法土地利益。     

关于我国城乡经济社会一体化发展中若干问题的思考

城乡二元结构的发展模式对我国经济保持长期、快速、稳定发展产生了很大阻碍,推进城乡一体化发展对实现我国经济又好又快发展具有重大意义。本文以我国西北三个城市的数据为例,分析了目前我国城乡一体化发展中存在的一些问题并提出解决措施。     

我国加工贸易增长原因新探

文章主要分析了城市二元劳动力市场与加工贸易之间的关系 ,指出我国加工贸易的快速发展以及国有企业和外资企业在加工贸易领域中的分化 ,是由城市二元劳动力市场结构造成的。而且 ,城市二元劳动力市场的形成与发展 ,外资企业在加工贸易领域中的一支独秀 ,都是我国实行比较优势发展战略的结果。     

基于十八届三中全会针对二元经济内容的沉思

20世纪80年代以来二元结构日趋明显化,其为城市以工业为主的现代部门与农村的传统农业部门并存的经济结构。由2013年11月召开的十八届三中全会提出城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍可以看出二元经济的严峻性,本文通过前人二元经济特点总结结合我国一般国情,分析二元因素影响经济发展的重要性,二元经济转换缓慢的原因以及加快一体化的个人意见。     

地票交易:体制内土地和产业的优化组合模式

工业地价是市场经济条件下价格体系的核心。地权市场发展滞后所导致的要素价格扭曲,是我国目前粗放型经济增长模式不断得以复制的主要根源。"地票交易"通过城乡建设用地实物资产的证券化,以指标交易为核心,能够从体制内优化城乡建设用地的结构失衡,实现土地和产业要素的优化组合。地票交易不仅能降低集体建设用地体制外流转的成本和制度风险,还能通过土地资产的货币化实现节省耕地的可持续发展模式。     

以经济学角度浅析城乡建设用地

中国经济的持续、快速发展和城市化进程的加快推进,在很大程度上依靠农村集体土地转用为城市国有建设用地的资源支撑。然而,我国存在的农村与城市二元土地制度、国家垄断城市土地一级市场、农村集体土地产权制度的模糊以及强制征地、补偿和收益分配措施的不公平等土地制度和政策缺陷,成为制约城市社会经济发展和城市化、工业化进程的关键。本文将在梳理农村集体建设用地流转的理论与实践的基础上,对集体建设用地入市流转的各参与主体利益及社会福利变化进行深入分析,提出集体建设用地流转的模式选择和相应的政策建议。     

以镇级经济为重点统筹上海城乡发展

城乡二元结构是发展中国家普遍面临的问题,我国作为一个迅速崛起的发展中国家,同样存在集中于城市的现代工业和分散于农村的传统农业并存的城乡二元结构问题。城乡二元结构问题的存在造成了城市化地区与农业地区的分离乃至对立,并由此产生了以“三农问题”为代表的经济和社会问题。学术界普遍认为,解决城乡二元结构问题的关键在于实现城乡一体化,即：城市和农村这两个不同的特质的经济社会单元和人类聚落空间。在一个相互依存的区域范围内谋求融合发展,协调共生的过程。实现城乡一体化不仅是农村地区的城市化过程。     

城乡建设用地增减挂钩政策的观察与思考

随着我国经济发展和城市化步伐加速,城市建设用地供需矛盾日益突出,而与此同时,我国农村土地利用却存在着闲置浪费的现象。城乡建设用地增减挂钩政策是在统筹城乡发展的背景下提出的,旨在促进城市发展的同时实现现实耕地总量的动态平衡,以有效缓解城市建设用地供需矛盾。但在实践中,增减挂钩政策的推进并不顺利,在实施过程中出现了一些问题,偏离了该政策提出的初衷。因此,必须对这些问题追根溯源,探求解决之道,以推动增减挂钩政策的顺利实施。     

浅析城乡建设用地增减挂钩在美丽乡村建设中的作用

城乡建设用地增减挂钩工作是促进新农村建设和城镇化发展,促进农业产业结构调整,优化城乡用地结构,加强农村基础设施和公共服务设施建设,盘活存量、废弃和低效利用的土地,提高节约集约用地的重要手段,是今后一个时期我国统筹城乡发展的一项重要策略.     

城镇化进程中城乡建设用地集约高效利用路径探析

实现城乡建设用地的集约高效利用是推动我国新型城镇化建设全面、可持续和协调发展的有力保障,我国新型城镇化进程中城乡建设用地使用仍存在着深层次问题和制约因素。应推进城乡建设用地集约高效利用,着眼于城镇化发展方式的转变,通过合理构建空间布局、高效整合土地资源和优化配置各种要素,使"人"和"物"等要素资源实现同步转移和转换。在保护环境和生态的同时,实现城乡建设用地的集约高效利用。     

城乡一体化与农民非农用土地经济权益的保护——以北京市为例

城乡一体化是我国现代化进程中乡村人口、资源向城市集聚,城市文明向农村辐射和扩散的双向变迁过程。其中,两股力量首先在城市郊区交汇,再逐渐向乡村延伸。在城乡一体化过程中农用耕地被大量地转化成建设用地,现代化建设用地与农地资源和农民权益保护的矛盾冲突日显突出。文章将以北京市城乡一体化建设的实践为例,探讨城乡一体化与农民非农用土地经济权益的保护。     

商业经济发展对城乡一体化的影响分析

随着社会经济的快速发展,城乡一体化的进程逐渐加快。在这个过程中,商业经济的发展起到了至关重要的作用。我国要实现工业化,需要打破城乡二元经济结构,真正步入工业社会。城乡一体化是未来必然的发展方向,本文将对商业经济的发展对于城乡一体化建设产生的影响进行深入的研究和分析。     

中国的三元社会结构与城乡一体化发展

城乡二元结构同时并存是发展中国家工业化过程中的必然现象，但随着经济的发展，二元结构之间的差距会缩小，并且逐步向着一体化的一元结构转型。然而，改革开放以来，我国的二元结构不但没有弱化，反而有强化的趋势，而且产生了以城市农民工为第三元的三元社会结构，从而对我国经济社会的稳定和健康发展带来不利影响。因此，现在是到了统筹城乡发展、促进结构转型和城乡协调一体化的时候了。而要实现结构的转型，最有现实可能，也是最关键的就是要通过实现国民待遇、降低城市化门槛等途径。首先解决第三元的结构转型问题。