创设工业用地使用权出典供应方式探析

工业用地作为建设与生产的资源要素,对承载工业企业发展的基础性作用不言而喻。在当前国家大力发展实体经济、加快建设制造强国的战略背景下,为深化工业用地供给侧改革,建立和完善符合企业发展规律、产业生命周期和发展方向的工业用地供应方式及其管理制度,切实降低工业企业用地成本,适当给予工业企业腾挪发展空间与弹力,促进新型工业化快速健康发展,进而促进实体经济高质量发展。借鉴传统房屋典权制度的设计优点,探索创设中国特色工业用地使用权出典供应方式及其管理制度或许是可行之道,同时也是工业用地履约使用保证金制度的探索。     

将工业用地供应纳入市场轨道

近20年来。我国工业供地方式随着市场化的大潮律动。然而，与商业、居住及其他经营性用地相比．却明显滞后。直到20世纪末，相当多的工业用地仍然以划拨方式取得，其中既有老的国有企业占据的存量划拨土地，也有以各种名义“挤进”国家规定的可划拨供应土地范围的增量工业土地。2001年，国土资源部出台新的《划拨供地目录》，在原有的10个行业划拨用地目录的基础上，根据有关法律法规．删除了煤炭等行业，重申了营利性、非国家重点扶持的工业用地和基础设施用地应当有偿使用。尽管如此，进入有偿使用的工业用地仍游离于土地市场之外，协议出让几乎成了工业用地有偿使用的唯一方式．     

实施工业用地年租制的对策建议

工业用地年租制，是海外市场经济发达国家或地区普遍采用并已相当完善、成熟的供应模式。为了学习借鉴海外国家或地区以及外企工业用地、厂房年租制的经验和做法，本文将分析我国实行工业用地年租制存在的制约因素并提出对策建议。     

国土资源部:进一步落实工业用地出让制度

针对当前国内经济形势和工业用地供应中存在的突出问题。国土资源部、监察部近日发布了《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》,要求各地在坚持工业用地招拍挂出让制度的基础上,充分考虑工业用地的特点,合理选择出让方式,进一步细化政策措施。各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度,凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地,政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地,必须采取招标拍卖挂牌方式     

内城工业用地更新与企业网络演化——以北京普天德胜科技园为例

现有工业用地更新重视工业景观的保护利用,忽略了附着在工业用地上企业网络的演化。通过北京市西城区普天德胜科技园案例进行研究,分析了工业用地更新基础上园区企业横纵向网络的演化过程,并发现延续下的企业网络对新入驻的同类型企业有一定吸引力,但吸引力有限。区位和租金仍是企业入驻的核心考虑因素。提出需要重视工业用地更新后企业网络的继承延续,推动工业用地更新后形成各类园区孵化所需的“制度厚实”,促进用地的可持续发展。     

土地使用权作价的税收筹划

一．案例介绍 甲公司拟收购H地的乙公司，乙公司是一家工业企业，因经营不善而面临破产，乙公司除生产用地外还拥有一宗185亩待建的工业用地，H地政府为支持企业战略重组和解决职工的安置问题，同意并购后企业将185亩的土地使用权由工业用地变为住宅用地用于房地产开发，但要根据国家政策规定交纳相应的土地出让金，该工业用地的最初取得成本为每亩22万元，H地的住宅用地每亩为35万～50万元，同类地段有每亩58万元的交易实例。     

工业用地“招拍挂”渐次推进

土地紧缺与珍贵土地的闲置和浪费成了硬币的两面。一方面房价猛涨，住宅用地不足成了最大的推力；一方面是工业用地，市政用地粗放利用，工业用地占城市用地比例过大。 工业用地供应采用市场化方式出让，是实现经济社会可持续发展的必然要求，也是遏制土地腐败、提高土地投入产出比例、促进土地节约集约利用、实现土地价值最大化的必然选择。     

工业用地配置、空间异质性与工业效率

本文基于2007—2012年中国2 408个区县样本的工业用地出让数据和工业企业数据,对城市工业用地配置过程中关键因素进行测度,并利用计量模型对其影响工业效率的作用路径加以验证。主要结论包括：(1)降低内生交易费用与外生交易费用,降低工业用地使用成本,提升城市工业用地配置市场化程度均能显著提升地区工业效率水平;(2)区县距城市中心距离对内生与外生交易费用、市场机制的作用均具有正向调节效应,对价格机制表现的集聚效应具有负向调节效应,并且在不同等级城市的效应不同;(3)开发区政策的实施对外生与内生交易费用的作用均具有负向调节效应。中国城市工业用地配置制度变革的核心在于发挥价格机制作用,政府在优化产权配置结构的同时,须注重优化工业用地的交易过程,从产权配置结构与产权交易结构两个方面保障工业效率最大化。     

要素价格与新发展格局构建：基于工业用地价格与企业国际国内市场选择的证据

本文将土地要素市场与产品市场选择问题相结合,剖析中国制造业出口相对规模下降的原因。首先,在异质性企业贸易模型中引入工业用地成本,发现工业用地价格上升通过成本上升效应和市场转换效应,影响企业在国际国内市场选择。其次,基于2007～2013年中国工业用地出让数据和工业企业数据库展开实证研究,结果表明工业用地价格上升显著降低了制造业出口产出比;对于非国有企业、低技术密集型行业及东部地区的影响更显著。在中国土地要素市场化改革的背景下,工业用地价格上升,有助于高效率企业在国际国内市场有效配置资源,通过要素市场和产品市场联动,共促新发展格局的构建。     

工业用地定额指标制定技术路径探讨——以山东省为例

工业用地定额指标是核定工业建设项目供地规模的关键政策工具。为应对我国土地资源紧缺以及工业用地利用方式粗放等现实问题,遵循系统工程学基本原理,提出了行业类别归整—企业样本遴选—样本数据测算—定额指标研判为路径特征的工业用地定额指标制定技术框架。以山东省为例,在剖析了全省工业用地定额指标管理问题的基础上,对指标制定给出具体的路径解析,形成了覆盖国民经济行业两大门类、28大类、89中类、136小类的山东省工业用地定额标准体系。研究有效支撑了《山东省建设用地控制标准(2019年版)》的制定,经应用验证取得成效,成果可为各省市产(行)业用地定额指标制定与修订提供有益参考。     

浅析“退二进三”场地上的建筑开发

城市"退二进三"进程中,大量老工业企业用地转变成为商住用地,工业用地中的建筑开发与一般用地开发存在较大区别,需统筹考虑场地调查、修复、建设等工作,本文介绍了国内外污染场地修复开发案例,针对这一新型建筑开发工作,建议在思想重视、调查评估、整体考虑等方面做足工作,实现工业场地建筑开发经济效益、环境效益、社会效益的最大化。     

工业地产是最具潜力的金矿吗？

今年1月1日,《全国工业用地出让最低标准》正式施行。按照《标准》规定,工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。在《2007年国土资源工作要点》中,对于工业用地也提出了紧缩计划。《要点》指出,在土地指标分配上,要适当压缩工业用地,增加民生用地,保证确实必不可少的基础设施用地。这些针对工业地产的政策能否使两年来一直火热的工业地产降温?工业地产是最具潜力的下一个金矿吗?     

大城市地区工业用地存在问题的初步分析及思考——以上海市为例

以上海地区为例,分析当前工业用地面临的主要问题,结合新型城镇化政策提出的"减少工业用地"要求,认为工业用地的更新是当前城市更新的重要内容之一。指出:大城市地区工业用地存在着规模结构偏大、空间布局混乱、低效使用情况突出等问题,是盘活存量、挖掘土地资源潜力的主要对象。相关理论研究不能适应客观需要:其一,注重借鉴国际经验忽视工业用地受土地财政和乡村工业影响的特殊性;其二,重视工业用地的经济性评价忽视空间效益评价;其三,重视局部更新研究,忽视统筹城乡、并与城乡空间结构进行互动。针对产业空间重构的趋势判断,提出了丰富城市更新理论内涵、引入空间绩效评价规划技术手段的研究对策和思路。     

对整治违法用地工作的几点想法

马陆镇是嘉定中部的工业重镇。由于国家对土地实行宏观调控，工业用地日趋紧张，农村集体经济组织为了扩大企业规模，在未办理任何用地、建筑审批手续的情况下私自扩大用地范围，搭建生产厂房时有发生。同时随着大量外来人员和企业进人马陆，居住用房需求大量增长。在经济利益的驱动下，农户违章搭建用以出租者也越来越多，情节严重的还在耕地上进行违法搭建。[第一段]     

央行银监会重磅出击房贷新政

11月1日修订后的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》正式施行。鉴于《物权法》明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此新规定要求“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。为规范出让管理，防止欠缴出让金，修订后的《规定》明确，     

深圳

工业用地不得变相搞房地产；今年全市住宅用地供应390．3公顷；深发展首推按揭信用卡，积分可抵房贷；二手房看楼团现身深圳楼市；特区内首个“全透明”楼盘开卖;     

工业地价：社会经济发展的风向标

无论从GDP视角，还是从城市化进程的视角看，工业的价都是社会经济发展一个重要的风向标，对工业用地价格及其形成机制和定价方式等，进行深层次的比较研究，对现行工业用地政策的问题进行透彻分析，对于当前的中国地产市场而言，是一件重要而有意义的事. 我国工业用地占土地供应问题的比重较大，部分年份甚至达到60％-80％，因此，对工业用地价格开展调查研究，探讨工业地价形成机制及其价格管理制度，是建设整个地价管理新体制与新机制的关键. 自2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发后，工业用地一律实行招拍挂，工业地价因而有了较大的提升，报告中所显示的一部分问题正逐步得到解决，当然，也同时出现了一些新情况，如何面对新情况，解决新问题？我们期待这个研究课题的新进展.     

对浦东新区工业用地公开出让的思考

继经营性用地全面推行招标拍卖挂牌方式出让之后，伴随着《全国工业用地出让最低价标准》的出台．从2007年1月开始工业用地也全面实行招标拍卖挂牌方式出让．最终确定竞得人和成交价格。工业用地的出让方式改变了原有的用地模式，对我国产业用地方式带来了深远的影响。     

工业用地置换中的情景分析评价法——以福建长汀县腾飞经济开发区为例

引言： 目前我国工业用地开发的主要形式是各式各样的开发区，包括经济技术开发区、工业开发区、高科技园区、出口加工区和保税区等形式。截至到2004年8月，我国有各类开发区6866个，规划面积达3．86万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地总量。一些区域在招商引资的激烈竞争中，降低工业用地出让价格，返还出让金，甚至以零地价出让工业用地。为了制止开发区发展出现的过多过滥和严重侵害农民利益的问题，2003年国家开始对开发区进行清理整顿。经过清理整顿，截止到2004年底，     

工业用地对中国城市工业经济增长的贡献

利用中国地级及以上城市的面板数据,在传统柯布道格拉斯生产函数中加入工业用地要素构建广义柯布道格拉斯生产函数,实证研究工业用地要素对中国城市工业经济增长的贡献。研究结果表明:(1)2000~2011年、2007~2011年、2000~2006年三个时段工业用地对中国城市工业经济增长的贡献率分别为9.28%、6.85%和3.78%。(2)研究期间,长三角地区、珠三角地区、环渤海地区、东北地区和中西部及其他地区工业用地对工业经济增长的贡献率分别为30.97%、17.54%、20.97%、18.69%、3.42%。主要得出以下结论:(1)工业用地要素对中国工业经济增长有显著的贡献,随着时间的推移,其贡献率不断升高。(2)自2007年起推行的工业用地招拍挂出让制度,对抑制工业用地的低成本扩张、提高工业用地利用效率起到了积极作用,增加了土地资源对社会经济可持续发展的贡献。(3)工业用地要素对工业经济增长的贡献具有显著的区域差异,东部沿海地区远远高于中西部及其他地区。