境内房地产企业境外发债的风险与应对建议

伴随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业的融资规模也迅速攀升，境外发债更是成为近年来各大房企实现规模扩张的重要融资途径，但随之而来的发债风险也逐渐暴露出来，2021年以来频繁出现的规模房企境外债务违约事件为房企境外发债敲响了警钟。结合国家有关政策，在对近年来境内房地产企业境外发债现状进行分析的基础上，就境外发债风险的类型从发行风险、资金使用风险、汇率变动风险和债务偿还风险四个维度进行识别并深入探析其成因，对具体实务操作提出了慎重选择境外发债融资模式、有效安排资金使用、合理控制汇率风险、提前规划资金路径等建议。     

中国房企海外地产投资现状、风险及规避措施

我国海外地产投资肇始于2004年，经过近几年在海外市场的爬滚摸打，中国房企在海外地产市场投资金额迅速增长，从2008年投资总额不足7000万美元，迅猛上升为2015年的213.7亿美元，投资总额翻了近300倍，中国资本投资海外地产市场进入一个全盛时期。海外地产因具有总体投资价格较低、收益回报率较高的优势，受到来自中国房企投资者的青睐，在人民币对美元持续走低及国内房地产价格回跌的趋势下，我国品牌房企纷纷试水转战海外地产市场淘金，中国资本投资全球房地产市场的比例越来越高，海外地产市场成为中国房企未来投资焦点领域。目前，虽然中国房企在海外地产市场已取得显著成绩，成为影响全球房地产市场价格波动的主要力量之一，但与国内房地产投资市场相比，中国房企在海外地产投资市场将面临瞬息即变的国际汇率波动、更为复杂的市场环境、突如其来的政策法规变化以及境外地产投资资金的安全等风险。因此，中国房企在进入海外地产市场进行投资前，应做好前期的风险防控工作，确保我国房企在海外地产市场的投资收益不断增长。     

中国房地产 阴霾渐浓

多米诺骨牌的第一张或许正在倒下。 继“超日”公司债引发违约风险之后，房地产市场的违约浪潮正在抬头。根据媒体报道，浙江房企兴润匿业因经营不善和高利贷导致资金链断裂、资不抵债。兴润置业一度是当地屈指可数的房企之一，如今负馈约35亿元人民币，涉及十余家银行，其命运也引发市场对房地产信贷的担忧。     

民营企业债务违约风险特征、形成因素与风险防范研究

近年来,我国信用债市场取得了快速发展,同时也积累了大量潜在风险,尤其是民营企业债务违约风险值得关注.鉴于未来民营企业发债企业整体上债券到期规模将会扩大,而民营企业公司内部管理不规范、财务行为不当、盈利能力处于较低水平、债务负担将会继续增加.为此,要采取加强民营企业债券市场信息披露和信用评级体系建设,提升投资者风险识别能...     

不同付费模式下信用评级差异对债券定价的影响分析

发债主体信用评级与债券定价息息相关,而我国债券市场信用评级虚高,且诱因或为发行人付费模式。研究发现:不同付费模式下的发债主体信用评级差异为债券发行市场带来了增量信息,并提升了债券发行利差,且投资者对民营企业的发债主体信用评级差异更为敏感。     

房地产加速洗牌

继2011年上千家房企因资质原因从楼市"消失"之后,房地产市场今年又在经历新一轮的市场大洗牌。平均每月14家房企被并购利润下滑,导致成本控制能力较弱的企业,在当前调控市场背景下难以生存,并购标的多是中小型房企,或"非房企"上市公司的房地产业务。     

万科国际化战略稳步推进

近年来,由于国内房地产的“限购”政策,房地产的调控政策越来越严厉,国内的不少知名房企纷纷将目光瞄准国际市场,万达、绿地、中国建筑、碧桂园、保利等房企在海外都拥有房地产项目。万科也是在这样的国际化大背景下,转战海外,谋求新的市场。     

房地产企业营销形象探讨

房地产企业营销形象是公众对房企由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房企整个营销活动和管理过程的好坏,已经引起了房地产业界的极大关注,目前房地产市场进入调控相持期,有些房企销售额取得骄人业绩,原因是多方面的,但其中一个重要原因至少从表面看来一大功臣是营销形象。本文分析了房企营销形象中存在的主要问题,提出了提升房企营销形象的策略。     

房企“出海”动因及风险分析

从去年开始,一线房企"出海"动作频繁,海外发债融资、海外项目合作。国内的房地产业"走出去"步伐的加快,是产业发展的必然结果,也与国内限购、限贷、房产税等频频出台房地产调控政策有很大关系。如何科学利用国外较为宽松的融资环境和实现国际化的市场布局,是"出海"房企必须完成好的功课。     

企业债券市场存在问题及对策分析

我国的企业债券市场存在着市场规模较小、政府管制较多,品种比较少、交易不活跃,利率市场化不够、企业缺乏发债积极性,信息披露和评级机制不健全等问题。发展企业债券市场的对策有,修改相关法规、消除发展障碍,创新企债品种、优化市场结构,完善做市商制、活跃市场交易,完善信用评级、加强信息披露等。     

事件

正国内房企再现高层变动潮国内楼市再现房企高层变动潮。近期包括万科、万达等国内一线房企,以及像华发等区域性领头房企都集中出现了高层人士变动。地方房企更是暗潮涌动。在北京,北京京隅、北京城建、首开、住总等一批国资背景的房企更是集中任免了14个企业高管。     

金融约束与房地产市场发展:基于房企“股地互动”视角的研究

中国房地产市场在严格的金融市场约束下飞速发展是中国经济增长的众多"谜题"之一。房地产开发企业利用"股地互动"机制架起房地产市场与金融市场间"融资通道"是理解这一"谜题"的关键。本文利用2004—2012年上市房地产企业投资活动及股票市场表现的微观数据对"股地互动"机理进行实证研究。本文发现,房企的拿地行为对其股价有显著正向影响,房企股价上涨1~2季度后房地产投资也会显著增加。国有房企和非国有房企在"股地互动"方面的表现有显著差异。中国房地产市场的发展与市场参与者的预期高度相关,与利率管制、企业自有资金限制等因素关系很小,因此从金融管制视角看房地产市场宏观调控政策基本是无效的。     

债券违约风险预警模型探究

对宏观经济和债券违约企业进行了剖析,引起违约的主要原因有:经济下行导致的强周期行业整体经营状况恶化,经营不善导致的盈利能力持续低下,融资能力下降导致的流动性危机,过度投资导致的杠杆率过高,管理层不稳定,实际控制人突发状况等。通过量化手段建立起一整套基于财务变动、宏观经济趋势、行业走势、内评结果以及突发舆情事件为基础的量化预警模型。提出的模型考虑发债企业风险状况综合评定、财务指标异动、债券收益率和股票价格等市场异常情况、违约预警事件等多方面因素,并利用该预警模型从地区、评级、行业及个体等多个维度对未来债券违约趋势进行分析。     

公司债券违约风险动因研究

随着我国债券市场的不断发展和完善,我国债券市场进入了快速发展的轨道。近年来,我国债券的发行数量和种类有了明显的增加,交易也日趋活跃。但是由于我国债券市场起步较晚,相应的市场机制还不够完善,对于公司债券违约风险的识别和分摊能力还相对较弱。本文通过选取具有代表性的公司债券违约进行研究,对债券发行主体的近年评级、评级调降以及债券发生实质性违约的影响原因进行探究。旨在帮助债券的发行主体对债券违约风险有预先的判断,及时调整企业运营策略,降低债券违约事件的概率,同时,也可以帮助市场参与者提高对于债券违约风险的关注和认识。     

中立评级机构对发行人付费评级体系的影响

本文以中债资信的成立为研究背景,分析了中立评级机构的进入对发行人付费评级质量及债券市场的影响.研究基于中债资信给出更低评级的现象展开,主要发现:在发行市场上,中债资信给出较低主体评级的发行人所发行的债券,发行成本较高;在交易市场上,中债资信做出评级后债券收益率升高,且具有长期性.更为重要的是,在中债资信市场份额较大、影响力较强的行业中的公司,其发行人付费评级水平较低,评级虚高的问题得到抑制;而且,抑制效果产生的原因是发行人付费评级机构的声誉机制,而非学习机制.     

公司实践

粤房协发布房企社会责任报告由广东省房协、深圳房协、佛山房协以及13家房企联合编撰的《2011年度广东房地产企业社会责任报告》6月20日在广州发布。     

声音

<正>在体育比赛中有一个"魔鬼赛程",意思是硬仗密集,短时间内不断挑战高难度项目,激发人体最大潜能。而对于苏宁而言,在上半年的内部优化调整后,也需要一个这样的"魔鬼赛程"来激发自身积蓄的潜能。——苏宁云商董事长张近东房企发债跟房价上涨无关,非上市房企发公司债不是救房企,意在一箭双雕,既改革债券市场管理体制,又能推进消费性住房需求。     

我国公司债券信用评级影响因素分析——基于财务因素的实证研究

影响我国债券评级的决定因素有以下几点:(1)企业资产规模越大,公司债券评级越高;(2)资产负债率对债券的评级有负的影响,即资产负债率越高,债券评级可能越低;(3)投资机会对债券评级有正向的影响,即投资机会越好,债券评级可能越高;(4)发债企业的销售增长率、总资产周转率和净资产利润率则对公司债券评级影响不显著的。     

浅析打破刚性兑付对债市参与者的影响

2014年3月,以ST超日实质违约事件为伊始,直至2015年底,陆续发生了多起债务违约事件,如具有代表性的天威违约成为首例央企债务违约。这一列实质违约事件的发生,标志着中国债市刚兑时代的结束。刚兑的全面打破意味着中国债券市场发生了系统性的转变。本文以债券违约事件的全面爆发为切入点,分析了刚兑打破这一系统性转变会对债券市场各方参与者,如债券市场的个人投资者、机构投资者、评级机构、发债主体等,产生哪些不同的影响。     

10大拿地凶猛不差钱上市房企

近期以来,中国资金市场的"钱荒"问题愈演愈烈。中国真的陷入了流动性紧缩的"钱荒"吗?银根收紧,房企资金告急?且慢,并不是所有的房企都得勒紧裤腰带。中国指数研究院日前发布的"2013年中国房地产上市公司研究成果报告"显示,截至2012年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%,内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%,较2011年分别下降1.16和0.38个百分点,是2009年以来的首次回落。上市房企收入与利润明显回升,企业资金面明显改善,