金融调控下地产多元化融资探析

近年来,我国经济发展势头良好,但经济运行中的结构性矛盾进一步显现,固定资产投资增长过快,其中作为提供生活必需品的基础产业的房地产业,2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元,同比增长28.1%。在高速发展的同时,出现了新开项目过多,在建项目规模过大,各项指标增速过快,所占全社会固定资产投资比例逐年增高,房地产业发展增速远大于其他行业,开发资金过度依赖于银行贷款等一系列问题。为了控制房地产业过热,2004年,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,房地产业的两大命脉——土地和资金被纳入此次宏观调控范围。自2003年央行颁布以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”以来,金融部门连续采取措施,提高房地产开发资金门槛,紧缩房地产开发贷款,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧,更新房地产企业运作理念,使房地产企业产业资本和金融资本有效结合,多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。     

政府对房地产的宏观调控政策研究

房价高企、涨幅过大,是政府下定决心加强对房地市场宏观调控的主因.而房地产业是国民经济的重要组成部分,关联度强,受宏观经济影响很大,房地产市场调控政策作用的发挥受到种种制约.房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重.地方政府为追求政绩和地方利益,不希望房价下跌.这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣.本文首先分析了房地产价格的成因,在此基础上举例论证房价上涨的深层次原因及政府调控的目的,进而从供求双方找出宏观调控的举措.     

完善房地产宏观调控体系 实现房地产业可持续发展

中央对房地产业的宏观调控政策,在实践上已经取得了显著的成效。国家主管部门目前公布的关于房地产方面的统计数字清楚地表明,房地产投资规模有所回落,投资结构有所调整,房地产价格上涨的幅度有所减缓,房地产经济泡沫在减少。房地产业发展虽然基本上回落到合理的区间,但并不意味着房地产业宏观调控的任务已经结束,无论是从建立健全社会主义市场经济体制方面看,还是从规范房地产市场经济的运行,实现房地产业可持续发展方面看,都要求建立健全房地产宏观调控体系,加强国家对房地产宏观调控的职能。这是由现代化市场经济和具有垄断性的房地产经…     

行业发展面临的突出问题

未来行业发展景气指数可能下滑 进入新世纪以来,伴随着我国经济增长尤其是固定资产投资的快速增长,国内建筑施工市场一直保持着较高的市场景气程度,在国家统计局向社会公布的企业家信心指数中,建筑施工业一直位居前列。但2006年尤其是进入2007年以来,针对经济运行中的经济“过热”、固定资产投资增长“过快”、物价上涨“过快”等问题,国家逐步加大了宏观调控力度,先后出台了诸如对固定资产投资项目进行清理、上调人民币存贷款基准利率及金融机构存款准备金率、强化土地供应监管和房地产业调控等多项宏观调控措施,使得作为建筑施工市场供给方的固定资产投资增长速度有所放缓。     

2005年:我国房地产走势预测与对策解析

2005年,国家防止房地产经济过热的宏观调控明显奏效,然而在科学发展观的指导下国民经济持续增长、居民消费结构升级、城乡一体化进程加快,以及规范经济适用房建设等因素仍然将有利于我国房地产业保持持续增长的势头。但是,央行的加息所产生的连环效应等因素,将使房地产开发成本上升,从而对2005年我国房地产业发展产生一定的影响。因此,以推进房地产金融的多元化和规范经济适用房建设为核心,增加房地产市场的有效供给,将成为2005年我国房地产业关注的重点。2004年,我国房地产业的发展不仅经历了国家为防止房地产经济过热而采取的宏观调控的考验,而且在央行加息的背景下保持了可持续发展的好势头。2005年,我国经济将承接2004年的稳健发展轨迹,继续演绎高增长态势。因此,作为国民经济支柱产业的房地产业将顺势而动,在拉动经济增长中扮演重要角色。但是,2005年,我国将搭配保持经济稳健增长的政策体系,城乡一体化步伐的加快、城市居民住宅进入换代期、以钢材为龙头的建材涨价、严格土地增值税的征管、2004年央行的加息所产生的连环效应和土地出让的“招标、拍卖和挂牌”机制所助推的房地产开发成本上升等因素,仍然影响着我国房地产业的发展。因此,2005年,我国的房地产业在保持可持续发展势头的同时,必须在乐     

建材行业上半年经济运行情况及下半年展望

今年上半年建材工业总体呈现生产继续增长、结构调整步伐加快、进出口贸易继续扩大的态势。但受国家宏观调控措施和固定资产投资增速放缓的直接影响，建材产品市场需求明显回落，增幅趋缓，行业效益下滑。主要建材产品如水泥、平板玻璃等增速回落，价格下降，同时，受煤和油涨价、电力供应紧张以及运费增加的影响，建材企业生产成本大幅上升，企业亏损面扩大，行业利润大幅下降。下半年随着国家宏观调控政策的作用进一步显现，特别是针对房地产业的调控措施的实施，建材需求增长将进一步趋缓，预计下半年建材工业发展增速将继续减缓并趋于平稳。     

论我国房地产业的并购

2004年以来,政府出台了一系列的宏观调控政策,改变了房地产业的旧有格局,行业门槛陡然提高。在此背景下,大型房地产企业纷纷开始寻求规模化发展的道路,如万科集团并购南部地产,房地产业俨然已经进入了并购合作时代。一、我国房地产业并购的宏观背景房地产业是一个资金密集型行业,而土地又是企业进行开发的根本,可以说资金与土地是房地产企业存在的两项最基本的要素,而我国许多房地产企业在这两项上遭遇了瓶颈。1、资金紧张随着2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)和2004年国家新一轮宏观调控政策相继出…     

回顾2006 展望2007——我国房地产市场总体形势分析

经过了2004年、2005年的宏观调控,2006年的房地产市场走势受到社会各界关注。虽然在宏观调控措施的作用下,2005年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落,但从2006年4、5月份开始,与固定资产投资反弹相呼应,房地产投资开始增速,一些大城市房价居高不下,供求结构不合理的矛盾依然突出。伴随着国家新一轮宏观调控政策的出台,房地产业成为2006年国家宏观调控的重点行业之一,5月末,相关部门再一次出台了房地产的调控措施,由于调控措施落实需要时间,2006年房地产调控效果还不太明显。展望2007年的房地产市场走势,将取决于一系列国家宏观调控政策的落实程度。     

房地产业要有看得见的手

在经济高速增长的国家,房地产价格往往以更高的速度上涨,这是世界许多国家的一种普遍现象。房地产价格上涨过快,购房成为投机行为,就会形成房地产泡沫,形成金融危机隐患,形成中低收入者住房难的社会问题。相对于其他产业,在房地产业,政府这只看得见的手是比较明显的。从世界各国的情况看,政府从来是介入房地产业的,只是手段和力度不同而已。以韩国为例,1998年亚洲金融危机后,韩国经济复苏,房地产业随之繁荣,房价和房租同步上涨。2003年,韩国政府对房地产业采取了宏观调控措施。其主要政策是:加大住宅建设的土地供给,增加住宅供应量;抑制投机…     

2004年中国房地产市场发展与评述

过去的2004年,国家宏观调控政策不断,被业内人士形象地称为“政策年”、“改革年”。这期专题,本刊约请部分专家、学者、政府官员,对2004年我国房地产市场发展作了总结与评述,对2005年行业的发展进行了预测和分析,希望对广大读者有所启迪。2005年,按照中央经济工作会议部署,要继续加强和改善宏观调控。发展改革委将继续搞好产业政策、信贷政策、土地政策的协调配合,把好土地审批和信贷投放两个闸门。在国家正确的宏观调控政策引导下,在国民经济持续繁荣发展的形势下, 2005年,我国房地产业仍将以较快的速度持续健康发展,为国民经济的繁荣发展继续做出重要的贡献。     

房地产宏观调控与地产公司股价波动的相关性——基于A股市场的实证分析

2005—2008年,频繁出台的房地产调控政策成为政策期间房地产上市公司股价波动和投资者财富效应的重要影响因素。本文研究发现,在事件窗内,一系列宏观调控政策对房地产上市公司产生了平均显著为负的累计异常回报率,对房地产上市公司产生总体负的股东财富效应;而在2008年9月之后,宽松的宏观政策对房地产上市公司股价的影响则相反。房地产公司股价波动受货币政策、土地政策、产业政策等不同政策的影响不同,对货币政策最敏感。横截面分析表明,资产规模越大、拥有国有背景房地产企业受政策冲击较小;沿海地区、以住宅开发销售为主的地产上市公司的股价对调控政策更敏感。     

新形势下的房地产企业的战略转型

面对新形势和房地产宏观调控政策，房地产企业应该尽快调整战略目标。完成战略转型，以此提高核心竞争力。在新形势下房地产企业应该从经营理念、赢利模式和产品结构上尽快完成企业的战略转型。     

对我国发展房地产投资信托的思考

我国房地产正出于飞速发展时期，巨大的投资需要造成了庞大的融资需求，而近来房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。从房地产投资信托定义和基本原则入手，将房地产投资信托与其他融资方式进行比较，分析其优势，探讨其运营模式，并提出相关建议。     

加入WTO对我国房地产业的影响及对策

在分析我国房地产业面临WTO的挑战的基础上，深入研究加入WTO后对房地产企业，市场价格和制度等方面的影响，提出了相应的对策及建议。     

浅析政府对房地产市场宏观调控的紧迫性

由于市场经济本身存在着内在缺陷，再加上国民经济要追求供需总量平衡的目标，以及不断调整和优化产业结构，这些要求政府必须对房地产开发活动加强管理，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制。中国房地产业的发展历程已经从正反两个方面证明，在房地产开发活动中必须将发展市场经济与加强政府宏观调控结合起来，才能获得最佳的效果，促进房地产业健康有序地发展。     

构建中国房地产业的新型融资方式——房地产信托投资基金探析

2008年以采,中国房地产业面临着巨大的资金压力,急需建立多样化的融资渠道,因此房地产投资信耗基金的推出已经显得十分必要。文章在概述房地产信托基金内涵和特征的基础上,分析了我国目前房地产信托产品存在的主要问题,以及与房地产投资信托基金之间的差异,进而提出了发展我国房地产信托投资基金的主要措施。     

论房地产企业如何面对房地产信贷改革

中国人民银行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，给房地产行业带来了新的问题和风险。主要表现在金融链条收紧，融资渠道变窄，行业竞争加剧。房地产企业应怎样应对，怎么改革?章提出了推进金融产品创新拓展融资渠道，把握市场定位和完善行业管理体系等建议。     

激活房地产市场对策研究

商品房空置率居高不下,一直是困扰我国房地产业健康发展的主要问题,文章针对房地产市场中存在的问题,提出了一些解决问题的建议。     

论房产税改革对房地产市场的调控效应

房地产业是我国的新兴产业,但目前的房地产市场呈现出市场失灵现象。基于房地产市场本身所固有的特性,文章认为,通过对房产税的改革,可以有效地调控房地产市场,为房地产市场持续、健康、有序、均衡地发展创造良好的环境。     

房地产项目经济评价中基准收益率设定的探讨

目前我国在项目投资评价中仍采用在经济条件下制定的基准收益率,这已经不符合我国目前市场经济的要求。房地产作为我国的支柱性产业,更不适合采用此基准收益率。借鉴目前国际上使用较为广泛成熟的加权平均资本成本方法,提出适合我国国情的基准收益率的确定方法。