出让要规范监管更严格——解读国土资发[2010]34号文

2010年初,为遏制房价过快上涨的势头、保障民生,国务院办公厅下发了<关于促进房地产市场平稳健康发展的通知>(国办发[2010]4号),从住房用地供应计划、供应方式、供地标准、出让合同管理、招标出让综合评标方法探索、竟买人资格审查等方面,对房地产用地供应特别是出让提出明确的政策要求.如何具体落实中央要求,更加有针对性地推进房地产用地供应监管?国土资源部<通知>从住房用地计划编制实施、有效供应、加强监管、信息公开制度和房地产用地突出问题专项检查五个方面,明确了19条具体政策措施.     

出让要规范 监管更严格——解读国土资发〔2010〕34号文

2010年初,为遏制房价过快上涨的势头、保障民生,国务院办公厅下发了<关于促进房地产市场平稳健康发展的通知>(国办发[2010]4号),从住房用地供应计划、供应方式、供地标准、出让合同管理、招标出让综合评标方法探索、竟买人资格审查等方面,对房地产用地供应特别是出让提出明确的政策要求.如何具体落实中央要求,更加有针对性地推进房地产用地供应监管?国土资源部<通知>从住房用地计划编制实施、有效供应、加强监管、信息公开制度和房地产用地突出问题专项检查五个方面,明确了19条具体政策措施.     

经济法视野下的房价调控

近年来,我国房地产市场十分火热,房屋价格不断攀升。国务院及各部委、地方各级政府纷纷出台各种房地产调控政策,收到一些成效。但总的来说收效甚微,调控政策没有在根本上遏制住房价的上涨。我国房价居高不下是由于市场和体制多方面的原因,应当运用经济法来规范政府的行为,从而对房价进行宏观调控。我国的房价调控经济法律机制如今并不完善,应当完善相关制度来控制房价的不断增长。笔者从税收、金融以及土地财政方面提出一些抑制房价的建议。     

福建——“住有所居”,我们在行动

工作思路 2013年福建省国土资源厅将继续深入贯彻和落实国家有关房地产调控的各项政策,优化住房用地结构,优先保障"三类房"(保障性住房、棚户区改造、公共租赁房)所需的土地供应,进一步加强房地产用地监管,努力促进全省房地产业健康稳定发展. 继续做好住宅用地供应计划的编制和实施.切实做到年度计划供地面积不低于前5年年均供应面积,优先确保保障性安居工程用地需求,将国家与省政府下达的年度保障性安居工程建设任务所需用地全部纳入年度供地计划,并对涉及的新增建设用地实行计划指标单列,予以应保尽保,并将供地计划落实到具体地块,供应计划编制完成后,及时向社会公布,引导社会预期,避免舆论炒作.     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

地价上涨是房价上涨的结果而非原因

●近几年来的房价持续快速上涨,是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求,在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下,转变为强劲增长的住房有效需求,成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。●土地作为形成住房产品的一个生产要素,其市场需求由住房需求所引致,土地价格属于引致价格。近几年来,我国城市房地产用地价格上涨就是由房价快速上涨所直接引致的,实行土地“招拍挂”只不过真实地显化了这种土地市场价格。●房价的二元特征决定了土地资源越稀缺,人口密度越大,住房需求越强,房价就越高,地价占房价的比例也就必然越高;房价和地价的这种关系说明,不能脱离开住房产品的市场供求形势和房价来空谈地价。●只有先行完善住房供应和保障政策体系,才能围绕住房供应和保障政策确定的目标,跟进完善土地供应、土地价格、金融信贷、规划管理以及公共投资等方面的政策。     

房地产调控需要“润滑剂”

"加大土地供应力度"、"大力推行城市廉租住房制度"等扩大供应、限制投资、抑制购买成为目前房地产调控的基本手段,这是调控思路的可喜转变。但房价并不会那么简单地随之下调。调控取得成效还取决于诸多配套措施的健全。     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

稳住房价,地政怎样出招

●土地供应与住房价格存在内在的必然联系,但政府的一级土地供应不是这次住房价格上涨的主要原因,真正与市场需求共同决定住房市场价格的是二级土地市场供应量。●一级市场较为充足的土地供给,并没有在二级市场形成有效的房地产用地供给,而是被开发商部分囤积起来。●推动这次房地产需求转旺的主因是国家的金融政策和财税制度。金融政策为刺激房地产业的发展而提供优惠贷款,地方政府为获得城市及地方经济发展资金而“做大”房地产业,极大地刺激了需求膨胀,并引致土地需求量的增加。因此,调控房价的土地政策还必须与国家的金融政策、财税政策的调控一并进行,方能发挥最佳效果。     

用事实说话

近期,房价过快上涨成为社会广泛关注的焦点,而某些房地产开发商继“房价高是土地招拍挂制度造成”的鼓噪之后,又抛出房价高是“地荒”催生的所谓新论。剖析、辩明其中是非,堵住房地产市场的“乌鸦嘴”,以正视听,大有必要。所谓“地荒”说,其核心要点是,土地政策参与宏观调控,国家对土地实行了严管的政策,紧缩“地根”,形成了“地荒论”———所谓房地产用地供应不足,导致了房地产价格的大幅上涨。这种说法能否站住脚,且让事实来说话。2004年年初,针对固定资产投资增长势头过快、经济运行过热的苗头,国家提出了紧缩银根和调控土地市场、紧缩…     

浅析城市房价与地价的关系

当前,随着我国城市化的进程,住房的需求剧增,刺激了房地产经济的高速发展,高房价问题已经成为社会最为关注的问题。虚高的房价掏空了普通劳动者几十年的积蓄,房价居高不下的原因成为人们关注的焦点。在房价的成本中,地价占了较大比重。本文试从房地产市场和土地市场层面思考房价与地价的联系,并结合当前社会问题给出一些降低房价的对策。     

长沙——加强预判 把握主动

从全国范围来看,近年来一系列严格的房地产市场调控政策,可谓给楼市注射了一剂强力镇静剂,楼市投资、投机得到了一定程度的抑制,之前的房价飙升得到了一定程度的遏制。刚刚出台的"新国五条",已经指明了2013年房地产调控政策的方向。如何稳定土地市场,促进房地产市场平稳运行,防范地价和房价异常波动?长沙市国土资源局将从以下七个方面重点出击。加强市场预判预测,稳妥落     

新华社:2011年国内十大新闻

1.坚持房地产调控千万保障房开建1月26日,国务院常务会议确定地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任、加大保障性安居工程建设力度等八项政策措施,各级政府坚定不移地搞好房地产调控,促进房价合理回归。截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现年初计划目标任务。12月举行的中央经济工作会议提出,坚持房地产调控政策不动摇。2.立法喜结硕果法律体系形成3月10日,全国人大常委会委员长吴邦国在第十一届全国     

土地“饥渴”吗——对近期土地供应与房价的思考

8月23日,任志强在"中国西部房地产可持续发展论坛"上表示,现有住房库存将于明年3月消耗殆尽,在土地供应负增长的情况下,房价必然暴涨.有媒体以"土地饥渴下房价将暴涨"为题的报道引发了社会高度关注和广泛热炒.然而,数据和事实表明,我国土地供应较为充足,能够有效满足城镇基本住房需求.     

加强房地产调控 推进城镇化建设

城镇化主要是指人口从农村转移到城镇。人进入城镇,要有房子住,需购买住房。房价过高,农村人口买不起房,自然会放弃进入城镇,从而阻碍城镇化进程。通过房地产调控,稳定房价,解决农民的住房问题,农村人口才会越来越多地进入城镇,从而推进城镇化进程。本文论述城镇化与房地产二者的关系,以及当前房地产调控政策。     

是规范,也是引导——《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》解读

文件出台的背景 众所周知,近几年来中央高度重视房地产市场调控工作,同时对完善国有土地出让方式、稳定地价多次提出明确要求.仅2010年,中央就先后下发<国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知>(国发(2010]10号)和<国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知>(国办发[2010]4号),明确提出"在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索'综合评标,、'一次竞价'、'双向竞价,等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨".     

广州——时刻把握“稳定”主基调

2012年,广州市坚决执行国家限购、限贷等房地产调控政策,认真落实国土资源部《关于采取切实措施稳定房地产用地供应抑制异常地价的通知》和《关于严格监管房地产大企业和大地块开发建设情况的紧急通知》精神,以"稳定"为主基调,抑制投资性需求,保持了房价稳定。2013年,广州市将继续把握好"稳定"主基调,做好房地产用地管理与调控。进一步加强市场分析预判,提升土地供应的科学性。完善地     

吕萍

<正>经济学博士,中国人民大学公共管理学院土地管理系主任、教授、博士生导师。兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长,亚洲房地产学会(As RES)理事,住房和城乡建设部"住房政策专家委员会"委员、"房地产市场调控决策咨询"专家。主要研究领域:土地与住房制度政策,土地经济与管理,房地产价格与市场。近年来主持了"土地城市化转变过程中价格机制研究"、"多维度住房保障边界测度及动态调整机制研究"及"农民工住房问题经济分析与政策体系构建"等多项国家自然科学基金、社会科学基金项目,出版了《不动产管理制度研究》、《土地城市化与价格机制研究》、《农民工住     

土地供给管制与城市住房用地供给错配 ——基于2009—2015年中国城市面板数据的分析

研究目的：分析政府土地供给管制行为对城市住房用地供给错配的影响。研究方法：从土地供应中地方动机、中央规制与市场力量相互动的政治经济学角度进行理论分析,并基于2009—2015年105个重点城市的面板数据进行实证检验。研究结果：（1）城市商住用地供应受地方财政赤字压力的影响,在具备高房价支撑基础的城市,地方采取“饥饿式”供地策略实现其土地财政目标,反之,则通过扩大土地供应量来实现增收目标。（2）在地方差异化供地策略的实施下,偏向中西部和中小城市的新增建设用地配额正向影响城市商住用地出让规模,未考虑城市异质性的住房用地供应调控政策在地方遭遇机会主义执行。研究结论：土地供应错配根源于财政激励下地方政府基于不同市场条件的差异化供地策略的运用;中央地区偏向的土地配额管理和“一刀切”的土地供应调控亦带来住房用地供给错配的意外之果。     

限房价竞地价:怎样操作更重要

近年来,各地按照中央有关政策要求,在坚持和完善土地招拍挂出让制度基础上,积极探索城市住房用地出让方式创新并取得了可喜的成效。其中,尤其是限房价、竞地价出让方式,直接对地价和房价进行合理调整,对保障民生、促进城市房地产市场健康发展有一定作用。从各地的实践经验来看,限房价、竞地价出