为酬金制答疑解惑

<正>从理论上说,包干制和酬金制各有千秋,但在实际操作过程中,很多业主和物业从业人员对酬金制及其相关概念的认识存在疑惑。疑惑一,酬金制下物业服务企业预收的物业服务资金到底属于不属于物业服务企业的收入?按照《物业服务收费管理办法》对酬金制的定义,物业服务企业向业主收     

简析物业管理酬金制

一、酬金制的概念酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义,作为物业管理从业人员,应全面地理解其内涵。1.采取酬金制形式时,物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质,所收     

酬金制相关问题研究

<正>酬金制作为物业服务收费的一种模式,明确了业主与物业服务企业之间的利益关系,有利于保障业主和物业服务企业的合法权益,促进物业管理行业的健康发展。因此,在实践中被业主和物业服务企业普遍认可。本文主要从成本风险、税收政策、激励机制等视角,剖析酬金制的内涵。一、酬金制与成本风险伴随物业管理市场的发展,行业竞     

本刊联手主流媒体为行业齐呼吁——减税？减税!——出路：改变物业服务经营模式

物业管理费是否应征税的问题，首先由收费主体来决定。如果是物业服务企业作为收费主体向业主收取，不管是采用包干制还是酬金制，在扣除物业服务成本之后，有多少利润就缴纳多少所得税，这是没有争议的。至于是否需要缴纳营业税，那就要取决政府是否对物业服务企业实行此项减税了。理由很简单，目前国内绝大部分物业服务企业是对小区物业实行整体服务经营的。     

物业管理未来之路的探索与实践

长城物业在应对环境变化的实践中，一方面积极推行酬金制物业服务模式，以活化物业服务企业的生存天花板。一方面大力向现代物业服务转型升级。     

“2＋2”物业服务新模式探讨

物业管理80年代初从香港传入中国大陆，无论是酬金制还是包干制，由于没有彻底解决好产权的共有共管和责任共同承担，以及合同双方的权利义务对应关系和监督机制，物业服务以及其中的业主与物业服务企业之间的矛盾，就像一对孪生姊妹一样，与生俱来，不胜了了。     

上海物业管理酬金制收费方式研究

物业管理酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在运作上，有以下六大流程：一是制定年度工作计划，二是编制年度费用预算，三是提交委托方审核，四是实施执行计划、预算，五是公布费用使用情况，六是年终决算、结算。     

本刊联手主流媒体为行业齐呼吁——减税？减税!——物业箭理税收制度不合理，税率偏高

对于有些已经确实入不敷出的小区来说，减少不必要的税费负担，成为稳定物业服务企业、减轻业主负担的一条最可行的途径。研究物业管理当前的税收制度可以发现，物业行业发展也受到了税收制度的制约和影响。因关于酬金制下物业服务费的营业税问题，其他专家讨论得比较多，我在此就不再赘述，从业主大会、业主委员会角度出发谈一谈自己的几点看法。     

加拿大共管式公寓的物业管理

加拿大业主董事会的内部结构和外部环境具有显著特性。第一,公寓楼是作为公司法人注册的,以公寓楼为单位的业主组织被称为业主董事会,业主相当于公司股东,董事会的组织管理是嵌入社会的经济行为。第二,物业经理受雇于业主董事会并对其负责,除酬金外,管理过程中没有任何"开源"创收行为。第三,物业管理公司不直接提供维修服务,物业经理通过市场向服务商购买各种专业服务。加拿大的经验表明,物业管理应明确定义为经济行为,应与社会管理分离。首先,要明确业主的产权人角色,确立业主委员会的非盈利公司法人和商业实体地位。其次,明确物业经理的代理人角色与职业规范。再次,逐步建立物业服务的市场体系,实现物业服务的市场化。     

用心服务每一天——小记昆明银海物业服务有限公司

<正>昆明银海物业服务有限公司是一家以向业主和物业使用人提供物业服务,不断改善和提高社区及物业项目服务质量,满足业主生活和工作需求,"用心服务"的物业服务企业,于1997年10月组建成立,具有云南省建     

“保姆买菜钱”,能否不交税?

<正>今年以来,"结构性减税"成为社会关注热点。物业费能否也来一次结构性减税?深圳长城一花园进行了颇具争议的尝试。按照长城一花园提出的物业费减税概念,将其分为两部分:一部分为"保姆的工钱",即物业服务企业员工薪酬和物业服务企业酬金,该部分是物业服务企业的经营性收入,必须纳税;另一部分为"保姆的买菜钱",即用于小区日常维护的费用,包括水电费、清洁费用等,这部分是业主的份子钱,不是物     

以业主满意度为抓手 促进物业服务质量持续提升

《物权法》以业主的建筑物区分所有权为基础,在法律层面确立了业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利。在由物业管理向物业服务转型升级的过程中,越来越多的物业服务企业将业主满意度测评作为重要的管理工具甚至是企业管理战略的重要组成部分。随着业主权利意识的觉醒,业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同的过程中,     

提供精细化物业服务的途径探讨

<正>随着人民生活水平的日益提高,广大业主对物业服务的需求层次也越来越高,粗线条的管理与服务难以满足业主与日俱增的多元化、高标准需求,走精细化服务之路已经成为物业服务企业赢得市场的必然选择。这不仅是广大业主的需要,也是衡量物业服务企业品质和服务水平的重要标准,它关系到物业服务企业的生存与发展。笔者现结合实际谈谈物业服务企业提供精细服务的方法和途径。     

阳光下的物业服务——记北京乐府家园阳光物业服务模式实施历程

<正>7年来,长城物业已经先后在深圳、北京、上海、南昌、成都等城市的小区完成阳光物业服务模式的实施,并取得了巨大的成功。阳光物业服务模式是长城物业通过不断淬炼、整合而形成的一套系统性的物业服务模式。它倡导小区业主以民主为理念,在坚持集体决策权威的前提下,通过平等的物业服务合同契约关系,做到业主自治与专业物业服务有机结合,从而保障业主对物业服务的知情权、监督权和决策权,物业服务公司通过规范经营,实施财务公开,获取阳光下的酬金。7年来,长城     

物业服务企业的多元经营策略

<正>多元化服务在带来了业主满意度提升的同时,也培养了业主对于绿城物业品牌的忠诚度。物业服务企业如果单纯依靠物业服务费获取收入,忽视多元化经营和服务产品创新,其发展的路径必将日渐狭小短暂。对此,围绕业主(客户)需求,寻找多种经营渠道,创新商业模式,不断提高创富能力,方为物业服务企业发展的通途。     

疫情将给行业带来积极变化

疫情考验之下,物业服务模式正在发生巨大转变,各项线上服务得到推广,"无接触"物业服务深得业主认可。长期以来,物业服务企业一直在参与社区的基层治理事务,但并不被普通业主所熟知。新冠肺炎疫情爆发以来,物业服务企业开始受到极大关注。作为业主与病毒之间的"最后一道防线",广大物业服务人员,尤其是秩序维护员、保洁员等基层服务人员,自疫情之初便站在防疫一线.     

浅析业主委员会在物业服务合同中的角色定位

物业服务合同是业主（业主大会）与物业服务企业之间订立的确定双方当事人权利义务的协议，业主委员会并不是物业服务合同的当事人。业主委员会在物业服务合同中到底是一个什么角色？本文对此作一些浅析。     

小区业主组织的作用

<正>业主与物业服务企业之间的关系是商业合作关系,是合同关系,是业主花钱购买物业服务企业的服务。过去十多年中,中国大大小小的城市建设了大量的商品房小区。在相当多的商住小区中,业主与物业服务企业的矛盾和冲突时有发生。一方面是,很多小区得不到最基本的服务,业主抱怨物业服务企业服务不好,想换物业服务企业,炒掉物业。一方面是,不断有物业服务企业因收不上物业费,收入不能维持     

实务案例解析酬金制收费大问题

酬金制利于物业服务企业财务透明、运作规范,从一定意义上讲,可以缓解业主与物业服务企业的矛盾.但是"酬金制"在实际操作中也遇到一些问题.作者单位:上海恒隆律师事务所     

宁波：规范物业项目服务退出管理机制

记者近日从宁波市建委获悉，为了加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，宁波市制定了《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，今年8月1日起正式施行。根据《暂行办法》，如果业主要炒掉物业服务企业，必须有持有20％以上且按合同约定按时缴物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同，