关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家多次对房地产交易环节的宏观调控，越来越多的房地产投资者愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者，特别是大型商业物业投资者，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资者往往难以把握其租金价格水平。这时我们做为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路即思路①“租金差值法”、思路②“收益法”及思路③“报酬率修正法”，谨供同行参考。     

房地产价格评估机构脱钩改制引发的思考

房地产评估机构脱钩改制工作已经开始实施,但从《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》（建住房[2000]96号）的件和下面执行脱钩改制的情况来看,还有很多的问题值得我们思考。本也正是基于以上事实提出了作的观点和看法。     

商业房地产抵押评估的十大问题探讨

商业房地产价值评估是所有房地产评估中较难把握的，影响其价格的因素太多，存在许多不确定性因素。金融机构在对审查发放商业房地产抵押贷款时十分慎重，经常要向房地产估价师咨询有关问题。笔从事房地产估价工作近10年，现将在商业房地产抵押评估实践中遇到的有关问题提出来，供同行商榷。     

房地产承租权转让价格评估探讨

随着城市的发展，房地产交易日趋频繁，房地产交易类型也多种多样，除了房地产买卖、抵押、租赁等常见交易类型，还有房地产承租权转让等交易类型。房地产承租权转让价格评估是一个值得探讨的课题。     

房地产租赁项目评估方法的探讨

随着市场经济的发展,房地产业的交易行为越来越多,其租赁市场的交投也日趋活跃,估价人员经营遇到房地产租赁项目的评估。     

房地产典当价格评估的研究

随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，如何运用合适的估价方法对房地产典当价格进行估价．已是摆在各房地产估价机构(估价师)面前的问题．对其研究具有深远的意义。本研究了房地产典当和房地产抵押典当的估价思路和方法，对如何确定房地产的典当价格进行了深入分析。提出了评估过程中应注意的一些问题．并得到了有益的结论。论的研究内容具有理论意义和推广应用价值，并将产生积极的社会效益和经济效益。     

论国有土地租赁状态下的房地产价格评估

《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定,国有土地使用权的使用方式有三种,即划拔、出让、租赁。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充,其具体含义是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。这项土地使用制度改革,发生在《房地产估价规范》发布之后,如何评估租赁土地状态下的房地产价格已是亟待解决的技术问题,引起了房地产估价界的关注。笔者在此提出“预扣租赁储备金”估价法,以期抛砖引玉,达到相互学习,共同提高的目的,改进和完善我国房地产估价技术。     

对房地产价格评估机构脱钩改制的设想

前年中央经济工作会议,已明确提出对中介服务机构实行改革,部分省、市已完成了房地产价格评估机构的脱钩改制工作。去年,建设部已明确要求在年内完成房地产评估机构的脱钩改制工作。中国加入 WTO 指日可待,中介行业必须与国际惯例接轨、遵循 WTO 的游戏规则,才能在竞争中处于有利地位。南充作为中等城市,房地产估价机构具有资质的已有四五家,房地产估价的专业人员约20多人,     

我国房地产价格评估业的现状与发展

《城市房地产中介服务管理规定》(以下简称《中介管理规定》)颁布两年来,建设部、国家土地管理局及各省、自治区、直辖市房地产与土地行政主管部门以及中国房地产估价师学会针对房地产价格评估中存在的一些突出问题,先后颁布了一系列相关法规和政策,全面加强了对评估专业人员的资格认证与管理,对评估机构的资质评定与管理、对评估业务范围与行为的管理,使我国房地产价格评估业开始走上健康规范化的发展道路。     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

在房地产估价中，由于估价目的不同而存在不同种类的房地产价格，比如有买卖价格、抵押价格、租赁价格、课税价格、征用价格等。这些不同种类的房地产价格，所起的作用不尽相同，评估的原则，依据和考虑的因素也不尽相同。结果也大相径庭。一个好的房地产估价人员，不仅要根据委托方的估价目的来确定所估价是哪一种房地产价格，     

收益法的改进与住宅房地产价格评估

在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题。一方面随着市场的逐步发育,住宅房地产市场出租情况非常普遍,收益资料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格,运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。     

有租约限制的房地产收益法评估

对有收益的房地产进行评估，特别是在市场交易案例难以收集或交易案例较少时，收益法往往是估价师选择的首选方法。《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）规定，“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。”其实，《房地产估价规范》规定的采用租约确定的租金是不恰当的。具体估价时，房地产的租金应采用租约租金还是客观租金不能一概而论，要根据有关的法律、法规规定及结合具体的估价对象来确定。下面，我们以有租约的房地产抵押和抵押房地产处置为目的的估价进行分析、说明。     

关于加强房地产估价师执业资格管理的探讨

房地产业在我国是一个古老而又新生的产业。作为中介服务于房地产业的价格评估业,在我国也是一个古老而又新生的行业。     

建立适应于交易管理工作的房地产价格评估方法体系

房地产交易管理的核心是价格管理，而价格管理的最基本工作是房地产价格评估，为交易管理服务的评估又是评估工作中最主要的部分。我们在评估中围绕服务交易管理、方便交易管理的宗旨，在探索中建立了一套既方便易行又比较科学的房地产价格评估方法体系。     

关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》(建设部第50号令)，为促进房地产市场健康发展，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，现就房地产评估机构资格等级管理中的若干问题，规定如下：