论商品房预售制度的存废

中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》。报告认为当前房地产市场上的很多问题与风险都源于商品房的预售制度，鉴于当前形式下经营良好的房地产开发商已积累了一定实力，因此可以考虑取消现行的商品房预售制度。社会各界人士纷纷对此发表看法，各种不同的观点出现了激烈的交锋。虽然建设部后来明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，暂时平息了这场争论，但商品房预售制度是否应该取消仍然值得我们去恩考。     

关于完善房屋预售制度刍议

房屋预售制度是支持房地产市场发展一项不错的制度,但不少不良房地产开发商利用这一制度的缺陷牟取暴利,不择手段地掠夺民众及社会财富。正如央行发布的《2004房地产金融报告》所指出的那样,目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度引起的。房屋预售中暴露出的问题已经无法回避,必须加以解决。一、应从法律制度入手,加大司法监管的力度,营造诚实守信的市场环境成功的范例是建立在严密的法律体系和诚信基础上。没有健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航,多元化房地产融资体系很难建立起来。香港(中国香港是房屋预售制度的…     

完善商品房预售制度之探讨

一、引言 商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。在国内房地产市场发展初期,预售制度确实推动了房地产市场的繁荣,并成为房地产融资制度的核心。但随着房地产市场的进一步发展,现行预售制度的诸多缺陷逐步暴露,近几年不断有“取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的呼声。     

试论商品房预售制度下对消费者权益的保护

《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定，商品房实行预售制度，这一规定对促进全国房地产业迅速发展并成为国民经济的支柱产业，迅速改变城市居民的住房条件、提高居住质量起到了极其重要的作用。但随着我国房地产市场的发展，商品房预售市场出现了很多问题，部分购房消费的利益受到侵害，甚至现在有人将房地产市场局部出现的泡沫也归于预售制度，主张取消预售。究竟在商品房预售制度下，消费利益受到哪些侵害？如何避免和保护？笔结合自己多年实践经验，谈些粗浅的认识。     

实施商品房预售款监管的具体设想

一、实施商品房预售款监管制度的法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。建设部《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当应用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。第十四条规定：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”。由此可见，实施商品房预售资金监管制度是法律赋予行政管理部门的职责，既是行政管理权利，也是义务。     

风云之际

8月15日，中国人民银行发布《2004年房地产金融报告》。该报告深刻地分析了我国房地产市场存在的系列问题，如，市场信息不充分、不对称，政府监管效率有待提高，房地产企业不规范，某些开发商和某些基层银行相互勾结进行假按揭、假担保等。报告特别指出，房地产行业存在的上述问题，特别是期房预售中的不规范问题使国家面临巨大金融风险。因此建议取消期房预售制度。     

略论住房市场制度建设

一、我国房地产行业现行制度性缺陷1.预售许可制度商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进房地产供应快速扩大,但由于预售条件过于宽松,使其失去了稳定市场的功能。《城市房地产管理法》规定的"投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"即可申请预售许可,使得在实际操作中,开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证,再通过出售一部分住房即可实现现金流为正,     

商品房预售：取消还是保留？

8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》正式对外公布。报告指出，当前房地产市场上的很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。     

“取消预售”保障消费者购房安全

房地产预售制度起源于上个世纪50年代中期的香港，其设立的基础是香港完善的律师和公示制度，以及行业的成熟规范管理。我国大陆从上个世纪90年代初引入该项制度，其目的是要在开发商与购房者之间提供种融资功能，吸引民众的多样化参与，降低房地产开发资金的进入门槛，从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。另外，从购房者的角度来说，则是希望藉此锁定价格，以消除对不确定购房价格前景的担忧。1994年，全国立法推出商品房预售制度，但只是做了般性的规定，这些年来，主要是由各地方政府制订相关的法规对此制度进行调整和完善。     

期房预售制度继续存在的理由

房地产开发是一个高风险、高收益的资金密集型行业。从土地购置、开发建设到销售，通常要三到五年，而且资金需求量巨大。为了弥补建设资金的不足，促进房地产业发展，早在1994年《中华人民共国城市房地产管理法》第四十四条就对房地产预售作出了明确的管理规定。预售制度虽然只是一种交易模式，但对开发商而言是一种十分重要的融资制度。正是由于预售制度的存在，才降低了开发商自有资金门槛，解决开发建设资金的不足，缩短了投资的回收周期，提高了投资利润率。因而，期房预售与成品房买卖已成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。     

绍兴市建设局副局长陆兴康发言摘要：2005年工作思路

全面加强市区房地产市场管理，建立和完善商品房网上预售及登记备案制度，认真按要求审批商品房预售证，在年初实施商品房网上预售制度；进一步加强对房屋初始登记、产权属性确认、住房装修审批、房地产交易、物业机构的管理，努力提高房地产市场管理水平。     

努力构建天津特色的商品房预售资金监管体系

2008年7月1日《天津市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）正式实施,这标志着天津市新建商品房预售资金监管制度的确立。依据《办法》的规定,房地产开发企业进行新建商品房预售必须接受预售资金监管,商品房在初始登记前的预售资金只能用于有关工程建设,不得挪作他用。这是落实（天津市房地产交易管理条例》,维护购房群众切身利益,防范房地产开发企业由于恶性滚动开发而导致的投资风险,保障房地产市场健康有序发展而采取的一项重要举措。     

广东对取消商品房预售制不搞一刀切

8月，央行在《2004中国房地产金融报告》中建议取消房地产预售制度。而就在这个报告出台前的7月份。广东省建设厅就收到了一份《广东省取消商品房预售制度可行性研究》评估报告书。这个国内首份“取消预售”可行性报告书在结论中称：“取消预售是历史必然趋势，但目前应以广州和深圳为试点，逐次提高预售条件．在经过一个合理缓冲期后最终取消预售制度。”广东省建设厅有关负责人在阅读了该报告后也表示：“一步到位取消预售房制度可能性不大。但会考虑逐步分阶段取消。”     

应不应该取消商品房预售？

在3月份召开的“两会”上，不少代表发言时讲到商品房预售问题。意见不一。这个问题的来源是，2005年8月15日，中央人民银行房地产金融分析小组发表了他们撰写的《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）。《报告》中指出，当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。《报告》的内容传出后，引起了广泛的争论，概括起来主要有三种意见：一是，商品房预售曾经发挥了重要的作用，但随着形势发展，其弊端不断显现，因而可以考虑取消。二是，从长远来看，商品房预售可以考虑取消，但因目前条件不够成熟而应暂缓考虑。三是，商品房预售是一种世界各国通用而可行的销售形式，从长远来看也不能取消。     

“商品房预售制度”与房地产一三三市场的关系

房地产作为国民经济的支柱产业，近十年来飞速发展，“商品房预售制度”功不可没。近期央行在（2004中国房地产金融报告》中正式建议取消“商品房预售制度”，引起了多方关注，而北京市建委则表示目前没接到任何相关通知，北京暂不取消商品房预售制度。中大厦基副总经理郭杰认为，“商品房预售制度”涉及的方面较广，如果取消，对一二三级市场将产生不同影响。     

关于预售制度的几点思考

《东方早报》8月25日的《自由谈》《取消商品房预售制度会导致房价上涨？》一，对房地产预售制度作了分析．并对市场参与暂住其中的内在美系作了研究，得出了最终的结论：商晶房取消预售不会导致房价上涨。然而，纵观整篇史章，其中对房地产有关的概念模糊，相关分析逻辑不清，结论也较为偏颇。     

略论住房市场制度建设

一、我国房地产行业现行制度性缺陷1．预售许可制度商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进房地产供应快速扩大，但由于预售条件过于宽松，使其失去了稳定市场的功能。（（城市房地产管理法》规定的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”即可申请预售许可，使得在实际操作中，开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证，再通过出售一部分住房即可实现现金流为正，极大降低了风险；将去库存的压力和后续投资的资金压力全部转嫁给住房消费者或者银行，使自身有足够的资金实力和购房者博弈，并很容易通过囤房、虚假认购等形式推动住房价格上涨。2．土地供应制度     

对商品房预售资金监管模式的探讨

商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的制度，国家对商品房预售资金的监管在《城市商品房预售管理办法》中做了严格的规定，而由于在实际操作过程中对预售资金监管手段的缺失，商品房预售制度同时也导致了较多的房地产市场风险。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第四款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”和《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”的要求，我们应结合我市实际情况，制定相应的管理办法，切实做好商品房预售资金的监管工作。     

我国商品房预售预告登记制度的立法完善

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景 在《物权法》颁布之前,关于商品房预售,我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是,我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商,置已经登记的预售合同于不顾,就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记,导致“一房二卖”甚至“一房数卖”的纠纷...     

商品房预售款监管模式比较

一、国内预售款监管制度地方规定比较分析《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的情况下,赋予了地方房地产主管部门制定具体操作规范的权力。早在1998年,《广东省商品房预售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款的监督管理规则