对房地产开发企业多渠道融资策略的探析

一、房地产业融资现状的分析 1.房地产业间接融资过多。目前我国房地产公司先以白有资金和银行流动资金贷款取得“四证”，再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证，最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的潜规则，房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发。目前，我国房地产企业70％以上的资金来自银行贷款，造成了房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销，开发商资金周转不灵，就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。     

我国央行房贷政策调整的实质与实施对策

房地产业作为我国国民经济发展的支柱产业后,其对提高人民生活水平和经济发展的影响越来越大,其对GDP增长的贡献率不断提高,也带动了建材业、建筑业、装饰装潢业、家俱业、信息业、纺织业和家用电器等相关行业的发展。但是,不少房地产开发商依赖于从银行获得主要的开发资金;施工单位的垫资施工资金也主要是来自银行的贷款;甚至一些企业的所谓“自有资金”很多也是依靠银行的支持。这样就将房地产开发中大部分的风险转嫁给了银行,而开发商自有资金的利润率大大提高。为了使房地产市场可持续发展,央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。笔者就其出台背景、调整实质、预期目标、影响评估、实施对策等方面作一些剖析。     

商业抵押担保证券是有效的地产金融融资新方式

房地产市场是资金高度密集的运作体,可以说,没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,并且急于扩大再生产,因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。目前我国房地产融资的途径比较单一,最传统的方法是自有资金 银行贷款,或者是自有资金 机构投资人 银行贷款,与国外相比还很落后。而随着银行体系对开发商贷款以及个人房地产贷款加大监管力度,一些先知先觉的开发商已经开始了各种房地产融资工具的探索,种种迹象表明,如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍…     

房地产开发贷款潜在的风险分析

房地产行业是周期敏感性的行业,也是银行信贷资金的重点分布行业,随着国家对房地产的调控,房地产行业出现了比较明显的调整迹象,开发商资金链凸显困境,开发贷款处于潜在的高风险时期。如何防范开发贷款风险至关重要。本文对开发贷款的潜在风险来源与控制进行探讨。     

金融调控下拓宽房地产企业融资渠道的探讨

一、金融调控政策情况介绍从2003年下半年起,对房地产产业的宏观金融调控就已开始。中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,以下简称“121号文件”,加强了对商业银行房地产金融业务的管理。121号文件出台了一些新的政策,其调控范围不再局限于住房金融业务,而是涵盖了整个房地产金融业务,其主要内容有:一是规定房地产开发企业只能申请房地产开发贷款,获得的贷款只能用于本地区的房地产项目,并将房地产开发企业的自有资金严格限定为所有者权益;二是规定对建筑施工企业发放的贷款不得用于工程垫资;三是对…     

浅谈房地产企业融资新渠道策略

房地产业是资金高度密集的产业，对金融业有较高程度的依赖性，房地产业融资方式的优劣，直接影响到融资成本和开发风险。因此选择有效的融资渠道、确定较低风险的融资方式是备受关注的问题。目前社会上存在的客观问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款。据估测，80％左右的资金都是通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等方式直接或间接来自商业银行信贷。这样房地产业投资的市场风险和融资的信用风险都集中于商业银行。为防范金融风险，中国人民银行颁布文件限制商业银行对房地产业的贷款。这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力，使房地产企业备受房贷紧缩困扰。如果不能寻求到新的融资模式，众多抗风险能力弱的房地产企业将被迫退出市场。为了满足资金需求，开拓新的融资渠道尤其重要。     

谈房地产企业资金筹措新渠道

房地产业是资金高度密集的产业，对金融业有较高程度的依赖性，房地产业融资方式的优劣，直接影响到融资成本和开发风险。因此，选择有效的融资渠道、确定较低风险的融资方式是备受关注的问题。目前社会上存在的客观问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款。据估测，80％左右的资金都是通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动陛贷款和土地储备贷款等方式直接或间接来自商业银行信贷。这样，房地产业投资的市场风险和融资的信用风险都集中于商业银行。为防范金融风险，中国人民银行颁布文件限制商业银行对房地产业的贷款，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力，使房地产企业备受房贷紧缩困扰。如果不能寻求到新的融资模式，众多抗风险能力弱的房地产企业将被迫退出市场，为了满足资金需求，开拓新的融资渠道尤其重要。     

房地产业再次升温现象值得关注

近年来，为控制房地产行业过热发展，防止银行信贷资金向房地产行业过度集中，有效规避资金风险，国家对房地产行业实施了一系列宏观调控政策。2005年3月，又调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，规定个人住房贷款不再享受优惠利率，同时规定房地产行业过热发展的城市可将个人住房首付比例从目前的20％提高到30％。     

浅析当前我国房地产融资途径

2006年,对于中国的房地产开发商们来说,没有比寻求资金更重要的事情了。长期匮乏有效融资工具的中国房地产业,在政府持续三年的银根紧缩政策之后,被打压得有点喘不过气来。在过去的几年中,房地产业得到了飞速的发展,每年超过20%的增长,对GDP的增长贡献是其他的产业不可比拟的,房地产业实际上已经成为国民经济的支柱产业。房地产业是资金高度密集的行业,开发投资规模大、周期长,使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,一直以来房地产开发资金过多依赖于银行贷款。商业银行通过房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款、住房消费贷款等…     

2012，青岛房地产创新与融资之道

2011年的房地产市场在准备金率上调、“限购”、“限贷”的“组合拳”击打下，银行房地产开发贷款剧减，市场观望气氛浓重，楼盘销售量骤减，开发商资金链严重告急，房价呈现下行趋势，整个房地产市场陷入了寒冬期。     

宏观调控对房地产价格的影响分析

在商品房大量空置、未销售率高达18．4％的情况下，房地产价格仍能保持快速上涨，在很大程度上要靠大量银行资金和低成本土地的支撑。故国家采取了紧缩银根和限制土地审批等宏观调控措施来减缓房地产市场的继续快速发展。2003年6月13日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文)，目的是要对房地产信贷进行规范，进而减少房地产贷款在新增中长期贷款中的比重，最终减缓房地产业发展速度。     

信贷约束对住宅市场的影响效应——基于动态面板模型的研究

本文通过构建消费者—开发商两部门的房地产市场局部均衡模型,研究信贷约束对住宅市场的影响效应。本文利用1999～2009年中国35个大中城市的面板数据,采用动态面板GMM估计方法考察银行信贷对住宅消费和住宅价格的影响。实证结果显示:银行信贷对房地产价格产生显著的正向影响,表明信贷约束是当前房价增幅下降的重要因素之一;个人住房贷款和房地产开发贷款对房价的正向影响效应存在差异,前者的作用小于后者;个人住房贷款对居民住宅消费产生显著的正向影响,是影响居民住宅消费的最重要因素。     

试论房地产开发企业的资金管理

随着房地产调控政策的巩固实施,国内的房地产行业进入了一个相对低迷的时期。许多开发商由于销售回款困难、贷款到期、按揭受阻等诸多原因导致资金链将近断裂,使房产商如何度过这次房地产行业的冬天成为一个亟须解决的问题。从房地产行业的资金管理出发,提出完善房地产开发企业的资金管理体系建设策略,以期在一定程度上帮助房产企业走出这次危机。     

国内Reits突破发展的限制因素分析

2003年6月,国家出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),加强了对房地产业的宏观调控力度,严格控制银行对房地产开发企业的贷款。由于我国房地产企业70%以上的资金都来源于银行,这一举措无疑给众多房地产开发商以巨大打击,一时之间,资金紧缺成了房地产开发企业的一块心病。许多中小型房地产开发企业在调控中被迫出局,留下来的企业也面临如何融资促进企业继续发展的难题。与此同时,REITs作为一种新型有效的房地产融资和变现工具,得到了众多房地产开发商的青睐。然而,银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示…     

房贷政策惊雷虽响 震恐之效有待检验

央行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,此次房贷政策调整涉及从土地开发到建筑施工、从居民住宅到商业用房、从政府土地储备机构到个人购房者等方方面面,市场反响十分强烈。央行表示此举在于保障房地产业持续稳定发展、防范银行信贷风险、保持金融持续稳定,房地产开发商纷纷惊呼资金链危机,商业银行则表面平静、暂无动作。 长期以来,房地产业与商业银行之间形成了非同寻常的资金往来关系:一方面,房地产业严重依赖银行贷款,房地产开发项目资金60％～70％来自于商业银行;另一方面,房地产贷款也     

国家宏观调控下的房地产业何去何从?

从2001年年初开始,房地产行业出现某些非理性的发展势头,集中表现在同定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大、投资结构不合理等。2003年房地产开发贷款余额增长很快,前三季度各类房地产贷款(包括住房开发贷款和个人住房贷款)增加4264亿元,占全部中长期贷款增加额的37％。银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大,潜在金融风险不容忽视。     

短期利率调整后房价的背离及对策

房地产开发需要有巨额固定资金和流动资金作垫支。为了使其正常运转。必须要有相应的金融业务系统来为其融通资金。随着央行上调准备金，商业银行全面提高房地产贷款的门槛，触动了中国房地产业最敏感之处。收紧房地产贷款不仅是宏观调控的要求，也对中国房地产业融资渠道多元化提出新的要求。     

房贷新政策对当前房地产市场的影响

近年来，在住房制度改革的推动和房地产金融业务的支持下，我国房地产业得到了前所未有的发展，房地产市场出现供求两旺的大好局面，2002年完成房地产开发投资7736亿元，商品房竣工面积3．25亿平方米，房地产投资占GDP的比重达到7．6％。房地产业的发展也直接带动了房地产金融业务的快速增长，据中国人民银行统计资料显示，截止2003年4月底，各商业银行房地产开发贷款余额达到9111亿元，个人住房贷款余额已达到9246亿元，占商业银行各类贷款余额的17.6％。     

银监会：银行业可抗房地产贷款抵押品下跌40％

银监会首次披露地方政府平台贷款、房地产贷款情况 银监会主席刘明康目前在“CEO组织峰会”上首次对外透露了当前银行业在地方政府平台贷款、房地产贷款两领域的情况。他表示，地方政府性债务风险和房地产贷款风险总体可控。截至目前银行业金融机构房地产贷款不良率仍低于2％，不少地区继续呈下降趋势。开发贷款的平均押品比例也达到189％，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40％，覆盖率仍高于国际通行的110％标准。     

走向海外REITs市场的中国房地产

近两年我国宏观调控和银行对房地产行业的限制贷款,使房地产行业内的资金链条绷紧,行业内的资金饥渴导致了近两年房地产信托的井喷行情。银监会相应提高了房地产信托的门槛,房地产行业再度探索未来的发展和融资模式,在市场供求关系的挤压下,REITS概念“大热”中国。