土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。     

土地领域供给侧结构性改革的重心和方向

研究目的:分析土地领域供给侧结构性改革的本质,研究提出土地领域供给侧结构性改革的重心和方向。研究方法:基于微观经济学和土地经济学理论,结合中国推进供给侧结构性改革的战略和实践,从中国土地市场的特殊性入手,分析中国土地市场供需信号传导、市场主体构成和市场供需平衡,探求推进土地领域供给侧结构性改革的路径。研究结果:(1)地方政府成为土地市场中的主体并发挥主导作用,形成了中国土地市场的特殊性。政府与市场的进退,关键考量是政府对土地市场的把控能力能否优于建设一个相对竞争充分的土地市场。(2)土地市场供需信号失灵的原因,主要来自于土地要素让渡市场,一方面市场失灵导致企业追求高利润过滤真实需求信号而不受市场之制,另一方面地方政府市场定位放大市场有偏信号,两者共振,形成土地市场整体的有偏预期,共同引起土地市场失衡。研究结论:推进土地领域供给侧结构性改革,(1)关键是引导土地市场向满足公众真实需求的方向转化、生产企业向转变生产方式和发展方向的转变;(2)重点是逐步实现土地征收市场与土地让渡市场的对接,实现土地供需信号畅通传导并有效指导企业开展满足公众需求的生产活动;(3)方向是弱化政府在土地要素让渡市场和征收市场中的市场主体地位,强化并发挥政府在土地市场中的管理、监督和调控的作用;(4)途径是继续强化和充分发挥政府在土地规划、土地市场、土地供应、农地制度改革中的规制作用。     

城市更新市场化过程中的三方主体关系——基于广东省深圳市的实践

正鉴于土地资源匮乏,土地存量过低的实际情况,广东省深圳市正通过城市更新、土地整备等方式对土地进行二次开发和利用。深圳的城市更新采取"政府引导、市场运作"的方式开展,充分发挥房地产开发企业作为市场主体在城市更新中的作用,实现了资源的优化配置,但在运行中也存在一些问题,而这些问题的核心在于市场化城市更新的三方主体——政府部门、开发企业与小业主之间的关系处理。     

建立适应土地资源市场配置的国家宏观调控体系

研究目的:构建适应市场配置的国家宏观调控体系,保障土地资源市场配置的顺利实施。研究方法:系统分析法,政策分析法。研究结果:在市场配置下,政府可以通过以下措施实现对土地市场的宏观调控:(1)改革现行土地利用规划、计划制度,建立适应市场经济的规划、计划体系;(2)改革并建立能够促进土地集约利用、优化配置、收益公平分配的土地财税制度;(3)实行土地用途管制分区,限制土地使用权,克服土地利用的负外部性;(4)为实现公共利益征收土地所有权、使用权,由国家确定其土地用途;(5)改革现行行政审批制度,简政放权;(6)尽快制定《土地基本法》。研究结论:目前应首先改革财税制度,把建立稳定的、与地方政府事权相匹配的地税体系作为土地管理制度改革的切入口,为全面开展土地管理制度改革奠定基础。     

中国城乡一体土地市场制度变迁路径研究

研究目的:研究中国城乡一体土地市场制度变迁的方式及路径。研究方法:文献资料法,制度分析法,博弈分析法等。研究结果:制度变迁的初始阶段中央政府为"第一行动集团"推动制度变迁,成为制度的供给者;第二阶段地方政府发现潜在收益并转换角色变为"第一行动集团",第三阶段农民等非政府利益集团成为行动集团推动变迁。研究结论:中国城乡一体的土地市场制度变迁在初始阶段须由中央政府推动,并在政策法规的修订完善、改革征地制度、创新公共财税体系、制定城乡一体土地市场管理办法和规则等方面进行制度创新,以此全面启动和推动城乡一体土地市场制度变迁。     

土地市场供给侧结构性改革研究—— 基于“如何推进土地市场领域的供给侧结构性改革研讨会”的思考

研究目的:研究土地市场供给侧结构性改革存在问题及原因,提出土地市场供给侧结构性改革政策建议。研究方法:从供给侧结构性改革的内涵出发,明确土地市场供给侧结构性改革的内涵和分类,通过总结浙江、深圳和上海土地市场供给侧结构性改革的经验,分析当前土地市场供给侧结构性改革存在的问题及原因,从而提出土地市场供给侧结构性改革的对策建议。研究结果:(1)政策供给的不足;(2)土地供应的政府垄断地位;(3)城乡二元发展体制限制农村土地作为资产和资本的属性;(4)土地市场供给机制的不完善。研究结论:(1)加大土地市场供给侧结构性改革的政策供给力度;(2)打破政府垄断供应局面,实现土地供应主体多元化;(3)建立健全完整统一的土地市场;(4)多角度完善土地市场供给机制。     

关于我国历史遗留矿山土地复垦的思考

历史遗留矿山土地复垦是国土空间生态修复的重要组成部分,也是矿山治理的重点和难点。文章分析了历史遗留矿山土地复垦对推进生态文明建设、推动经济发展、实现减排增汇的重要意义,指出当前开展历史遗留矿山土地复垦中存在监管体制不健全、财政资金保障能力有限、复垦质量有待提高等问题。针对相关问题,从自然恢复与人工修复、成本与效益、政府与市场三个方面明晰历史遗留矿山土地复垦中存在的关系,并在此基础上提出推动历史遗留矿山土地复垦有序高效开展的建议：(1)建立健全监管体制机制;(2)完善社会资本参与政策机制;(3)提升土地复垦技术和质量;(4)丰富土地复垦模式。     

中国土地经济学30年发展研究

研究目的:系统总结中国土地经济学自1980年以来的发展历程和重要进展,并展望未来发展趋势。研究方法:文献分析法。研究结果:(1)土地经济学是一门注重方法论、学科体系相对完整成熟、对土地科学的其他学科有基础支撑作用的学科,并且兼容并包、与时俱进;(2)土地经济学的演进也是土地经济学核心理论不断发展的过程,同时技术进步支撑了土地经济学理论的研究发展,形成了以理论推动发展、以技术深化理论研究的演进逻辑;(3)中国土地经济学的发展经历了土地商品属性积极探索与城乡土地制度初步构建(1980—1993年)、土地市场体系初步创立与土地制度框架大体形成(1994—2000年)、土地市场规律深入研究与土地制度公平效率权衡(2001—2010年)以及"土地财政"问题加重与土地制度微观个体地位凸显(2011年至今)4个阶段。研究结论:未来应进一步探索中国特色的城乡一体化土地市场体系运行规律,研究土地市场运行与政府干预调控的关系,分析中国土地制度变迁的路径、性质和特征,并构建土地制度变迁动态模型。     

关于深圳城市更新和土地整备内在运作机制的思考

本文聚焦广东深圳城市更新和土地整备两种不同的政策通道,从有机协同政府与市场的关系、统筹平衡使用各类政策工具、有效衔接总体谋划与个案操作等三个角度,深入分析了深圳更新发展的内在运作机制,探寻了其可持续更新的基本方法与路径。     

“三旧”改造政策实施的问题与反思——以广东省佛山市禅城区为例

城市更新改造是一个多元主体参与的多目标复杂系统工程,以广东省佛山市禅城区为例,回顾了"三旧"改造政策近十年来的发展过程,研究发现"三旧"改造政策的实施虽然缓解了土地供给短缺的压力,但仍存在政策目标设置单一、缺乏规划统筹协调、利益分配机制不合理等问题。结论认为"三旧"改造应转变以土地集约节约利用为核心目标的单一政策导向,坚持社会公共利益优先的原则,以生产、生活、生态的和谐发展推进可持续的城市更新改造;地方政府应转变角色定位,针对旧村庄、旧城镇和旧工厂改造加强分类政策指导,制定规划对商业、居住、工业等不用的土地再开发类型进行协调管控,在"三旧"改造中着重发挥统筹规划、调节土地收益分配的职责。     

集体经营性建设用地入市的阻碍与破解

2020年1月起,新修改的《土地管理法》正式实施,允许集体经营性建设用地不经过地方政府征收而直接入市,但现实中允许入市和入市改革实践之间还存在较大差距。从改革的主客体角度研究发现:(1)土地的规模、质量、用途及其区位决定了土地入市潜力;(2)农户自身对于法律权益实现、入市风险以及利益满足的考量会影响农户入市意愿;(3)地方政府考虑到征地与入市的平衡、产业用地的效益、收益分配的公平合理,可能会产生消极行动。土地入市潜力、农户入市意愿以及地方政府行为均会对集体经营性建设用地入市的推进造成限制。建议从创新入市模式、完善入市规则、转变政府角色三方面,推动入市改革进程。     

农地“三权分置”制度实施潜在风险与完善措施——基于产权配置与产权公共域视角

本文从产权配置和产权公共域的视角出发,结合部分试点地区的实践经验,剖析"三权分置"制度实施的潜在风险与完善措施。研究发现:(1)受法律法规的模糊表达、地方政府的产权再配置及契约规则的影响,"三权分置"制度下农地产权配置结构中仍存在产权公共域;(2)产权实际配置状况与产权公共域的存在导致不同权利主体的利益难以兼顾、农地流转市场与抵押市场受到制约等问题,形成"三权分置"制度实施的潜在风险;(3)合约机制和第三方组织在解决由产权实际配置与产权公共域引发的系列问题上发挥着重要作用。基于此,本文从完善合约机制、建立第三方服务机制、加强政策宣传等方面提出相关政策建议。     

城市土地再开发产权处置与利益分配机制研究——基于深圳市三个案例的实证

受到国土空间生态安全格局和土地资源的刚性约束,盘活存量土地的再开发日益成为解决城市空间发展瓶颈的重要手段。深圳市土地再开发的影响因素主要包括参与主体及其角色演变、开发方式、产权关系、利益平衡分成等。文章在分析这些因素影响机理的基础上,指出未来城市土地再开发需要关注的几个方面:(1)明晰产权,完善"政府引导、市场配置、公众参与、利益共享"的土地再开发机制;(2)鼓励村民与开发商形成利益共同体;(3)转变土地收益分配制度观念,完善公服配建。     

复合经纪机制:乡村振兴中基层治理结构的形塑——基于湖北省B镇土地股份合作社的运作实践

本文引入经纪理论,通过赢利经纪、保护经纪和行政经纪的概念构造出"复合经纪机制"的分析框架,基于湖北省B镇4个土地股份合作社的实践案例,对乡村振兴中土地股份合作社的生成机制、土地股份合作社促进乡村有效振兴的运作机制以及乡村振兴对基层治理结构的形塑等一系列问题进行分析。研究结果表明:(1)自上而下的政策势能、地方政府的基层创新和村两委的功能不足是土地股份合作社产生的原因;(2)土地股份合作社作为关键性中介组织,通过复合经纪机制将政府、农户、企业、村两委联结起来,并形成多元合意的利益共同体,进而促进乡村有效振兴;(3)乡村振兴战略的实施促使政府项目进村和企业资本下乡,因土地股份合作社在组织农户和整合土地中的功能优势,成为村级项目承接和市场对接的替代性组织;(4)乡村振兴中通过复合经纪机制形塑而形成的多元合意的利益联结共同体是乡村振兴中的基层治理新结构。     

1949年以来中国农村土地制度变迁的理论和实践

文章根据建国以来关于农村土地制度论文发表数量和研究焦点的转移,将学术界的理论研究分为5个阶段,就每个阶段的主要观点进行了梳理。同时,结合中国农村土地制度变迁和土地政策调整的各个阶段进行对比,总结了中国土地制度和政策调整的变迁特点,并将理论研究的演变阶段与制度的演变阶段进行了对照,得出了如下结论:虽然中国农村土地制度先后经历了多种变迁方式,土地政策也相应进行了多次调整,但由于在制度演变过程中忽视了核心制度的再创新,效果因此并不显著,新问题不断显现,问题依然存在;土地制度的理论研究和政府实践二者的演变过程基本上是对应的,但从土地改革的未来发展趋势来看,土地制度变迁的理论储备滞后于实践需求,这为理论研究的发展提出要求。     

价值追求指导下农村土地管理政策中的公平与效率分析

目的 农村土地管理关乎农村社会经济的发展,分析1949年以来我国农村各阶段土地管理政策公平与效率问题,有助于制定更加合理的农村土地政策,促进农村社会稳定、农民收入提高。方法 文章基于制度变迁理论梳理1949年以来我国农村土地管理政策的变迁阶段及分析各阶段公平与效率的关系,并探究价值追求中消除公平与效率矛盾的途径。结果 我国的农村土地政策变迁中,农民土地私有制阶段（1949—1952年）实现公平为主,兼顾效率提升;私有制向集体所有制转变阶段（1953—1981年）追求绝对公平,导致效率降低;集体所有制阶段（1982年以来）保证公平的基础上向效率倾斜;通过明确土地权属,建立完善的土地流转市场和农村社会保障机制,确保农民对农地经营权流转的自主决定权利,逐步消除农村土地管理中的公平与效率矛盾。结论 在土地政策制定中,应加快推进农村土地确权工作,同时着力建设完善的农村土地流转市场和农村社会保障机制,保障土地权利实现过程的公平性,促进土地资源的合理有效利用,让农民更多地分享土地增值收益。     

试论土地征用制度改革的目标及对策

逐步改革在社会主义市场经济体制下形成的土地征用问题的法律法规和政策框架 ,解决现实中存在的错综复杂的土地征用问题 ,分为三个阶段来推进 ,逐步实现最终目标 ,形成城乡统一的建设用地市场 ,实现与国际接轨的土地使用制度。     

土地财政对土地利用效率的影响

研究目的:分析土地财政对土地利用效率的影响。研究方法:在机理分析的基础上利用土地财政滞后一期和土地管理政策作为工具变量进行回归分析。研究结果:(1)政府追求土地财政最大化的目标必然导致对土地市场的干预,从而影响土地利用效率;(2)土地财政对土地利用效率的影响为倒"U"型,超出6.38拐点的土地财政对土地利用效率的影响由正转负;(3)作为土地财政的重要运作方式,商住用地和工业用地出让的相对价差对土地利用效率的影响为倒"U"型;(4)土地财政对不同城市土地利用效率的影响具有差异性,在二线城市和五线城市最为显著;政府重大经济政策的实施会改变土地财政对土地利用效率的影响。研究结论:应正视土地财政的积极作用,并通过深化改革,采取有效措施来解决其存在的负面效应。     

城市更新中历史文化街区改造的土地政策研究

正以"大拆大建"为主要方式的旧区改造导致风貌破坏,历史保护问题亟待重视。土地利用价值的逆向调整,限制了城市更新中通过改变土地用途弥补改造成本的可能性,直接加大了历史文化风貌保护项目的改造成本。倡导实施"单元最小化"改造模式,加大对历史文化街区改造的地价支持,降低更新改造成本。城市更新是城市政府通过优化配置城市土地资源和空间资源、提升城市功能、改善人文环境的综合整治活动。如何运用现行土地政策,推进     

走出政府治理下土地二次开发的实践困境——以深圳市为例

研究目的:以深圳市土地整备为例,探寻通过具体制度安排的改进提高土地二次开发中的政府治理效率。研究方法:交易费用分析法,实证分析法。研究结果:(1)深圳市土地整备在"补偿协商"和"实施方案审批"两个环节存在突出问题;(2)法定图则的更新与执行制度、土地整备的年度计划和补偿标准等不完善是导致实践困境具体制度安排层次的原因。研究结论:通过相应具体制度安排的改进,能够提高土地二次开发中的政府治理效率,使其走出实践困境。