物业管理公司:如何支持成立业主委员会

<正>近几年,各地物业管理投诉比例不断攀升,业主、业主委员会与物业管理公司的冲突时有发生。而业主委员会是业主大会执行机构,与物业管理公司同为物业管理工作参与者,二者应该协调好关系,共同为广大业主服务。     

物业管理接撤管纠纷分析与对策

物业管理企业与业主之间通过物业服务合同形成平等的契约关系，任何一方都有权依法解除物业服务关系，这打破了传统房屋管理的终身制，是一种社会进步。随着业主维权意识的增强，业主大会解聘物业管理企业的事件逐步增多，与此同时，随着物业管理市场的细分，一些物业管理公司主动解除合同“炒掉”业主的事件也逐步增多。     

物业管理职业经理人的角色定位

随着我国城镇居民生活水平的不断提高,物业管理服务已成为与人们日常工作和生活密切相关、不可缺少的服务消费品。物业管理职业经理人角色的重要性当前,我国物业管理服务行业正面临一个承前启后的关键阶段。从近年发生的物业管理服务纠纷及消费者投诉的典型案例来看,一部分是由于物业管理服务从业人员,特别是小区物业管理服务的“一把手”——管理处主任,专业管理水平低,职业道德素质差,法律法规意识薄弱;一部分是由于业主委员会都是兼职人员,特别是业主委员会的“一把手”——业主委员会主任,缺乏专业管理知识,法律法规意识薄弱。如何解决…     

对物业管理工作的思考

1、物业管理意识淡薄。不论是领导还是物业管理企业或业主的思想观念不适应物业管理发展需要和客观要求，没有认识到物业管理必须实行社会化、专业化、企业化、经营型管理；没有认为到物业管理是城市管理改革的方向。没有认识到物业管理的发展潜力和庞大市场。我们有的物业管理企业没有市场竞争意识，没有企业发展的方向和具体措施，一味埋怨得不到社会各界和业主的理解、支持，物业管理是亏损行业，得不偿失，老想打退堂鼓。还有相当一部分业主或使用人思想借位，认为过去住公房交房租应该，现在房屋产权属私有，为什么每月还要缴纳10-20元（我区标准）的物业管理服务费。思想仍然停留在过去那种由单位或者政府包揽的无偿服务时代，他们可以接受物业管理服务，但就是不愿意缴纳或少缴物业管理服务费，没有拿钱买服务，拿钱买方便的意识。     

对物业管理服务现状的反思

某天，和广州几个知名楼盘的物业管理同行聊天，大家似乎都有一个共同的感受物业管理服务太繁杂，业主仿佛有没完没了的投诉和服务申报；业主相互之间、业主和发展商之间总是有许多扯不清、理还乱的纠纷，让物业管理公司夹在中间里外不是人；业主动不动就以不交物业管理费来要挟物业管理公司……之所以造成这种局面，有人说这是我国物业管理法律体系不健全造成的；     

让物业管理各方共同面对装修风险

入住装修或二次装修管理是物业管理公司在业主面前的第一次“亮相”，也是最需要各方进行广泛沟通和寻求更多支持的时刻，从以往的经验来看，往往是物业管理企业独自面对了几乎全部的矛盾、压力和风险。例如：政府主管部门和大多数业主要求的“零违章”与少数人的野蛮施工、房屋原始设计的不合理和业主人住后对居住环境的个性要求、物业管理公司的按章管理与个别业主过于强调的“维权意识”、加强管理力量的投入与固定收入的不可调整、违章处理的时效性与现有处理流程的按部就班等等矛盾，稍有照顾不周就会对物业管理公司在经济上、声誉上乃至法律方面带来无法预测的风险。     

物业管理行业将重新洗牌

近来，物业管理公司被炒或物业管理公司炒业主的报道频繁见诸报端，笔者认为这是物业管理在市场化、法制化轨道上运行的必然结果，也是物业管理行业将重新洗牌的前兆。以沈阳市物业管理市场为例，多年来大部分是“卖方”市场，即开发商开发了小区，通常是交给熟悉的物业管理公司来管理。《物业管理条例》(下称《条例》)二十四条规定：     

新旧物业管理公司交接纠纷及其解决之道

一直以来,新旧物业管理公司在某个物业项目中的交接是物业管理行业中的“棘手”问题。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布以后,随着业主自治权利意识的增强,业主通过业主大会选聘新物业管理公司,而解聘原来由开发商选定的物业管理公司的情形不断增多,由此新旧物业管理公司     

物业管理"父子兵"关系之管见——正确认识开发商与所派生物业管理公司的关系

在物业管理行业中，由开发商派生出来的物业管理公司系开发商的子公司，二者的关系被社会称为“父子兵”关系。这种物业管理公司虽然在物业管理队伍中占一定数量，但通常被认为是扮演着“为开发商擦屁股，代人受过，包庇错误，欺骗业主”的角色，“父子兵”关系甚至被看成是引起纠纷与争端的祸水。     

中山市基信物业管理公司 诚信精益服务十四年

“大海航行靠舵手”，航行的船需要舵手正确的指引。不断前进的基信物业公司便是一条载满希望的船。而我们公司总经理赵艺鸣女士便是基信物业公司的掌舵人，她始终以其物业管理先行者的卓越远见引导着我们朝着预期的国标前进。致力维护业主和企业的合法利益。改善业主的生活和工作环境是我们的首要使命，让公司成为中国物业管理服务行业的先锋队伍便是她从事物业管理服务行业的“火”之意志。（“火”诠释为心中的一团火）     

左邻右舍的“老娘舅”

一般认为，物业管理只要做好保洁、绿化、维修、保安这些分内的工作就可以了。殊不知由于物业管理工作的特殊性，有时除了完成本职工作，还需承担协调邻里关系的作用。相当一部分业主在与邻里发生纠纷时，首先想到的就是找物业，如果物业管理公司不能深刻认识自己管理工作的特殊性，对出现的问题一推了之，就会加深业主之间矛盾，甚至引发业主和物业的对立。在我们管理的众多小区内，由于我们的工作努力认真，圆满地处理了多起业主之间的纠纷，被业主成为称职的“老娘舅”。     

如何做好住宅小区现场管理

管理处是物业管理公司的基本细胞，管理处的现场管理服务是物业管理公司“生产的主要产品”，“产品”只有满足业主需求才能赢得市场。笔者所在公司针对业主对住宅小区现场管理服务的需求，让物业管理人员深入小区实施现场管理，反复抓好基础管理，提高现场管理的“短板”，做好现场管理服务，持续满足业主的需求。     

欢歌曼舞温馨夜 共创美佳快乐园——2006年伟柏花园元旦夜纪实

没有礼花绽放，我们有绚烂的霓虹闪烁，映照业主的别样笑颜；没有爆竹声声，我们有轻快的歌声阵阵，点缀着新年元旦夜。伴随着夜幕降临，伟柏花园小区入口处的业主越来越多，美佳物业管理公司的“2006年元旦贺新年”活动现场也逐渐热闹起来。     

谁来维护物业管理公司的合法权益

《物业管理条例》于2003年5月28日公布，自2003年9月1日起开始施行，本条例对物业管理公司与业主、业主代表大会、业主委员会之间的权利、义务规定相对较详细，但该条例没有对业主代表大会、业主委员会在选聘物业管理公司时违约，造成物业管理企业的经济损失由谁来承担，如何进行承担进行规范。     

应立法保证前期物业管理合同的公正性

新建住宅小区业主大会召开之前，业主被迫承担不平等的前期物业服务合同义务、物业管理公司不全面履行或不履行前期物业管理服务合同中的合同义务是当前物业管理中存在的普遍现象。由于前期物业管理服务合同的主体是开发商和物业管理公司，在合同期限内物业管理公司与开发商已达成“默契”的情况下，开发商不监督物业管理公司履行合同义务，即便在物业管理公司根本违约时开发商也不解除合同。对此，业主不能解聘物业管理公司，甚至不能取得任何补偿。业主没有对合同权利损害的救济权，微观上造成了物业服务质量下降、物业管理收费难等社会现象，宏观上阻碍了物业管理行业的健康发展，足见这一救济途径是极其重要且必要的。     

物业管理“低收费，零收费”模式反思

《深圳法制报》于2005年9月5日报道了《深圳封杀物管“零收费”》的新闻,刊登了深圳市物业管理协会对深圳花样年物业管理公司“零收费、低收费”理念与尝试的批评。据报道,6月下旬,深圳花样年物业管理公司签约拿下与龙岗区“左庭右院”楼盘前期物业管理权,管理费为1.58元/平米,创下深圳物管低收费的新纪录。该公司大胆预言,物管“零收费”也是可能的。尽管该公司的“零收费、低收费”论还只是一种理想、一种尝试,甚至不无炒作的因素,但是,这种新模式得到开发商和业主的基本认可,虽然可能搅“乱”深圳目前在全国物业管理收费标准最高的一潭死…     

加强物业管理企业法制观念的几点体会

近年来，随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，各种矛盾纠纷越来越多且主要集中在住宅物业管理小区。2003年9月国家出台了《物业管理条例》，对广大业主和各物业管理企业的权利和义务做出了明确规定，特别是住宅物业管理公司必须要抓好企业自身建设，尤其是法制建设，才能有效避免矛盾纠纷的发生。     

北京达文物业管理有限公司

<正>成立时间：1997年企业等级：国家一级资质物业管理企业企业性质：达文物业是香江国际集团旗下香江集团的下属企业,是中澳合资的专业物业管理公司企业荣誉：多次被京城主流媒体评为“贴心好管家”和“优秀物业”多次被主管行业授予“守信企业”称号多次获得北京市环保局授予的“安静小区”称号多次获得中国房地产企业家协会授予的“全国用户满意先进单位”称号企业理念：视品质为第一生命：业主的满意是我们的追求,我们的追求影响着业主的生活方式。企业业绩：在管项目总面积超过了400万平方米,员工总人数超过2000人企业格言：一个楼盘对于一个物业管理公司可能只是其所管项目的十分之一或几十分之一,而对于开发商、业主来讲则是十百分之百,因此,我们将会以百分百的努力为业主、客户提供一流的、国际的、专业的、先进的服务。风采展示：     

处理业主投诉的几点对策

<正>业主投诉的规律表明：业主依据与物业管理企业交涉频次的结果,选择不同的投诉方向。初期,业主会向物业管理企业反映问题,及时得到解决,业主会谅解物业管理企业的轻微差错。多次投诉物业管理企业后得不到解决。致使业主的不满升级,尤其是业主所受损失越大,过错又在物业管理企业,就越会采取比较激烈的行动,把投诉的方向转向外部机构(媒体、消协等),甚至法庭。投诉的升级不仅可能使物业管理公司失去一个业主,更会影响企业信誉度和市场发展能力。享誉全球的“经营之神”松下幸之助就此曾说过：“好好留住一位顾客,可能就此增加许多顾客。失去老顾客,即是丧失许多生意上的新机会。”服务行业中的专项研究也证明了这一点：一个不满意的顾客至少会向其他11个人讲述自己不愉快的经历,而这11个人中平均每个人会告诉其他5个人,也就是说,一个不满意的顾客可能给企业带来67个顾客的流     

关于物业管理企业的思考

<正>近来,在我们的周边发生了几件事。一件是北京有个房地产项目叫NAGA上院,开发商给每个业主分配了物业管理公司的股权,让每个业主都成为物业管理公司的股东,参与物业管理公司的管理,享受物业管理公司的收