《物权法》民生系列问题之二 房屋买卖预告登记制度“一房二卖”的终结者!

说起"一房二卖",相信大多数置业者都非常熟悉并对这种行为十分痛恨。实际上在房价不断高涨的时期,不要说"一房二卖","一房多卖"的丑闻也层出不穷。上海某法院就曾经审理过一个案子,开发商竟然将同一套房子卖给了6个人;而某地产项目仅有150套房子,居然签订了500多份销售合同。购房者遇到这种事     

一房二卖的法律问题及应对措施

一、一房二卖的产生 自国有土地使用权进行有偿转让制的改革以来,我国的房地产事业取得了极大的发展。随着房地产市场曰趋活跃,交易双方当事人之间的纠纷也大量涌现,“一房二卖”的法律纠纷不断。一房二卖即出卖人与买受人订立房屋买卖合同后,又与第三人就同一房屋重复交易的行为。此时就产生了买受人与出卖人之间以及买受人之间关于房屋权属的争议。     

遭遇一房二卖 如何维权？

所谓一房二卖，顾名思义，就是房屋出卖人与第一个买受人、第二个买受人都签订了房屋买卖合同，将同一处房产出售给两个主体，而这里的房屋出卖人特指房地产开发商。在整个交易过程中，存在两份买卖合同，却只有一处房产，因此将导致房产归属争议的出现。     

唐山出台新办法 杜绝商品房“一房多卖”

今年7月1日,唐山市将实行新的《房屋登记办法》。按照新办法,市民交首付款买了期房之后,就可以凭借商品房预售合同到房管部门办理预告登记,注明房子卖给了某人,这一办法将有效杜绝开发商"一房多卖"的行为。据了解,近年来曾发生多起因开发商见     

从“叫停双合同”说开去:限价政策应尽快退出

正最近,广州市房管局出台新规范,针对楼市"双合同"较多的现象,要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,承诺不采用"双合同"进行销售,并接受价格指导,才能获得预售资格,否则开发商面临违规行政处罚。这就是大家议论的所谓"叫停双合同"。商品房销售本来一房一价,为什么开发商要搞双份合同(一份是正式的《商品房买卖合同》,而另外一份则是以"装修合同"或者"装修提升合同",将房屋总价分开成两块)?     

我国商品房预售预告登记制度的立法完善

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景在《物权法》颁布之前,关于商品房预售,我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是,我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商,置已经登记的预售合同于不顾,就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记,导致一房二卖甚至一房数卖的纠纷频频发生。究其原因,主要在于以下两点。     

我国商品房预售预告登记制度的立法完善

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景 在《物权法》颁布之前,关于商品房预售,我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是,我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商,置已经登记的预售合同于不顾,就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记,导致“一房二卖”甚至“一房数卖”的纠纷...     

交了首付款的房子被卖他人消费者维权遇阻

山东单县的陈女士最近很受伤,交了十几万元首付认购的房子却在交房前夕被开发商卖给了别人。开发商称之所以“一房两卖”是因为她“失联”了,并扬言“有本事找律师去,看能不能拿回首付”。     

热线传真

问:开发商的售楼广告有法律效力吗?解答:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。问:遇到开发商一房多卖应如何处理?解答:根据法律规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三     

“一房两卖”开发商甘愿受罚

广州市天河、海珠、越秀、白云等区人民法院的数据显示,最近因卖方反价、中途要求涨价或一屋二卖引发的合同纠纷增长很快,甚至有卖方主动起诉要求解除合同但承担违约责任的。目前的房产价格日益攀升,受利益驱使,开发商或二手房业主可能做出此类不守承诺的行为,普通购房者往往有苦难言,因为如果只签订了买房合同而没有办理房屋产权登记,是无法限制开发商或二手房业主遵守承诺、另行出售的。虽然《物权法》10月1日才正式实施,但2007年上半年因物权法的审议、颁布而引发的争论、讨论至今不绝于耳。从"重庆钉子户"事件到地产商赶着卖车位,从全民争说物权法到全国大多数城市房价狂涨……可以说今年是房地产界和民法界最热闹的一年,也是旧法与新法衔接期间困惑最多的一年。在《房地产导刊》的《经典案例》栏目出炉之际,发表关于"一房两卖"的案例解析,以期抛砖引玉。     

一房二卖的几种情形

近年来,面对房价飞涨的巨大利益,出现了很多一房二卖的情形。房屋一房二卖是指出卖人在与先买受人签订买卖合同后,未办理产权变更手续前,又将该房屋出卖给第三人。     

“山东单县开发商一房两卖”事件后续：购房户与开发商达成和解

本刊第6期刊发了“山东单县开发商一房两卖”一文,就山东单县一消费者定购的住房被开发商再次卖出,消费者讨说法遭冷遇,偶然发现开发商违规售房的情况进行了详实报道,在社会上引起较大反响。     

楼市热线

李先生：我家租用了一套企业的住宅(楼房),因为各种原因出租方要求我们买下房屋产权,但我们家无力购买。出租方威胁要把房子的产权卖给别人,如果他不租给我家,我们就没有地方住了。《楼市》：即使出租方将此房的产权卖给别人,也要继续履行原租赁合同。但如果租赁合同到期或租赁合同中没有约定租赁期限,那么新的产权人有权要求你们离开。华女士：我买的新房原定1月份交付,但7月份还没有交付,足足延迟了6个月,开发商对此没有作出任何表示。我能起诉要求赔偿吗?《楼市》：按照《商品房销售管理办法》中规定：未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定     

正确认识物权法确立的预选登记及其作用

在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房己成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是：开发商能及时回笼资金，购房者多了一个选择方式。但在实践中，开发商毁约、一房多售或用已销售的房屋抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房人利益。《物权法》草案规定，要建立预告登记制度，让购房人就尚未建成的住房作预先登记，通过登记公示的办法制约开发商，不得把出售的住房再次出售或者进行抵押。这样就能预防市场交易行为不规范所带来的交易风险，保护购房人的合法权益。     

拆迁安置房是否能作为商品房买卖

案例42004年9月,福州市的王女士花了21万多元,向福州市仓山区城市建设综合开发公司购买了位于仓山区同善小区的一套87平方米的商品房。双方合同约定,1年内开发商办理好商品房产权证以及土地使用证。但是房屋购买1年内,开发商并未按时办理"两证"。后来据知,在2008年开发商向相关部门报备时,却将其购买的商品房报备成安置房,导致其房屋"两证"无法办理。     

律师信箱

今年2月我在本市某开发商处订购了一套房子，当时由于没有购房经验，简单了解了房屋的结构之后，便很匆忙的与开发商筌了《定购协议书》并缴纳了定金，订购了一套房屋。后来在签订购房合同时竟然发现合同中的一个奈款规定此房屋的土地使用权才36年!可是听说国家规定的居住用地使用权最高年限是70年，这可相差了34年啊!     

开发商履行告知义务后,还要承担违约责任吗

案例201 0年6月,陈先生同甲房地产开发公司签订商品房买卖合同,并一次性支付总房款500万元,约定于2011年5月1 8日交房。然而在交房前夕,陈先生却得知该房已卖给了刘女士,并已办理了房屋所有权证书。陈先生认为甲公司构成了明显的欺诈,遂将甲公司诉至法院,要求其承担双倍的惩罚性赔偿责任。甲公司则辩称,陈先生所购房屋是刘女士原来准备退还的,后来刘女士又反悔不退,这才造成所谓的"一房二卖"。     

双方的合约 三方的利益

近期,建设部针对前期物业管理活动,同时出台了《业主临时公约(示范文本)》(以下简称《公约》)和《前期物业服务合同(示范文本)(》以下简称《合同》)两个规范性文件。前期物业管理期间业主陆续入住,业主大会尚未成立;一部分房屋的产权已经卖给业主,一部分仍在建设单位手中;大量房屋进入装饰装修阶段;房屋处于“磨合期”,开发建设时期存在的问题往往暴露出来,鉴于建设单位、物业管理企业、业主在前期物业管理阶段的复杂关系,这两个分别由建设单位与业主、建设单位与物业管理企业签订的合约,都同时规范了三方的行为。《公约》对三方的规范《公…     

读者来信

2009年5月，王女士以银行按揭方式从开发商处购买房屋一套，同年11月7、8日，王女士与廖先生签订了房屋买卖协议及补充协议，约定：王女士将该房屋卖给廖先生，房屋总价为104．8万。廖先生于合同订立之日交付房款67．5万元，并于补充协议签订之日起至2013年12月1日，每月代替王女士向银行交纳月供7300元，王女士于2013年12月1日前将房屋产权证交给廖先生，并在约定期限内将房屋权证过户给廖先生。合同签订后，廖先生积极履行了合同约定的相关义务，但自2013年12至今，王女士并未为廖先生办理房屋过户手续。     

几种无效买卖合同

一、房地产分离出卖，合同无效。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。