我国城市土地一级开发运作模式及风险防范之探讨

我国城市土地一级开发可作广义和狭义理解。广义的土地一级开发是政府在国有土地使用权出让前对土地的综合整理，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节，政府应完成土地收回、收购、整治、置换、征收等土地征购储备，由政府取得完整的国有土地所有权，     

中国房地产如何走出阴影？

中国房地产市场属于典型的“寅吃卯粮”，国家在一次性征收房地产开发和施工的各项税务之后，房地产后续经营活动所得利润几乎完全归投资者所有。而我国土地使用权出让期限一般为40到70年，也就是说地方政府大量出让的土地将会在一次性获得出让金后，在相当的时间内不能在从土地受益中获取利益，今后支撑地方政府财政的主要收入来源将会出现阶段性的枯竭，地方政府将会陷入严重的财政危机。     

招标拍卖挂牌出让土地相关政策仍需完善

多年以来,北京市的土地隐形市场一直比较活跃,特别是近些年来,北京申奥成功和我国入世以后,城市建设和房地产市场对土地的需求量越来越大,但十分有限的土地资源日异显露出供需的矛盾,特别是由于在土地供应中缺乏总量控制和计划供地,因此炒项目和“乱圈地”的现象在本市比较突出。对此,土地总量控制和有计划供地势在必行,政府要控制土地以及开发,保证本市加强国有土地资产管理,推行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的落实。 国有土地使用权协议出让情况 经营性开发项目停止国有土地使用权协议出让,是供地制度的一     

国有土地使用权拍卖主体初探

一、土地一级市场的拍卖主体按照我国的土地使用制度,土地市场交易的产权是各种不同权利组合的使用权,而非所有权。土地拍卖实际上就是土地使用权的拍卖。土地一级市场是土地使用权的出让市场,其主要市场活动是国家以土地所有者的身份,将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限,出让给土地使用者。由我国的土地所有制决定,土地一级市场是国家垄断的市场,任何单位和个人不得出让土地使用权。政府通过土地供应计划和规划,对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定,并根据这些规定和需要,对土地出让活…     

土地使用权竞投方法研究与实例分析

土地与资金是房地产持续开发的前提,没有土地,房地产开发就犹无源之水。随着城市土地使用权出让的规范化,土地招标与拍卖将成为政府出让土地使用权的最主要方式。本文结合某地A#拍卖地块实例,就影响开发商出价的因素、开发商竞投易犯的误区进行了分析,并运用假设开法原理探讨了竞投最高出价的测算办法。     

深圳房地产市价剖析

1深圳房地产市价的基本表现1.1一级土地出让市场:地价平均水平逐年升高,价位档次逐渐拉开。1.1.1土地出让状况房地产市场交易的核心是土地权益的交易,因此要分析房地产市价的基本变动趋势,首先要了解房地产一级市场土地出让状况。由于土地属稀缺性资源,因此特区土地由政府垄断出让,并按土地的用途、性质将出让土地分为市场和非市场两部分。非市场部分主要是指诸如国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非盈利性用地和福利性住宅用地,这部分用地由深圳规划国土局用协议方式出让。市场部分是指可进入市场交换的用地,诸如商业办公楼用地、工业     

论国有土地租赁状态下的房地产价格评估

《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定,国有土地使用权的使用方式有三种,即划拔、出让、租赁。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充,其具体含义是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。这项土地使用制度改革,发生在《房地产估价规范》发布之后,如何评估租赁土地状态下的房地产价格已是亟待解决的技术问题,引起了房地产估价界的关注。笔者在此提出“预扣租赁储备金”估价法,以期抛砖引玉,达到相互学习,共同提高的目的,改进和完善我国房地产估价技术。     

掌握政策把握市场——谈房地产开发企业如何应对土地供应新政策

土地是房地产企业开发建设的基本要素.适时把握土地供应政策,有利于开发商正确理解政府宏观政策导向,合理确定投资规模和投资方向,减少交易风险,取得最大利益.近年来特别是2001年以来,我国政府加快了土地市场制度建设的步伐,连续出台了有关土地收购储备、土地招标拍卖挂牌出让、土地协议出让等一系列政策规章,逐步形成了国有土地供应中政府收购--储备--供应的一套较为完整的政策体系.如何理解新政策、把握新政策、运用新政策,是每一个开发企业所面临的必答命题.有鉴于此,对土地供应新政策的诠释也就具有必要的现实意义.     

房地产市场供给锁定型市场结构研究

我国当前土地供给制度和一些房地产政策正在促使房地产交易市场形成区域性寡头垄断.在这种市场结构下,地方政府从出让土地中增加财政收入,开发商通过制定高房价获得超额垄断利润,最终消费者利益受损.供给锁定型市场结构的研究表明:政府能通过行政或市场手段对房地产市场进行适当改造,使因垄断产生的超额利润在政府、开发商和消费者之间进行...     

“倒”不是一种犯罪

土地供给政策实行严格的“招拍挂制度”之前，大量的土地是以协议形式出让的。实行“招拍挂”制度之后，仍有大量政策变化交叉中的遗留问题，于是就有了“8．31”大限，也有了大量遗留转为土地一级开发的情况，仍保留了这样一个一、二级开发之间的转让与已取得二级开发权的转让。这些都创造了“倒”的机会，也更明确了房地产开发中的土地开发与房屋开发职能。     

土地拍卖与挂牌出让的影响分析

土地是人类生存和发展的基本物质条件。稀缺性使其成为政府控制的一种垄断性资源。在土地一级市场,政府以不同方式进行土地资源的初次配置,并对政府目标的实现和土地二、三级市场运行产生影响。由于某些条件的限制,政府会采用不同的方式出让土地使用权。拍卖和挂牌出让国有土地使用权,因其判断标准明确、操作程序比较便捷,不但能够实现国家土地资产的最大效益,而且能够促进规范统一的土地市场的建立和完善而广受青睐。加强拍卖和挂牌的影响研究,能促进我国的土地出让市场建设,完善土地资源的管理。一引起土地价格波动从土地拍卖和挂牌实施的…     

建设单位取得征收土地后闲置两年以上被收回所有权属于原集体吗

江西省南昌市某村农民来信说：我们村有一片50亩的耕地被征收出让给某企业从事房地产开发，后来由于种种原因，该企业没有进行房地产开发活动，土地一直闲置。后来该土地被政府收回，交给我们继续耕种。今年，县里准备对该土地进行招标、拍卖或者挂牌出让。村民知道后提出不同意见。认为，既然该土地交给我们耕种，征地行为应该视为无效，所有权就还应属于我们，政府还需要重新进行征收。请问，我们的理解对吗？     

土地地价与房地产价格的关系

土地价格，一般理解上有两个层面：第一是土地作为一级市场，在由国家进行土地的招投标．拍卖和挂牌出让，或以批租方式转让使用权的价格；第二是土地作为房地产的不可分割的组成部分，在房地产价格中的体现。因此．土地价格．可以分为一级市场价格和房地产的组成价格。     

探究土地一级开发招标实践中的问题

土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，逐渐从房地产综合开发中分离出来的工作过程，在整个房地产开发流程中占有十分重要的地位。目前土地一级开发招标的具体实践过程中尚存在一些问题，应引起业内人士注意。     

土地一级开发怎样搞?

如果所有建设用地都由政府来做一级开发,面对这么大量的土地,由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持,可能降低土地一级开发速度,势必将加剧房地产市场的紧张程度。     

风向

建设部拟限制各地开发高档房地产；政府拟以合同方式限制大户型；广州酝酿出让地块标明“住宅套数”；广州今年计划出让土地5至7平方公里；白云城中村有望纳入市政统一管理……     

土地一级开发怎么搞？

如果所有建设用地都由政府来做一级开发，面对这么大量的土地，由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持，可能降低土地一级开发速度，势必将加剧房地产市场的紧张程度。     

商品房、单位产权房、使用权房区别何在

房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。按销售对象可分内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港特别     

我国城市土地使用制度改革中的问题及对策

我国城市土地使用制度改革在取得成绩的同时，也存在一些应当引起人们重视的问题，这些问题值得研究和采取相应的对策加以解决。（－）协议出让土地的弊端协议出让土地使用权是指出让方与选定的受让方通过协商方式有偿出让土地使用权。其具体程序是由土地使用者（受让方）向代表政府的土地管理部门（出让方）提出用地申请，经批准后，再由出让方与受让方协商土地价格、出让年限、付款方式、付款期限、用途以及其他条件等等，双方达成协议后，签订土地使用权出让合同。这样便完成了土地使用权有偿出让程序的全过程。协议出让土地使用权方式，…     

地价·拆迁成本·制度选择

城市土地所有权归国家所有决定了国有土地所有权与使用权相分离的特点。随着土地使用制度改革的深入进行,土地开发实行市场运作,地价在房地产开发的地位越来越重要,地价成为房地产开发成败的关键因素,同时又是政府调控土地一级市场的必然手段。从房地产开发的成本构成来看,在理论上和实践中均把拆迁成本归属为地价的一部分。拆迁成本和地价趋于市场化的同时受政府调控和制度选择的影响,两者在房地产开发中不仅直接影响经济效应而且对提高社会效益的作用也非常重要。房地产开发中的地价的构成房地产开发的成本包括三个部分:地价、建筑成本、…