2009年12月深圳景洲大厦选出业主自治管理委员会

【事件】2009年12月，深圳景洲大厦小区超过半数业主选举出了目前国内仍有争议的业主自治管理委员会。当前，除了《物权法》中还能找到相关内容的原则思路，但国家并没有明确的法规政策来界定解释业主自治管理委员会。选举成立业主自治管理委员会，已超出了有关法规政策的明文规定。小区所属的街道办和社区，对这一选举的合法性表示不予承认。     

业主委员会委员资质辨析

住宅小区业主委员会委员必须由居住在本小区的业主代表担任，即不具备业主资格的各类住宅（包括商业等）物业使用人不具备担任业主委员会委员的资质，不能被选举担任业主委员会委员。这在国家的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和地方法规中是有明确规定的。可是，在实践中，有时《条例》的严肃性与业主们选出的代表及业主委员会委员实际资质的多样性存在一些尖锐的对立。如何正确理解和贯彻《条例》，妥善解决这类矛盾，事关小区广大业主能否选举出一个有公信力、有工作效率的业主委员会，事关小区物业管理工作能否健康有序开展。     

成都市新兴社区发展中心介绍

上世纪九十年代中期，成都便有了成规模的商品房住宅小区，在四川省和成都市还没有出台物管小区管理方面的相关规定之前，早在1997年就有成都的“五大花园”等一批住宅小区创造性地选举成立了业主委员会并建立了业委会联席会。1998年和1999年成都市和四川省先后出台了物管小区管理规定，又一大批商住小区依法成立业主委员会。     

如何理解业委会选举中的与会人数和得票顺序

2008年4月20日,深圳市某住宅小区公布了第四届业主委员会换选举结果,共产生11名业主委员会委员。同年4月22日．小区部分业主联名发布公告称：小区业委会换届选举结果公布了,5名大业主的代表全部当选,而为小区公共利益无私奉献、深受大家信任和期待的居民业主候选人,虽然获得了我们多数业主的投票支持,却多数落选了。     

没有独立律师介入的业委会易变质

在律师执业过程中，我和我的同事发现，业主委员会在运作一段时间后常常引发诸多矛盾。业主反映，业委会主任多为退休人士，在选举时他说自己身体好、有时间参与社区工作；在业主有问题找业委会主任时他说自己身体不好、经不得刺激，无法解决业主的诉求：到了换届选举时他身体又好了，又能出来参加工作了。业委会本是业主选举产生，但是给人的感觉好像是社区工作站或物业管理公司派驻小区的工作机构。     

物业管理权交接纠纷频发凸显法律空白——北京万润家园小区实现物业科理新老企业顺利交接事件透视

事件回放 万润家园位于北京市昌平区回龙观境内，占地面积三万六千平方米，总建筑面积近十万平方米。2004年6月，万润家园小区按照相关法规，首资助成立业主大会，并选举产生首届业主委员会。     

市国土房管局制订新规定指导业主自我管理

为进一步加强对成立业主大会、选举产生业主委员会及其换届、运作等工作的指导、协调、监管，促进物业小区和谐发展，按照新修订的（（广东省物业管理条例》的相关条款，市国土房管局制订了Ⅸ广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》（下称（（规定》）。     

业委会使用专项维修资金及公益性收入的法律风险

案例一 上海市浦东新区某业主委员会与上海某物业公司2006年1月签订物业服务合同，合同到期后，双方未续签合同。业主委员会换届期间发现物业公司自2006年至2008年期间根据与前业主委员会签订的物业服务合同及补充协议从小区的专项维修资金中支取人民币951694元，用于小区共用部位、设备的日常运行、保养、     

合理规定业主共同决定的方式和有效性门槛

一、问题的提出全国众多的商住小区,只有少部分召开过业主大会、选举出业主委员会。即使首善之区北京市,到2010年初也只有约21％召开过业主大会、选举过业委会。而在这21％已成立业主组织的小区,真正能运作、能换届的更是少数。业主大会成立难、决策难、执行难,有诸多方面的原因。但其中业主大会决策有效性的门槛设置过高,是一个重要的方面。     

一个“业主代表大会”的实践之路

业主大会和业主委员会是我国业主行使自己权利的两条重要途径，而在实践中，经常有一些大型社区，要1／2以上的业主参加业主大会，或全体业主所持投票权2／3以上通过制定和修改业主公约的决定，这在实际操作中是不现实的。因此，笔者所在的北京市上地西里小区经过1年多的实践，探索出一条“业主代表大会”的实践之路。     

谈谈我们的业委会工作

时代在发展，社会在前进，居民小区逐渐在扩大形成，房产私有化程度也逐渐提高，业主的权益需要维护，业主委员会的成立成为必然的趋势。业主委员会在目前还是一个不大好定性的组织，它既不在工商局注册，也没有行业的主管单位，它在小区办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定。即除了业主大会，它也没有别的“上级”。国务院颁布《物业管理条例》明确了业主委员会只是业主大会的执行机构这一定位，现就唐槐园小区业主委员会成立以后开展的工作，谈谈我们的做法：     

共议焦点问题 共建和谐社区——与电台共同研讨物业小区业主委员会的建立与发展

<正>业委会、居委会、物业服务企业共同出面做工作,小区的许多难题就会迎刃而解针对当前物业管理小区中由于机动车停放管理、侵占绿地、违章搭建等问题引发的业主与物业服务企业的矛盾纠纷,折射出一些小区在业主委员会的选举成立、依法履行职责等方面成为突出的焦点、难点问题。为此,天津市物业办、天津市物     

业委会调查——业委会成立之现状

曾参与过一次所住小区的业委会选举，断断续续大概持续了有半年时间。先是有“好事”业主发动，其余业主们稀稀拉拉地响应着，之所以响应者寡，据说是之前几年曾有人鼓动过，后来都是以不了了之收场。     

主人解雇“保姆”——青岛市市北区浮山新区业委会的角色重新定位

今年7月,青岛市市北区新区上演了一场激烈的对抗战:负责管理5000余户业主的第一业主委员会11名成员,在业主代表大会上全部被罢免。理应维护群众利益的业委会被群众赶下台,这在青岛市乃至全国都十分罕见。一封措辞激烈的公开信浮山新区是1999年青岛市专为解决棚户区问题而建,设四个小区,一、二小区成立第一业主委员会,四、六小区成立第二委员会,主任均由建设指挥部售房处处     

业主依法筹备被视无效 行政越俎代庖难服众人——“业主委员会”何以变味

2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》正式实施，天津市南开区长江道凯立天香家园小区的业主们就开始了自发的维权行动——成立属于自己的业主委员会，到2004年1月，约70％的业主联名强烈要求成立小区业主委员会。经南开区政府部门两次协调，在开发商和物业公司声明不参与业主筹备小区首次业主大会的情况下，政府部门同意了由     

家园建设从业主觉醒开始——心晴稚苑小区业主自治11年实践

<正>每一个业主自治的小区都走过一段不平凡的历程,西安市心晴雅苑小区也不例外。心晴雅苑小区共有4栋楼、236户业主,总建筑面积37352.14平方米,占地面积10160平方米,小区绿化面积有3000平方米。小区于2003年建成时,是一个优质工程,业主安居乐业,前期物业服务到位。曾有先觉醒的业主先后在2004年、2008年启动成立业主委员会,但当时并没有更多的业主响应。     

宿迁市业委会协会的组建与工作现状

江苏省宿迁市是1996年7月经国务院批准设立的地级市，目前市中心城区人口为62万，建成入住小区246个，在建小区95个，成立业主委员会的小区90个。我们成立业主委员会协会的工作曾得到江苏省人大办公厅巡视人员、城建环资委副主任陈裕斌的好评——组建协会，很好地发挥了政府与小区管理的桥梁作用，是一个很好的创举，应该在全省推广。     

能否换一种方法——北京美丽园小区被摘牌的思考

2006年4月,北京市海淀区美丽园小区没有通过“北京市优秀管理居住小区”复验,小区部分业主大出条幅——“业委会要为小区被‘摘牌’担责必须引咎辞职”。《都市文化报》2006年6月29日刊载一篇文章,报道了南京市海明珠花园业主弹劾业主委员会事件。业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体。目前,在物业管理实践中,业主及业主委员会与物业管理企业间的纠纷时有发生,这些纠纷有的是因为物业管理企业违反合同所致,有的则是由于业主及业主委员会行为不规范造成的。业主委员会作为小区公共财产共有人——全体业主的代表,他们的职责是维护全体业主的利益。也正是因此,业主委员会才被授予了管理小区公共财产的权力。然而海明珠花园业主委员会在行使权力时,却将业主授予的权力异化为寻租的强制力,将自己服务职能异化为游离于公共利益之外的“个人利益”。显然,对于海明珠花园的业主委员会而言,他们缺乏的不仅仅是“公共服务精神”,他们更需要补上的一堂课——如何具备正确的权力理念,使权力能够更充分地体现民意。当然,在现实社会中,需要“补课”的不仅仅是他们。对北京市美丽园小区的业委会而言,则反映出其工作的欠缺,欠缺对自身工作的深入、欠缺对物业管理工作的理解、欠缺一种理性和科学的工作方法。美丽园小区被“摘牌”引发矛盾的事件和海明珠花园弹劾事件,给我们带来诸多启示与思考。本栏目特别组织相关稿件,分别从业主委员会本身、物业管理企业和物业管理消费观等角度,对于相关问题给予解读。     

业委会的法律服务需求

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，成立业主委员会是小区业主法定的权利。然而，目前全国各地成立业主委员会的小区比例非常少，根据各地的数据分析，业界普遍认为在20％～30％之间，即便成立了业主委员会的小区，业主委员会能正常开展工作的比例也不高。究其原因，除了业主会议门槛过高、业主团体成立障碍过多、业主团体缺乏民事主体地位以及法律没有强制建设单位限期移交建筑物管理权等客观原因外，专业律师的法律服务没有深入到业主委员会成立前和成立后的过程中，广大业主没有认识到律师在业主委员会的成立和运作中的重要性也是一个非常重要的原因。     

浅议城市业主联合体的发展

改革开放后城镇化快速发展带来城市业主群体数量急剧增长,依照《物权法》有关规定,商品房小区业主群体围绕共有物权可以在自己小区红线内成立业主大会选举业主委员会管理小区一切公共事务。也就是说成立业主组织保护自己合法权益合情合理合法不应该有障碍,但是现实中小区业主组织成立比例远未达到应该成立的要求,多年来一直徘徊在20％左右,业主权益仍然被大面积侵占。究其原因：1、开发商及其物业打压。2、政府支持力度不够甚至不作为。