住宅用地容积率修正系数确定方法研究

本文以实际地产交易资料为依据,指出了住宅用地现行容积率修正系数确定方法不合理,地价修正不到位,提出了用建蔽率和房屋层数联合修正来确定容积率修正系数的方法,完善了住宅用地地价修正体系,为正确评估地地价奠定了基础。     

住宅用地容积率修正系数确定方法研究

本以实际地产交易资料为依据,指出了住宅用地现行容积率修正系数确定方法不合理,地价修正不到位,提出了用建蔽率和房屋层数联合修正来确定容积率修正系数的方法,完善了住宅用地地价修正体系,为正确评估宗地地奠定了基础。     

容积率修正系数确定方法的比较分析

一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低，也反映了地价水平的差异。在城市总体规划确定的基础上，它是影响地价的最主要因素之一。在用基准地价系数修正法评估城镇土地价格的过程中，对容积率进行过两次修正：第一次是将不同容积率的样点地价修正到标准容积率下，便于基准地价的计算；第二次是对基准地价进行容积率修正得具体宗地的地价。     

城市住宅容积率的确定机制

分析了城市住宅容积率的确定机制,指出它由三个环节决定:在宏观层面,经济、人口和土地确定平均容积率;在中观层面,级差地租、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整;在微观层面,住宅空间形态和居住文化对容积率进行修正.通过对完整机制的分析,指出目前在容积率确定中存在的问题,并在此基础上提出相应的策略建议.     

用德尔菲法确定市场比较法区域因素和个别因素修正系数的探索

本文通过分析目前市场比较法估价中区域因素修正系数确定方法的不足，提出运用德尔菲法进行区域因素和个别因素修正，并详细介绍了德尔菲法的操作步骤，区域因素和个别因素修正系数的确定方法。     

存量住房价格评估中的建筑层次修正系数

存量住房交易申报价格评估方法采用的是市场比较法中的间接比较法,需要确定对评估价格影响较大的建筑层次修正系数。本文对存量住房的建筑层次进行了划分,总结了不同建筑层次对存量住房交易价格的影响,介绍了如何运用单因素比较法计算建筑层次系数,提出了不同层次在确定修正系数时的注意事项,并以洛阳市西工区为例,计算出存量住房中多层无电梯住房的建筑层次修正系数。研究后认为,单因素比较法在确定建筑层次的修正系数方面具有可行性。     

城市住区容积率的确定方法

回顾了城市住区容积率形成与控制的相关研究,总结了城市住区容积率确定的五种方法。在此基础上,指出了目前相关研究存在的不足,提出了建立多学科框架、合理确定住区容积率数值和引入智能计算方法的建议。     

新技术在房地产价格评估——市场比较法中的应用

本首先分析了影响房地产价格的诸因素。以区域因素修正为例，引入层次分析法确定各影响因素的权重，并针对旧房估价，提出了成新度的确定和修正公式，应用ＶＢ５．０编程实现了以下功能：数据输入、选择比较实例、权重确定、因素打分、修正系数确定、计算结果显示等。     

北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知

各区县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构,各相关单位: 根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)要求,现将如何应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实     

公共利益视角的居住用地容积率确定方法研究

在城市规划中,容积率是控制土地开发强度的重要指标。规划师一般会从保证居民的公共利益的角度来确定地块合理容积率,然而政府和开发商往往更多地从经济效益的角度来确定容积率,他们在进行博弈时规划师往往缺乏强有力的工具来限定容积率。为此提出人均城市公共资源占有率(简称P值)的概念——即地块内人均占有各类公共资源量与国标或地方标准规定人均值的比值——作为综合反映居民公共利益的指标。在研究了P值和容积率的数学关系之后,建立了一套基于P值确定容积率的方法。该方法明晰了定容、调容过程中居民公共利益的变化,使得规划师在与政府和开发商博弈过程中有了清晰合理的依据和强有力手段,也更容易得到居民的支持。最后以连州市老城区规划为例进行了实证研究。     

建设强度的精细化管控——“整体分区”与“地块赋值”方法的融合

在高速城市化时期,建设强度管控成为了城市规划工作的难点。目前强度管控主要包括宏观层面的"整体分区"与微观层面的"地块赋值"两类方法,单独使用均存在一定的片面性。前者根据影响因子的不同可以分为综合区位法、总规分解法与主导因素法;后者根据确定指标的依据不同可以分为传统控规法、总量分配法、可接受强度法与区间整合法。为了实现科学的建设强度精细化管控,研究将两类方法进行融合,构建了一套"刚性"与"弹性"相结合的管控体系:宏观层面以强度分区规划作为管控依据,划定不同基准容积率指标的空间范围;中观层面划定特别意图区,以特别意图区内的各专项规划与规定作为管控依据,并进行特别意图修正;微观层面以控规作为依据,基于物质空间条件,在基准容积率指标基础上进行地块修正;实施层面以土地出让条件作为管控依据,基于项目的具体类型,在地块容积率指标的基础上进行特殊项目修正,最终得出地块的具体实施容积率指标。     

岩体单位弹性抗力系数的确定研究

本文从单位弹性抗力系数k0的推导过程研究,提出确定单位弹性抗力系数k0的弹塑性公式;提出公式中修正系数α的确定方法;α可采用岩体的横波速与纵波速之比确定。通过工程实践计算检验,弹塑性理论法和岩体坚固性系数法确定的单位弹性抗力系数f0与规范或规程提供的经验值悬殊不大,均符合工程实际。     

基于Shapley值法的供应链收益分配的系统动力学仿真模型

修正系数是为了解决Shapley值法没有考虑合作中企业所承担的风险大小和贡献大小等问题而提出的一个方法。本文在有一个制造商、两个供应商的供应链中，用系统动力学仿真的方法确定Shapley值法的修正系数来最终决定各成员的收益分配。其结果表明投入越多收益越多。     

基于影像分析法的标准工时测定方法研究及应用

本文在传统标准时间测定方法的基础上,把影像分析由动作研究扩展到时间研究领域,提出了一套新的测定标准时间的方法——影像分析法。本文建立了该方法的操作流程,介绍了影像制作标准以及评比人员培训方法,规范了速度评比系数、工作状态评比系数、作业难度评比系数三个修正系数的确定标准,并列举了实例计算演示方法的应用过程。     

容积率修正系数初探

政府土地管理部门为了规范本地区土地市场,为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据,一般制定有基准地价,并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。其中,容积率的修正很重要。     

年期修正系数在土地使用权价格评估中的偏差及改进方法

土地年纯收益不变下的年期修正系数不能准确反映土地使用权价值在不同评估年限间的差异。本文通过对土地年纯收益按等比级数递增情况下的修正系数分析，提出在纯收益等比递增条件下，利用地价环比指数对年期修正系数进行改进的方法，并对此公式进行了分析和实例计算。     

修正加权变异系数:度量收入分配平等程度的有用指标

本文提出了用于衡量收入分配平等程度的修正加权变异系数计算公式，并且从数学上证明了修正加权变异系数具有类似于基尼系数那样的良好度量性质。与基尼系数相比，修正加权变异系数具有计算简单、容易理解的特点。此外，本文还讨论了修正加权变异系数计算公式中权系数的确定问题。     

关于市场比较法中数学模型的讨论

本从市场比较法的定义与修正方法人手．详细讨论了原乘系数模型中数学公式的多重性、各项修正因素绝对数值的不固定性、重复修正性以及数学意义的不明确性，并针对存在的种种弊端，提出了一种新的数学模型供大家讨论。本列示了两种模型的优缺点，说明了新的数学模型的科学性、可应用性。     

培育和规范房地产市场的重要举措——哈尔滨市制定存量住宅买卖指导价格

2003年11月,哈尔滨市房产住宅局制定了2003—2004年度全市存量住宅买卖指导价格。这个“指导价格”有较强的适用性和操作性。比如我们给出的计算公式是:标的物的实际价格=〖标的物基准价格×成新修正系数×楼层修正系数×(1+设施修正系数+朝向修正系数)〗+其它相应参数(包括采光、户型、装修、学区、心理因素及未来发展趋势等相应增减数值)。对估价的具体问题我们作了详细说明。比如对拆旧修正系数,清楚地指明在具体估算时,可根据耐用年限(一般砖混房屋为60年)结合房屋具体新旧程度,在最高限价范围内,确定标的物估算价格,但最低折旧年限一般…     

西藏地区桥梁承载力评定检算系数取值的探讨

以现行规范为依据,阐述了桥梁承载力评定中检算系数的取值问题。结合西藏地区实际情况,通过分析藏区影响桥梁承载力的主要环境因素以及现实条件,提出了应用层次分析法及变权理论对承载力评定检算系数进行权重修正（指标增减及权重重新分配情况）的方法,得到经修正的承载力评定系数,为西藏地区桥梁承载力的评定提供了可靠的保证。