为"弃管"小区管理亮招——对沈阳市"弃管"住宅小区的调查思考

近年来,房地产业蓬勃发展,物管住宅小区也在逐年增加,伴随着《物权法》及《物业管理条例》(修正案)的深入实施及广大市民法律意识和维权意识的觉醒,小区业主与物业公司间的矛盾纠纷事件也在增多。尤其是业主投诉物业公司撤离小区后园区内没人管理事件一直居政府主管部门和各媒体投诉事件的首位,妥善解决这类问题应当是改善住宅小区物业管理、创建和谐社会的当务之急。     

美丽园现象急呼契约监管

2006年9月1日,北京美丽园社区的鸿铭物业公司因为物业费纠纷在已经由法院判决的情况下,突然撤离,给业主生活造成了巨大不便,一时间,小区内秩序大乱,矛盾丛生,小区外舆论高涨,莫衷一是。《今日财富地产SHOW》把美丽园物业撤离事件评述为2006年中国地产10大遗弃事件之首。其实,美丽园事件并不是一场罕见的物业管理纠纷。近年来,物业公司撤离的故事在全国许多城市都时有发生,已经形成了并不美丽的“美丽园现象”。     

业主大会不过是一个梦想

2006年初,在北京发生了令人瞩目的美然动力街区小区驱逐物业管理公司的风波,之所以令人瞩目,在该小区业主看来是他们成功地要求法院强制执行了关于物业管理公司撤离该小区的判决,从而代表整个社会的业主一方反击了不久前物业管理公司要求法院强制执行业主支付物业管理费的行为。这个意义当然是很重大的,但是在我眼里更加值得     

由大乱达到大治--换物管必须经受的阵痛

类似美然动力街区这种物管真空的阵痛,其实在南方和北方好几个大中城市中早就出现过了,只不过不须供暧的小区业主受损害没有那么明显,没有那么严重罢了。远的如重庆市南坪南路A号多层商住楼业主拖欠某物业公司物业服务费等费用达21万多元,致使物业公司于2004年5月1日无奈撤离(详见《现代物业》总第23期贺云华文);又如2004年11月25日四川成都市园中园小区新旧物业公司交接时发生激烈冲突导致交接流产(详见《社区》2005年第2期孙慧等文)。近的如《社区》2005年第12期《当业主不再信任业委会》一文披露的河北某市H小区和北京海淀区的M园;又如《现代物业》总第45期载拙文中所述沙洲小区一片狼藉至今没有物业公司敢来接管等等。     

政府指导的权力边界

2007年8月31日,国务院公布《关于修改〈物业管理条例〉的决定》。国务院根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,决定修改2003年版《物业管理条例》第十条(修改第一款、删除第二款)、第十一条、第十二条、第十九条(修改第二款);将"物业管理企业"修改为"物业服     

"24业主函"大前提是错误的

北京百朗园小区24名业主致函(以下简称“24业主函”)全国人大常委会,要求对北京市高院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(以下简称《意见》)进行违宪违法审查(见《现代物业》2006年第3期第30页至第32页)。此举从程序意义来看是合法的,但从其实体意义来看则是值得商榷的。     

物业管理费收支账目是否应当公开

2004年7月1日．因为迟迟不肯向广大业主公布物业管理收支账目．北京恋日嘉园物业管理委员会主任和70多名业主代表全部的400多名业主与恋日嘉园的物业管理公司对簿公堂．要求判令物业公司依法履行法定义务．向业主公布3年来的物业管理收支账目并接受审计。业主要求物管公司公布管理费账目收支的案例还不少．恋日嘉园的事件却是《物业管理条例》实施以来北京的第一案。     

深圳经济特区物业管理条例

中华人民共和国建设部令第164号《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》已于2007年10月30日经建设部第142次常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。部长汪光焘二○○七年十一月二十六日建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定建设部决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)作如下修改:一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。二、将"物业管理企业"修改为"物业服务企业"。     

物管是否应对业主家中财产被盗担责？

王某家住厦门市锦绣广场小区．自2001年起．该小区由开发商属下的永同昌物业管理公司提供物业管理服务。业主入住时与永同昌物业管理公司签订了《物业管理合同》，该合同第九条对安全服务进行了约定．内容为“小区实行封闭式管理。安全服务包括公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务、消防管理服务。     

《物业管理条例》的施行与中国物业之景气

2003年6月8日,温家宝总理签发了中华人民共和国国务院第379号令。为此,经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过的《物业管理条例》,即将于2003年9月1日起正式施行。笔者认为,随着《物业管理条例》的正式施行,中国物业将形成依法促管。依法促兴之景气,即将在业主应享有的权利及应尽的义务,物管公司的职能定位和物管诸多关系的理顺等方面,因逐步纳入法制轨道而使中国物业呈现欣欣向荣之景气。为何这样说呢?笔者特结合《物业管理条例》(以下简称《条例》)的即将施行,就物业业主将依法享有的权利及应尽的义务,物管公司将依法定位的职能,以及物管业将依法理顺政出多门之现状,借此文作一较详细的分析,从而使上述笔者的论点得     

地下人防工程争夺战

有人认为,地下室中人防工程的产权归国家所有。例如北京泰泽律师事务所何欣荣律师说：“按照《人民防空法》的规定,地下人防工程的产权归国家所有,统一由各区,县人民政府的人防办进行管理和经营,不属于业主,不属于开发商,也不属于物业管理公司管理经营的范围。”(《中国物业管理》2006年第1期第53页)但是笔者反复阅读《人民防空法》全文,却找不到任何一条关于人防工程产权的规定；     

打破自管模式推行公开招标

房地产开发建设单位、业主委员会,按照《物业管理条例》的规定,通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,近期在郑州已欣然兴起.郑州长江置业有限公司、郑州中岳秀峰房地产有限公司、鑫广(河南)置业有限公司三家房地产开发公司为落实《物业管理条例》,推动物业管理市场的健康发展,分别于2004年5月16日、5月20日、5月26日举行了由专业招投标公司主持的向社会公开选聘物业管理公司的开标大会.     

物业管理处不是分公司

最近,温州市工商行政管理局鹿城分局对其辖区一家物业管理公司进行工商检查,发现该公司未经工商行政管理机关核准变更登记,擅自设立分公司(即管理处)从事经营活动,据此认定该公司违反《中华人共和国公司登记管理条例》第四十条之规定和《公司登记管理若干问题的规定》第三十二条之规定,构成违法行为,责令该公司限期改正违法行为。据悉,     

广州全面整顿物业管理市场

广州市国土房管局日前发出《关于整顿和规范我市物业管理市场秩序的通知》(以下简称《通知》)，着重整顿物业管理公司无证经营和物业维修基金不能专款专用等违规现象。有以上违规违法行为的物业管理公司，将会受到降低资质等级或者取消资质证书等处罚。     

"建管分离"——何时才能真正实现

据了解,北京市建委日前下发了《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》(京建物[2006]666号) (以下简称“《通知》”)。《通知》要求,自下发之日起,有物业管理资质的房地产开发企业,不得承接本企业以及相关单位开发的新建住宅项目的物业管理。按照《通知》的规定,今后房地产开发公司或公司下属的子公司     

政府指导的权力边界

2007年8月31日,国务院公布《关于修改〈物业管理条例〉的决定》.国务院根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,决定修改2003年版《物业管理条例》第十条(修改第一款、删除第二款)、第十一条、第十二条、第十九条(修改第二款);将"物业管理企业"修改为"物业服务企业",将"业主公约"修改为"管理规约",将"业主临时公约"修改为"临时管理规约",并对个别条文的文字作了修改.     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

深圳经济特区物业管理条例

深圳经济特区物业管理条例深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告第五十七号(深圳市人大常委会2007年10月17日颁布,2008年1月1日实施)《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2007年9月25日通过,现予公布。深圳市人民代表大会常务委员会2007年10月17日     

辽宁：《辽宁省物业管理条例》获得通过

《辽宁省物业管理条例》（以下简称《条例》）由辽宁省十一届人大常委会第五次会议审议通过，并将从2009年2月1日起施行。《条例》依据国务院《物业管理条例》对各项规定进行了更深一层的细化。     

地下人防工程爭夺战

有人认为,地下室中人防工程的产权归国家所有.例如北京泰泽律师事务所何欣荣律师说:"按照《人民防空法》的规定,地下人防工程的产权归国家所有,统一由各区、县人民政府的人防办进行管理和经营,不属于业主,不属于开发商,也不属于物业管理公司管理经营的范围."(《中国物业管理》2006年第1期第53页)但是笔者反复阅读《人民防空法》全文,却找不到任何一条关于人防工程产权的规定;倒是从中读出了相反的信息.