未缴停车费的车辆小区被盗，物管公司应否赔偿？

物业服务企业未按照合同约定尽到小区安全防范义务,保安巡检松懈,应当查核的证件未查验,没有配备应有的监控设备,那么物业服务企业对业主车辆被盗负有管理不当的责任,在履行物业服务合同过程中存在过错,物业服务企业应根据过错程度承担赔偿责任。     

未缴停车费的车辆小区被盗,物管公司应赔偿?

物业服务企业未按照合同约定尽到小区安全防范义务,保安巡检松懈,应当查核的证件未查验,没有配备应有的监控设备,那么物业服务企业对业主车辆被盗负有管理不当的责任,在履行物业服务合同过程中存在过错,物业服务企业应根据过错程度承担赔偿责任.     

保安该保多少？——警察、保管、保险与物业保安

物业保安从属于物业管理业，又属于我国保安服务业的一个分支。当两种体制在同一领域交汇、融合时，又赋予了物业保安更多的法律意义。在物管实践中，物业保安与公共警察的治安责任分担，物业保安与财产保管的法律纷争，以及物业保安与商业保险的理赔程序常常困惑业界人士和广大业主。     

法治让窨井"闭嘴"

房前屋后的窨井,有时成了物业企业和业主的"陷阱".窨井伤人,现实中大多数案例归责于物业企业疏于安全管理,由物业企业承担被伤害人的巨额赔偿.然而,这些窨井的管理者有水务局的,有天然气公司的,有电信的,有热力公司的,有消防的、有企业自建的,权属不一.物业管理区域内发生窨井伤害业主的事,应该是物业企业站在被告席上?还是相关专业公司站在被告席上?谁应当承担被伤害业主的赔偿责任?怎样减少窨井伤人,把损失降到最低限度?笔者根据<物业管理条例>(以下简称<条例>),针对以下案例进行分析,与业内人士共同学习探讨.     

第三人违法行为引发的物业管理民事责任探讨

由于第三人的违法行为损害了业主的权益，物业管理商的责任承担问题一直以来倍受关注。从现有的立法规定出发，物业管理商承担责任所存在的违约赔偿责任、侵权赔偿和责任竞合等情况均难免有不完善之处。结合我国实际情况，从保护受害人的利益出发，尊重当事人的个人意愿，可以以侵权和违约两诉合并，以体现法律全面保护业主的利益。     

物业管理者赔偿责任限额思考

物业服务合同，又称物业管理合同，是指由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的协议。它是物业管理公司依照约定完成处理委托事务的合同。物业服务合同是民事合同之一，所以应当遵循合同法的等价有偿、公平原则。然而，在实践中，物业管理在物业管理合同中所享有的权利和承担的风险是不对等的。由于物业管理承担违约赔偿责任的风险过大。     

论雇用人责任的法律性质及其成立要件

随着我国市场经济体制的完善，雇用关系日益发达，受雇人执行职务时侵害第三人的现象日益普遍。作为一种特殊侵权责任，它是雇用人对受雇人因执行职务而加于第三人的侵权损害所承担的赔偿责任。雇用人责任应当适用过错推定责任原则，兼采公平责任原则为补充。如果雇用人能够举证证明已尽其注意义务或者该损害的发生与其未尽注意义务并无因果关系，雇用人不承担责任。我国民事立法应当从雇用人责任的内涵、适用范围、归责原则、构成要件、免除责任范围以及举证责任等方面作出相应的规定。     

沈阳中院物管纠纷判例

当前,我国<物权法>和<物业管理法>尚未出台,随着房地产事业的蓬勃发展,业主与物业公司之间的矛盾和争议增多,已成为值得高度重视的社会问题.近日笔者在司法部门调查受理的物业案件过程中了解到,目前物业合同纠纷主要有五种类型:①业主在物业管理区域内财产丢失或人身损害,要求物业公司承担违约赔偿责任纠纷;②业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷;③个别业主占用物业小区公用部分引起的纠纷;④物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷;⑤因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷.以下笔者精选沈阳市中级人民法院承办的物管纠纷案例,以飨读者.     

业主财物被盗案:在法理与现实之间

本文从解剖一个案例入手，从审判实务的角度观察物管公司履行安全防范职责的边界，笔者认为，解决这一问题是确定物业公司是否承担业主生命财产损害赔偿责任的关键。     

缔约过失责任的概念与类型

本缔约过失责任制度为民法上的一项重要制度，被誉为“法学上之发现”。缔约过失责任是指缔约时。一方当事人因过失违反依其诚信原则而负的义务，侵害对方当事人信赖利益而应承担的民事赔偿责任。其类型主要有：一是错误意思表示的撤销；二是无权代理；三是给付自始客观不能；四是恶意磋商；五是契约无效；六是缔约之际未尽通知、告知等附随义务而致他方遭受损失的；七是违反有效要约。     

企业“缺德”等于“缺钙”

如果一个人的道德水平低下，那么必然会导致他处处以个人利益及眼前利益为重，而不能顾全大局，更不会为自己的“责任”而去舍弃一己之利。换句话说，一个人如果“缺德”，就能很明显地表现出他责任心的匮乏。由此推论，一个企业如果“缺德”。那么这个企业也就自然而然地缺乏“责任心”。企业“缺德”就像幼儿在生长发育过程中“缺钙”一样，幼儿     

漠视危险是对业主最大的不负责任

物管企业如果脱离业主实际需要，只是单纯地关注提高物业服务水平，而忽视了诸如治安维护，车辆管理，消防安全等关键问题，一切的工作成绩都等于“零”。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有案发率等于零，社区的安全才会得到业主的认可。据此，如何做好社区的安全保障管理工作就成为了物管企业当前面临的重要课题。就住宅小区的物业安全保障管理问题而言，所存在的不安全因素主要来自物业管理工作本身，以及物业管理运作中容易被业主和物管人员忽略的层面，本文仅就后者作一论述。     

相邻业主间纠纷由谁承担法律责任

在物业小区内，相邻业主间如发生不愉快不顺心，甚至涉及法律法规方面的纠纷，当事人就会一股脑儿将责任推到物业管理公司的头上，要物业管理公司“承担管理和服务未到位，末尽职责而导致纠纷后果的法律责任”，显然，这并不符合法律法规。那么，谁应当负应有的法律责仟呢?对此，本文结合具体案例试作分析。     

让业主更满意--浅析物业管理企业CS服务体系的构建

近几年来，随着中国房地产业的不断发展，物业管理作为一个新的亮点，正在蓬勃发展。同时物业管理由于其产品的独特性，以及目前物业管理市场的不规范，使得物业管理市场一开始便充满了火药味，充满着竞争。那么．物业管理市场竞争的本质是什么？归根结蒂，就是“争夺可以为之服务的顾客(业主)”，没有了可以为之服务的顾客(业主)，也就没有了市场，也就没有了物业管理企业生存与发展的空间。物业管理企业怎样才能在竞争中立于不败之地呢？     

业主缴纳物业管理费可以行使抗辩权的积极影响和深层思考

上海市高级人民法院于2002年3月19日公布了(《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》(即“23条”)。“23条”公布后，上海媒体纷纷作了报道，并且在导向上作双向传播，已经引起了广大业主和物业管理企业关注。其中第15条“业主在什么情况下，可以对物业管理费的缴纳行使抗辩权?”和第8条“相邻业主间物业管理纠纷由谁承担法律责任”更是众说纷纭的焦点，为此，本期焦点说法就这两个问题与有兴趣的读者一起来探讨。     

对物业企业"保安荒"的反思

当下,物业企业保安人员难招、招来后流动率极高的现象已不再是某个企业或某个城市的问题,而是当前中国物业管理行业的通病。有资料显示,大陆物业管理企业的保安队伍年度流动率高达到21.7%,远远超过现代企业人力资源指标规定的员工年度流动率不超过1.5%的标准。笔者计算了一下自己所在物业公司的保安人员流动率,竟高达32.4%,而且公司近年来也深为保安人员难招犯愁。那么,造成保安人员流动率高、招聘难这种“保安荒”现象的原因究竟何在?有观点认为,近年来中国宏观经济发展很快,特别是制造业和服务业等劳动密集性行业的崛起,推动了劳动力需求…     

货运保险与承运人责任交叉及其代位求偿的处理

货物运输保险有一个很大的特点，即保险合同一般都与运输合同一起存在于货物运输过程中，而且往往先有货物运输，后有货运保险。货物运输应遵循货物运输合同（以下简称货运合同）约定和有关的法律、法规规定。货运合同是指托运人为完成一定数量的货物运输任务，约定承动人使用商定的运输工具（如火车、汽车、飞机等），在约定的时间（即运输期限）内，将托运人交付的货物安全运送到约定的地点交由收货人收货并收取运输费用而明确相互权利义务关系的协议。承运人的最基本义务是安全运输，即在承运货物时必须做到小心谨慎，保证货物在运输途中免受各种损害，平安到达目的地，并将货物完好地交付收货人。若承运人未能履行上述义务，则其应对货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任。货运保险是以运输过程中的各种货物作为保险标的，约定由保险人负责赔偿保险货物在运输途中可能遭受自然灾害或意外事故而发生的经济损失。因此，对于某一保险货物在运输途中发生损失，若依照保险合同约定属保险责任范围，则应由保险人按合同约定赔偿货主（即被保险人）损失；若依照货运合同约定属承运人责任所致，则应由承运人按运输合同约定赔偿收货人（也即被保险)损失。这就是说，对同一被保险人的同一保险标的损失，可能同时存在两个赔偿主体，即保险人和承运人。那么，在实践中遇到这种情况后，保险人应该如何正确处理呢？我个人认为关键处理好三个问题：一、如何正确界定承运人责任；二、因承运人责任造成保险货物受损后保险人如何正确理赔；三、保险人赔偿后如何向承运人先例代位求偿。     

公司破产与董事对债权人的义务和责任

公司破产时,其财产不足以清偿债务。如果对股东负有忠实义务和勤勉义务的董事仍然以股东利益为中心,则会损害债权人利益。为了保护债权人,西方国家都规定了公司破产时董事对债权人的义务和责任,其立法模式包括前端模式、后端模式和全程模式三类。我国《公司法》没有规定董事对债权人的义务和责任,《破产法》对此问题有所规定,但存在较多问题。为了加强对债权人的保护,我国《破产法》需要在全程模式立法框架指导下,规定企业破产时董事等管理人员因恶意或重大过失造成企业破产对债权人承担赔偿责任,赋予其破产申请义务,明确企业破产时董事等管理人员对债权人负忠实义务和勤勉义务,同时规定其免责条件,并明确债权人的追责方式。     

揭开物业管理区域划分的疑点

一个物业管理区域只能成立一个业主大会的做法应当坚持，但对于物业管理区域的划分则不能采取“一刀切”的办法，而应该考虑到各个小区的具体情况划定。如果各方面的条件具备，那么将一个大物业管理区域划分为数个小的物业管理区域，分别成立一个业主委员会也未尝不可。     

物管条例草案对物管企业而言是否存在不足

聂孝仑:我个人认为就是对前期物业管理中开办费及正常经营亏损由谁承担未做明确规定.前期物业管理业主入住率低,空置房多,物业管理收入少.而此阶段,物业管理投入人力、物力、财力最多,亏损大,作为开发企业属下的物业管理公司亏损都是由开发企业承担的.如果前期开办费及前期亏损额等都由竞标的社会物业企业承担,微利经营原则使其在两三年管理期限内无法回收投资.这是社会物业管理企业竞争的最大障碍,使得物业管理招投标机制难以形成.另一方面,日常运营和经营最大风险多存在于低档物业和普通物业.这类物业的物业管理费较低,物业中安全防范的硬件设施严重不足,人员也有限,治安环境相对较差,也最容易发生事故,安全管理的次义务远远大于物业管理的主义务.因此,物业企业的安全责任过大是物业企业最大的风险.而这一类物业在大、中、小城市中最多.《条例(草案)》中"相应责任"应严格限定而未限定,物业企业"一赔即垮"就不可避免.这有待各省、自治区、直辖市制定地方条例或细则来完善、补充.