关于租金标准测算的探讨

国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知中指出“租金标准应按往房的折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素计算。”上述五项因素构成的租金标准,即我们行话所指的“成本租金”,以上内容明确了这次住房制度改革时,提租增资的租金标准。租金标准的构成项目明确后,这里还有一个如何科学、合理     

中国住房市场波动的影响因素研究——基于租金收益率的方差分解

基于资产定价的视角,本文通过将标准的动态戈登增长模型和传统的住房使用成本模型相结合,建立了一个关于住房市场租金收益率的动态住房使用成本模型。该模型将租金收益率分解为购房的预期资金成本、预期购房相对于租房的风险溢价和预期未来租金增长率三个部分的现值之和。进一步,本文将该模型应用于京沪广深四大城市的季度数据,并使用方差分解方法来考察国内住房市场动态波动的影响因素及其相对重要性。本文结果表明,资金成本变动在四大城市的住房市场波动中为最重要的影响因素,而租金在住房市场波动中虽然存在着一定的影响作用,但并不如资金成本显著。此外,本文还发现,不能直接观测得到的购房相对于租房的风险溢价也是影响国内住房市场的一个不可忽视的重要因素。值得注意的是,近年四大城市居民租房面临的风险相对于购房正日益上升。     

财政部 海关总署 国家税务总局印发经营性文化事业单位转制后的税收问题

第一条为规范城镇廉租住房租金管理,保障城镇最低收入家庭的基本住房权益,根据《价格法》及相关规定,制定本办法。第二条本办法适用于城镇规划区内城镇廉租住房的租金管理。第三条本办法所称廉租住房租金,是指享受廉租住房待遇的城镇最低收入家庭承租廉租住房应当交纳的住房租金。第四条县级以上地方人民政府价格主管部门是廉租住房租金的主管部门,依法对本地区廉租住房租金实施管理。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应协助价格主管部门做好廉租住房租金管理工作。第五条廉租住房租金实行政府定价。具体定价权限按照地方定价目录的…     

解读美国次级债危机

所谓次级债，即次级住房抵押贷款支持的债券，通俗而言就是把一部分资信稍差的贷款人申请的住房抵押贷款证券化，并打包成不同等级的债券卖给投资者。近期，美国次级房贷不良率大幅上升，一批房地产贷款公司和对冲基金相继倒闭，恐慌波及全球资本市场，     

衡量房产投资是否赚钱的"计"术

房产投资的主要获利方式有买卖价差和租金收益两种.许多投资者之所以投资房产,仅仅是看到房价上扬,希望赚取买卖差价.就买卖价差方式看,考虑到购买和出售房屋所涉及的交易费用,再加上装修、维护、物业等方面的开支,总体而言,这种方式的实际收益率不一定会很高,况且风险也较大.一般认为,以买卖差价为目的的行为属于投机行为,而以房产租金收益为目的的是投资行为.所以衡量房产是否有投资价值通常是按照出租的方式考察,即衡量租金回报是否足以支付购房贷款的利息,或是租金回报率是否可以弥补资金成本.只有把成本和回报考虑清楚,才能算清这笔投资是否真能获益,投资者切不可单凭价格走势作出决策.     

“乌金”股谁最闪亮

随着近期国际煤价大幅上涨,我国进口将减少,支撑国内煤价,从而使煤炭行业出现了淡季不淡的局面。而在石油价格暴涨、二季度亚太长协煤价上涨、化工煤紧缺等大环境下,     

房地产泡沫衡量指标的比较研究

自住需求和投资需求都是满足居住需要的正常需求,它们决定房产市场的基础价格;而投机需求是一种非正常需求,它决定泡沫价格。房价收入比主要是从自住需求角度来考察居民的购买承受力,房价租金比主要是从投资需求角度考察住房的投资价值,而空置率主要是从投机需求角度考察住房的闲置状况。因此,从投机角度得出的空置率,才能更准确地衡量房地产市场的泡沫程度,而房价收入比和房价租金比等指标只可以作为参考作用。     

发展住房租赁市场的国际比较与政策建议

发达国家拥有完善的住房租赁市场,其先进的管理经验值得我们借鉴。本文以美、英、德为代表,从住房租赁市场的地位、承租人权益保障、租金管制与指导、租金补贴等方面对其租房市场的管理经验进行了归纳性研究。之后结合现实情况,对我国住房租赁市场存在的问题进行了对应分析,最后有针对性地提出了政策建议。     

市盈率、市净率、市销率、市现率对投资回报的影响——基于沪深A股估值数据的交易策略实证

本文基于市盈率、市净率、市销率、市现率不同权重的组合建立的交易策略,就上述估值方式对A股投资回报的影响进行实证分析。实证结果表明,上述估值方式对投资回报均具有明显影响,从趋势上看,估值相对较低的前半段随着估值的升高投资回报率处于显著的上升趋势,估值相对较高的后半段随着估值的升高投资回报率处于显著的下降趋势。这对管理层准确把握沪深A股市场现状和投资者合理制定A股投资策略,均可提供一定启示。     

国外廉租房供给中的财政措施及借鉴

一、廉租房供给的公共性 廉租房是居民住房的一种形式。与一般商品住房相比，它的基本特征在于租金，即住房成本的低水平。尽管对于廉租房的租金没有统一的规定，但是，通常情况下，廉租房的租金对廉租房的建设成本而言，租金之低是无法保证收回成本的，更不要说要盈利。在我国香港特区，公屋的租金价格每平方米仅为47港币，相当于私人房产租金的24％。     

租金回报、债务偿付与均衡杠杆率——基于美国房产市场的实证研究

透过本轮由美国次级债市场引发的全球性金融危机,反映出由于信用扩张、资产价格与投资泡沫而产生的金融危机现象日益凸显.本文从均衡杠杆率的角度对此作出解释,实证研究结论表明美国家庭债务偿付率与房产租金回报率之间存在长期协整关系,债务偿付率(实际杠杆率)偏离租金回报率(均衡杠杆率)而产生的超额杠杆是本轮美国次贷危机爆发的主要原因,此外,房价预期偏差及低名义利率政策也是诱发美国房产市场泡沫及家庭过度杠杆的重要原因.本文最终结论:超额杠杆率作为危机的一个预警指标,远较金融系统的压力测试更具实际意义.     

地产收缩周期中的阿尔法机遇

目前的租金回报率、住房保有量、房屋空置率等因素,都不支持未来全国商品住宅销售继续高歌猛进,房地产市场几乎确定进入收缩周期。在收缩周期中,宏观的政策取向,行业基本面将呈现新变化。就房企而言,行业周期进入下半场,行业贝塔(β)红利逐步褪去,更需要我们去筛选具有自身发展潜力的阿尔法(α)公司,即超越行业本身的机会。     

租赁住房硬性租金管制的替代性政策选择

全国多地已经出台了保障性租赁住房政策。由于保障性租赁住房的保障属性,必须让保障性住房变得可负担,让新市民、青年人获得高性价比的租赁住房。本文分析认为,对于保障性住房,硬性租金管制弊大于利,需要审慎采用。本文就此提出了替代性政策优化建议。     

次贷危机对我国住房信贷风险控制的警示

一、对美国次贷危机的背景分析次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的住房按揭借款人提供的贷款。20世纪80年代初,美国形成了有利于次级房屋贷款发展的经济和法律环境,增强了贷款机构发放抵押贷款的动机。1998～2006年,美国次级贷款占总贷款的规模急剧上升,截至2006年的四季度,接近了15％的水平。次级贷款规模的扩大、房地产市场的非理性繁荣以及对衍生品的投资热情高涨是同时出现且存在内在联系的,这既造成了繁荣,也孕育了目前的次贷危机。由于美联储自2004年以来连续加息,利率的大幅攀升加重了购房者的还贷负担。同时美国住房市场也开始大幅降温。     

美联储停止缩表的原因、影响及中国对策

近期美联储停止缩表引起广泛关注。美联储停止缩表主要有以下几个原因:一是货币需求大幅上升,二是美联储控制短期利率的能力出现下降,三是美国经济前景存在不确定性。此外,美联储停止缩表还有助于继续发挥财政作用、改善货币政策传导效率、降低污名效应、降低私人部门安全资产的供应以及降低对美联储信用风险和银行清算风险。美联储停止缩表对美国和中国都会产生十分广泛的影响。对美国的影响主要有:资产价格将获得支撑、投资可能出现过热、通胀可能出现阶段性上升、金融风险可能加大、美联储独立性可能受到影响、可能加剧收益率曲线倒挂;对中国的影响主要有:人民币汇率压力有望缓解、资产价格可能上升、短期资本流入可能增多。因此,中国货币政策应保持定力,密切关注国际资本流动趋势的变化,防范资产价格暴涨风险,同时,应加强人民币汇率风险管理。     

海南省固定资产投资增幅缓慢的原因分析

海南近期固定资产投资增速大幅下滑,全年是否会一蹶不振?本文从六个方面分析了固定资产增幅缓慢的原因,预测了未来的发展速度。     

对利息问题的几点思考

从理论上说,利息是资金的价格,反映了资金的供求关系,也可以调节资金的供求关系.一般地说,利息高低是与投资回报率相关联的,社会投资回报率高,利息就会相对高些,社会投资回报率低,利息也就会相对低些,这是社会平均利润规律的作用.但目前的情况与这种理论相去甚远.银行存贷款利率处于甚低状态,而一些热门行业的投资回报率远远高于银行业和储民的投资回报率.由于资金价格过低,企业使用贷款的成本就会很低,企业也就会有扩张投资规模的冲动.资金价格完全被扭曲,这就是近期投资快速增长并难以遏制的一个重要原因.运用资金价格杠杆,调整资金利率水平,提高资金使用价格成本,既可以纠正资金价格扭曲的状况,又可以有效地遏制快速增长的投资,还可以抑制通货膨胀减轻居民储蓄的损失,并可以防止经济大起大落,保证国民经济健康、平稳和可持续发展.因此,我们应当以平和的心态和冷静的思维面对升息问题,并未雨绸缪,缜密分析,沉着应对,科学决策,努力寻求和掌握升息的最佳时机、最佳幅度和最佳形式.     

不必担心食品价格上涨

国内不少地方近期肉蛋禽类价格出现暴涨,有些城市的猪肉价格已经达到历史最高点.从农业部网站发布的信息来看,进入5月以来,由于猪源紧张,多数省区市猪肉价格同比大幅上涨,而猪肉价格上涨也拉动其他肉类产品价格的波动.     

住房公积金流动性风险的产生原因与防控对策

随着房地产市场的发展,住房公积金个贷使用率大幅上升,资金流动性风险凸显。本文就风险产生的原因进行分析并提出防控对策,为公积金管理机构提供解决问题的参考方案。     

住房和城乡建设部:近期房租上涨有三特点 租金调控是房价调控一部分

(本刊记者:珈宝)十一届全国人大四次会议新闻中心3月9日上午举行主题为保障性住房建设和房地产市场调控记者会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示,近期房租上涨有三个特点:主要集中在热点城市、重点城市、大城市;集中在中小套型的普通住宅;集中在地铁沿线和重点学校周边地区。租金涨了,对中低收入租赁群体影响比较大。