农村宅基地法律制度评析及立法建议

我国农村现行宅基地法律制度是直接关系到农民权益、社会稳定的问题。农村宅基地使用权制度是我国一项特有的用益物权制度,具有鲜明的社会保障和社会福利性质,目前,我国现行农村宅基地法律制度还具有一定的局限性。我国司法部门应加快对农村宅基地法律制度进行评析,并提出立法建议。     

农村宅基地法律问题探析

一、农村宅基地问题存在的法律困境 (一)农村宅基地使用权转让中的法律困境 农村宅基地,是指农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给其家庭使用的住宅用地及附属用地.根据法律规定,农村宅基地使用权不得单独转让,只能随房屋所有权的转让而转让.当作为农村宅基地使用权人的农民向他人转让其私有房屋所有权时,根据受让方是否为本集体经济组织成员,可以分为向本集体经济组织成员转让和向非本集体经济组织成员转让两种类型.向本集体经济组织成员转让,根据受让方是否已有宅基地,又可以分为两种类型,即已有宅基地和无宅基地两种.当受让方为本集体经济组织成员,且无宅基地时,与农民无偿取得宅基地使用权的条件相符,受让方可以获得与申请取得宅基地使用权的农民相同的权利,但也存在一些法律问题,如转让方能否再次申请宅基地,以及与此有关的征地、拆迁补偿问题.如受让方为本集体经济组织成员,但已有宅基地时和受让方为非本集体经济组织成员时,这两种转让类型均不符合农民无偿取得宅基地使用权的条件,则存在着诸多的法律问题.     

我国农村宅基地使用权流转现状的法律研究

农村宅基地使用权是否允许流转在《物权法》起草过程中曾引起过激烈争论,最终《物权法》采取了回避的态度,为今后的立法留下了空间。时至今日,宅基地使用权流转不仅为实践所突破,而且理论上的争论依然没有停止。本文将这一问题作为研究对象,主要从当前实践、法学理论、制度设计出发,对宅基地使用权流转问题进行研究和探讨。     

浅析我国土地使用权部分抵押行为

从我国建立不动产抵押制度以来,土地使用权抵押一直是房地产市场融资的重要手段。随着房地产市场不断升温,房地产开发企业与金融机构之间的土地使用权抵押活动愈发频繁,不断涌现新情况、新问题,同时也伴随着许多抵押风险,而土地使用权部分抵押是其中抵押风险较大的一类。从经济学角度来说,土地使用权部分抵押一定程度上解决了土地使用权价值与实际债务不对应的问题,但从法律角度来说,土地使用权具有一定的不可分割性,而部分抵押的实质上却是一种权利权能的拆分,这种矛盾导致土地使用权部分抵押行为更容易产生纠纷,不利于抵押人和抵押权人的利益平衡,影响房地产市场的健康发展。文章通过对土地使用权部分抵押行为的法律分析,结合实际,归纳出土地使用权部分抵押的法律风险,为抵押权人防范土地使用权部分抵押风险提供法律建议。     

农村宅基地使用权流转制度的法律探讨

农村集体经济组织对宅基地拥有所有权,农民拥有无偿使用权,宅基地使用权具有特殊的法律特征。限制宅基地使用权自由流转不利于保障农民的经济权利,容易造成“空心村”和“隐性流转”等问题。因此,必须建立宅基地使用权自由流转制度,并在农民、集体、政府间合理分配流转收益;必须建立宅基地使用权流转运行保障机制。     

对农村宅基地使用权的思考

农村宅基地使用权是农民所有的一项重要的权利。在现阶段,农村宅基地的使用方式社会经济的重要发展具有重要的意义。从农村宅基地使用权概念、现状着手,在分析现存问题的基础上,就农村宅基地的合理配置和有效使用提出若干建议。     

农村私有住房不能用于抵押

问 农村私有住房能不能用于抵押？答：在农村私有住房作抵押的行为是无效的。因为：1 《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。     

我国农村宅基地使用权流转问题的法律思考

目前我国现实中农村宅基地使用权流转现象普遍存在,而目前农村宅基地使用权流转中存在着诸如审批管理不严、交易纠纷不断等问题,增加了依法管理的难度.本文通过对农村宅基地使用权流转的原因及存在问题进行分析,提出解决对策,以期对完善我国农村宅基地使用权流转有所裨益.     

农村宅基地闲置问题探析

随着经济的发展和土地资源的日益稀缺,宅基地闲置问题成为社会关注的热点。本文从宅基地闲置的现状入手,分析了引发这一问题的诸多原因,包括整个宅基地使用权制度形成的历史、社会原因,并有针对性的提出解决方案,完善相关制度。     

论农村宅基地使用权的流转

宅基地使用权适度流转关系到土地的集约高效利用和农民财产权利的有效保障,探讨了农民宅基地使用权流转的现状并提出了完善宅基地使用权自由流转制度的设想。     

美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示

房地产抵押贷款证券化是20世纪以来最重要的金融创新,主要是指把流动性差的个人房屋抵押贷款通过信用增级转换成可以在二级市场自由流动的证券的过程.2007年美国次贷危机爆发并迅速波及全球,使得世界各国的金融机构遭到重创,房地产次级抵押贷款危机形成.我国从房地产抵押贷款证券化试点到现在,经过几年的发展取得了一些成就,但就目前而言,我国相关的法律监管体制不足以保证我国房地产抵押贷款证券化安全高效进行,基于美国次贷危机的启示,我国房地产抵押贷款证券化的法律监管还有待进一步完善.     

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示

当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。     

住房抵押贷款证券化的风险因素探讨

住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种重要的形式。在实施住房抵押贷款证券化的过程中要采取必要的措施进行风险管理。它的风险主要源于信用风险、市场风险和经营风险等三个方面以及具体操作的各个环节。     

美国次按贷危机剖析

随着美国住房价格逐渐回落,利率不断上升,次贷的借款人越来越难以按期偿付贷款,导致次贷及相关的证券投资产品损失严重,一些贷款机构、投资银行、对冲基金纷纷出现巨额亏损,甚至倒闭,由房价引发次按贷危机的爆发。次按贷危机暴露出评级机构对结构性金融产品信用评估体制上的缺陷和中间人的道德风险严重。次按贷危机对全球各种金融产品价格产生很大的冲击．并从各个方面都对全球经济产生了深远的影响。     

宅基地使用权流转限制与政府职能定位

我国法律、法规及其他有关规定对宅基地使用权的身份、用途和流转作了严格限定。在正当性考量方面,基于耕地保护、粮食安全和社会秩序稳定为内容的生存利益而限制宅基地使用权流转具有合理性;基于土地的社会保障功能而限制流转就不具有正当性。因此,宅基地使用权流转的放松管制是必要的,政府的职能也应从严格限制中的刚性管控,向以自愿、有偿条件下的推进实现农村"公共利益"的方向转变。     

涉外票据诸法律问题探析--兼评DZ分行诉中国公司票据纠纷案

涉外票据纠纷随着我国对外经贸的迅速发展而日益增加。全面理解涉外票据的法律适用制度，认真分析票据行为的独特性及其构成要件，深入探讨涉外票据合法持有的必备条件，是目前审理涉外票据纠纷特别是处理其中疑难问题的基础和前提，更是对外经贸成败的核心环节。     

私募基金法律调控探析

私募基金即通过非公开方式面向特定对象募集资金而设立的基金。我国私募基金在资金规模方面远远超过公募基金,但我国目前还没有相应的立法对其加以规范。私募基金的存在,一方面对我国证券市场的发展具有重要意义;另一方面,由于缺乏配套法律、法规和政策监管,又存在诸多问题。因此,政府应当加紧制定和完善与私募基金有关的法律、法规和政策,明确其地位,再配之以严格的法律环境和监督制约。这样既可以顺应市场发展的大趋势,减少交易成本,又有利于它们的规范运作。     

论征收中公民财产权的法律保障

对我国公民财产权法律保障的根本在于限制政府对征收权力的滥用,本文通过对国家征收权的正当性——"公共利益"的需要及其界定的讨论,从限制政府滥用征收权的现实需要出发,提出国家征收权行使的合法性要件包括:法律保留原则、比例原则、正当程序原则、公正补偿原则等。