农村土地使用权流转过程中的利益分配——兼论“提高农业税取消其他一切农民负担”提法的非科学性

一、土地关系模型构建为了说明问题 ,我们假定一个农民集体Ａ ,该集体有 1 0 0户农户 ,有土地 1 0 0 0亩 ,其中 950亩承包给本集体的农户 ;50亩用于租赁 ,租赁收入是集体的部分收入。我们假定有这样一个土地分配与租赁关系 :Ａ集体的农户Ｇ ,在家庭承包经营中分得土地Ｘ亩 ,其分配方式是平均分配。Ｇ农户除了按平均分配方式承包这些土地外 ,另外在自家的一块承包地旁边向Ａ集体租赁Ｙ亩土地进行规模经营 ,这Ｙ亩土地租赁是不平均的 ,集体本着向规模经营大户倾斜和出价最高为原则出租 ,承租人不一定是本集体的成员 ,当然在同等条件下 ,本集体…     

土地租赁的两种方式

随着土地使用制度改革的深化,我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。在土地管理法规中,国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(     

怎么看空地出租建房

甲公司以国有土地租赁方式取得一块约7亩的建设用地使用权进行厂房建设,而在建设过程中甲公司将其中两亩土地出租给乙公司,由乙公司自行建设厂房并使用。这种像甲公司以租赁方式取得的国有建设用地能否空地出租?而这种情况下,乙公司又能否就自行建设的厂房取得产权登记呢?     

国有划拨土地监管机制的新模式探讨

对国有划拨土地的监管,长期以来一直是各地的难题。划拨土地一般由党政军群团机关事业单位使用,许多行政事业单位打起了土地的主意。有些单位区位优势明显,受经济利益驱动,换地、联建、出租和买卖等随意处置土地资产的现象时有发生。《土地管理法》第二条规定,国家所有土地的所     

谁在"狂飙"?——北京南安河村非法出租集体土地案调查

1700亩集体土地被村委会出租建游乐园,这起发生在北京市海淀区苏家坨镇南安河村的出租集体土地事件,引起了部分村民的不满。村民推选出几名代表,就此事向有关部门反映,但竟然迟迟得不到解决。1700亩土地为何被出租?是否违背了有关法律规定?村民的利益是否受到了侵害?土地出租背后隐藏着怎样的问题?本刊记者近日深入实地,进行了调查采访。     

跑马场,"复制"高尔夫?

一场官司将"跑马场"再次带到人们的视线之内。2007年7月16日,北京市海淀区南安河村5名村民一纸状书将北京市国土资源局告上法庭,控告其行政不作为。诉讼缘于2004年南安河村村委会将村里近2000亩集体所有土地出租给一家民营企业,双方签订了《土地使用权租赁合同》,合同中声称这片土地为"荒山",租期为60年。该企业占地后很快修建起了占地526.8亩的"狂飙乐园",其中建设了跑马场、马厩、售票房、豪华大饭店、人工湖和游乐公路等建筑物,此后又在附近占地十余亩建起了豪华别墅。     

村民小组胜诉了

村民小组胜诉了李晓理河南省登封市某村民委员会怎么也没想到，第四村民小组因一份土地租赁合同竟把当家人推到了被告席上。事情是这样的。１９９２年３月３０日，该村委会与桐木加工厂签订了一份土地租赁协议，将本村第四村民小组的１４亩土地以每亩２５０元的价格出租给...     

美国与日本的农地流转制度

美国家庭农场制基础上的市场调节美国的农地是农场主私有的,土地私人所有权的原始取得主要源于购买或政府的无偿赠送,无论购买或赠送获得的土地所有权,其产权边界都是非常明晰的。因此,美国的农地买卖和出租均很自由,土地转让的主要方式是租佃制,拥有土地而不自己经营的人自找使用者出租,或通过中介出租。出租的形式主要有固定地租和分成地租两种,买卖或出租的价格由交易双方协议采取某种方式确定。     

用途变了,划拨土地使用权就得收回吗——划拨土地使用权出租若干问题探讨

尽管土地有偿使用制度改革后,出让、租赁等有偿供地的比重逐步提高,但是由于历史原因沉淀下来的大量划拨土地的流转问题成为土地管理工作的难点。目前,由于房屋租赁带来的划拨土地出租的情况大量涌现,如何规范管理成为划拨土地使用权流转中的突出问题。那么,划拨土地作为比较特殊的土地使用权,对其出租行为存在哪些法律约束,不同情况应如何处理?本文就这些问题进行探讨。划拨土地使用权出租的特征有权出租划拨土地使用权的主体是特定的。目前,对划拨土地使用权出租的有关规定主要见于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55…     

观点

建议让集体土地合法入市在国有土地日渐成为稀缺资源的情况下,集体土地的流转便引起全社会的广泛关注。针对浙江、广东等经济较发达地区农村集体经济组织普遍出租土地的现象,国务院发展研究中心课题组于近日提交报告建议:必须改革现行的征地制度,在法律和政策上作出明确调整,使集体土地能够合法入市。报告的主要内容为:农业用地经过有关部门批准办理非农用地手续后,应允许除买卖以外的土地出租、转让。但土地非农化以后的权利的使用,必须在严格土地农转非手续的前提下进行。重塑农民作为土地主人的地位国务院发展研究中心研究员王西玉撰文《…     

企业改制上市如何处置土地

不同性质的企业在改制为有限责任公司或股份有限公司时，大都会遇到如何取得土地使用权的问题。本文就企业改制为股份有限公司并在上市过程中取得土地使用权时，可能会遇到的几个具体问题作些探讨。划拨土地的租赁取得国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。问题一：出租的划拨土地是没有地上建筑物的土地，还是只能出租地上建筑物从而间接达到出租划拨土地的目的？按照《城市房地产管理法》第五十五条的规定，“以营利为目的，房屋所…     

加强土地租赁管理 不断提高经济效益——友谊农场土地出租情况调查

加强土地租赁管理不断提高经济效益———友谊农场土地出租情况调查○刁海峰李玉喜韩万双李国军黑龙江省友谊农场在经历多年承包经营模式改革探索后，近几年全面推行国有土地出租、农机具转卖（租赁）、“两费自理”等产权制度的改革，职工逐渐步入了“自营”的市场经济轨...     

农地规模无关论

本文运用杨小凯-黄有光的间接定价企业理论分析了与农地相关的产品市场，土地租赁市场、土地买卖市场，劳动力市场的交易效率相互权衡情况，提出了农地规模经济无关论的假说。     

资产售后回租的会计处理

售后回租是企业在融资租赁业务中可采取的经营形式之一。它是由承租人将所购置的设备出售给出租人，然后从出租人处租回设备并使用。此种租赁业务进行的程序是先作资产买卖交易，然后再进行资产租赁交易。这种交易方式可使承...     

国外监管农地流转市场四种模式

美国:自由式的政府监管 美国是自由市场经济国家,土地分为私人所有、联邦政府所有和州政府所有三种.美国农地市场是在完全的市场经济条件下形成的,政府通过经济手段和法制手段管理农地流转,农地市场是一种"准完全竞争性"市场.法律保护农地所有权不受侵犯,允许私人土地买卖和出租,政府一般不予干涉.出售土地时,买卖双方根据当时农地的市场价值评估买卖价格,达成买卖协议,既可由买卖双方自己协商,也可聘请私人估价公司,然后双方共同到县政府办理变更登记手续,以实现土地产权的转移,完成交易.     

土地出租市场透视

近几年来占蔺县农村自发地形成了一种新的、特殊的市场——土地出租市场。根据抽样调查:全县1990年有11%的农户租土地耕种经营,平均每户租入0.8亩,占承包耕地面积的21.4%。据以推算全县,目前租地经营的农户在15000户左右,有12000亩耕地通过土地出租市场找到经营者。土地出租市场形成的原因在于:实     

农村土地流转中的土地估价问题探讨

近年来,特别是随着城镇土地使用制度改革的逐步完善和社会主义市场经济体制的建立,集体土地资产的商品属性日益显现,出现了买卖、转让、转包、出租、抵押、入股、联营、兼并等多种土地所有权和使用权的流转形式。土地流动和转让是优化配置土地资源的必要途径;可以实现农业的规模经营,加速农业现代化进程;可以为农业劳动力的高效转移创造条件,促进乡镇企业和其它非农产业的发展;可以加快农村城市化进程。这一切说明土地流转是必要的,而要使流转能顺利进行,除按照法定的程度办理必要的手续,加强监督管理之外,对流转中的土地进行科学计量、计价…     

农村集体建设用地自发流转的原因探讨

农村集体建设用地是土地资源中长期为人所忽视的部分,也是土地管理的薄弱环节。在全国各地,尤其是经济较发达的大中城市城乡结合部,当前农村集体建设用地自发流转现象严重。浙江省对湖州市调查区内171户乡镇企业,发生土地使用权流转企业占企业总数的71%;发生土地使用权流转的土地占土地总面积的72%。江苏省据典型地区数据分析,每年因土地权属及用途而发生流转和变化的集体土地数量大约占总数的10%。上海市截至1999年末,2万多个乡(镇)村工业企业在完成改制和重组过程中,大部分已经实现了非农建设用地流转,涉及到集体建设用地面积25万亩左右,河南省郑州市城乡结合部村民用宅基地建房,房地同时出租,其比例几乎达到100%。湖南省南洵区在1991年至1998年间,宅基地买     

村委会租赁收入的核算

租赁收入是指村委会将闲置的房屋、机器设备、场地等对外出租而取得的一项收入.根据我国现行税收政策,对租赁收入应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税等税种,在计算有些税种的税款时,还要按照出租的项目和所处的地理位置,选择不同的适用税率.     

完善国有土地租赁的关键在哪儿?

国有土地租赁制度作为土地使用权出让的补充,最初应用于企业改制中土地资产的处置.1999年1月1日实施的《土地管理法实施条例》明确国有土地租赁为土地有偿使用的方式之一,首次从法规层面明确了国家可以出租方式向用地者有偿提供土地,补充和完善了原来单一的有偿出让方式.