热点·焦点·难点

◆别一厢情愿盼楼市大跌应追究土地出让金的用途——房市当前的萎缩,各地土地招标的流拍,让很多人心里感到高兴。但痛恨高房价者,必不痛恨政府给其的良好的公共服务。关注房价的同时,也应该关注庞大土地出让金的用途——除     

新加坡公共组屋制度探析

新加坡的公共组屋制度，不仅满足了居民的基本要求，也避免了开发商在房价上的恶意炒作，在房地产市场发展中走出了一条独特而成功的道路。本文从公共组屋的土地来源、建设、分配等方面对该制度进行探析。     

热点·焦点·难点

◆告别土地财政财力、事权匹配改革迫在眉睫 ——中国指数研究院一份最新的研究报告，令地方政府“土地财政”话题再一次走入人们的视线。报告显示，今年前三季度我国105个重点观测城市土地出让金收入总额高达1．17万亿元，同比增长75．2％。     

公共预算视角下土地出让金审计实施框架构建

2007年之后土地出让金被纳入地方财政预算,并明确了由省、区、市政府一把手负责土地出让金专用账户,土地出让金作为预算的一部分,应该接受公众的监督。在审计署进行土地出让金审计的背景下,对土地出让金进行审计具有迫切性和现实性。站在公共预算的角度,本文意在研究土地出让金的审计框架,科学合理的实施土地出让金审计,选择有效的审计重点,从理论上为政府审计尤其是土地出让金审计开拓新的研究领域。     

公共治理理论视阈下抑制城市虚高房价的新思路

近年来,随着我国各大中城市房价不断上扬,房价虚高问题已成为关乎民生和社会稳定的重大问题。房价虚高问题是社会关注的热点、焦点问题,也是公共治理的难点问题。作为前沿理论形态,公共治理理论为抑制虚高房价提供了新观念、新思路与新方法,可以起到良好的功效。在公共治理理论视野下,要理顺各利益相关者的关系,扬长避短,群策群力,从而构建起抑制虚高房价的多元主体共治体系。     

土地财政对房地产开发投资与商品房销售价格的影响分析——来自中国地级市面板数据的经验证据

随着近年来中国房地产业的持续过热和房价的节节攀升,社会舆论和学术界的研究有一个倾向:即认为土地财政是导致上述问题的首要因素,改变现有的土地财政制度是房地产市场调控的关键。本文测算了地方财力对土地出让金的实际依赖程度,通过建立地级市动态面板数据模型和运用广义矩方法,分别研究了土地财政对房地产开发投资相对规模和商品房销售价格的影响。结果表明:地方财力的土地出让金依赖程度对房地产开发投资具有显著的正向影响,但对房价的影响并不显著;房价的主要影响因素来自于适应性预期和经济社会基本面。从而,本文指出稳定房价应保持房地产政策稳定,平衡房地产市场供求;而防止房地产过热则可通过完善地方税体系等措施降低地方政府对土地财政的依赖;政府同时要做好房价上涨过程中的利益再分配。     

政府楼市调控政策与房价的博弈分析

2009年年底,金融危机的影响还未完全消退,我国房地产市场却已进入了空前的繁荣时期。随着土地出让金的节节上升,房屋的销售均价也迅速攀升。为了促进房地产业健康可持续发展,保障民生,抑制房价过快上涨,国家出台了一系列楼市调控政策,这其中既包括了经济手段,比如调高银行存款准备金率,提高利率,提高土地出让金等,也包括了行政措施,比如限购令,然而效果却都不尽如人意。本文将利用博弈论的方法,解释房价越调越涨的反常现象,并针对这一现象提出解决建议。     

一个应该重视的公租房建设融资模式——基于嵌入REITs的项目融资模式

融资问题是公共租赁住房建设的核心问题之一,本文通过将REITs嵌入双实体项目融资结构,以公租房项目的政府土地出让金成立专项补贴基金补贴公租房承租者,来平衡政府、承租人、REITs投资者三方利益,达到为公共租赁住房提供持续稳定融资的目的。     

分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究

文章采用2000—2014年的数据,把分税制改革、土地财政和房价水平纳入分析框架,首先分析了分税制改革对土地财政影响的背景因素,在此基础上研究土地财政对房价水平的影响。分析表明,分税制改革导致地方财政困难,从而使地方财政过度依赖土地财政是影响房价过快上涨的重要因素。根据分析得出两个假设,并以房价为因变量,财政支出分权度和土地出让金为自变量进行回归分析,模型显示土地财政作为分税制改革和房价的中介因素,对房价的影响非常显著,得出了土地财政推高房价的结论。     

地价推动下的房价上涨逻辑与影响

中国目前房价过高、上涨过快的问题,从作为二线城市的哈尔滨近年来房价异常的走势也能够得到印证。形成高房价及房价泡沫的根本原因在于地方政府基于"土地财政"利益的幕后推手,并由此形成了地价推动下的房价内生上涨机制。高房价的负面影响很严重,尤其在民生和潜在政治危害等方面。彻底治理高房价及其泡沫的出路是改革现行土地出让金分配方式,由中央财政统筹安排。     

土地出让金等合并转化为年土地使用税的利弊与核定方法探析

房价在几年限贷限购措施的控制下,有所收敛,但相关专家或业内人士关于一线城市未来房价可能翻番预测和房产税试点收益甚微的评价,预示房价可能再次突破调控上行。房价为何具此魔力,本文分析了商品房土地出让金及转让中的各类税费合并转化为年土地使用税的利弊,剖析了对年土地使用税核定的影响因素,提出了核定思路,旨在找到一条能够驾驭房价,促进经济稳健发展的长效之路。     

热点·焦点·难点

有无数理由证明地王是制度“制造” ——对中国土地市场地王频出的现象,国土资源部有关负责人1月13日公开表示,主要是房地产开发企业对房价上涨预期过高,相互竞争抬高了地价,而不是制度原因造成的。然而,我国土地是垄断供应,政府牢牢控制着供地计划、供地量和供地节奏。所有的土地制度都是基于土地垄断制定的,怎么能说地王频出与制度无关呢？中国土地资源稀缺,土地垄断有垄断的理由,但土地垄断与地王现象有关却是谁也不可否认的事实。     

物业税不应取代土地出让金

将土地出让金并入拟开征的物业税,虽然从理论上讲可以抑制各地方政府突击卖地行为并使现行的房价大幅降低,刺激住房消费,但物业税改革涉及城市建设资金投入大幅减少、现行房地产法律体系的修改等诸多问题,现阶段就将土地出让金并入物业税的做法值得商榷,只有当各方面的条件成熟时,才能取消土地出让金,对不动产开征统一规范的物业税。     

“温州房屋产权到期”惹争议

近日,一则“温州一批20年产权住宅土地使用权到期,须按1/3房价续缴土地出让金”的新闻成为公众关注的热点. 关于土地使用权,我国有两部相关法律.一是2007年施行的《中华人民共和国物权法》,第149条规定:住宅建设用地使用权期届满的,自动续期;另一个是1995施行、2007修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》,该法规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准.经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金.     

引导我国住房市场价值合理回归的路径选择——基于公租房市场化租金与土地供应制度创新的研究

以虚拟租金体现的住房资产价格与市场化承租租金体现的住房物业价值的背离,反映了我国住房市场价格脱离居民家庭住房消费支付能力。本文提出以按年征收土地出让金方式,统一公共租赁房用地性质,赋予公共租赁房完全产权,使其资产价格与居民家庭住房消费支出成本制约的市场化租金水平相联系,引导我国投资性住房市场向消费性住房市场合理回归。     

当前我国房价虚高的影响及对策探析

住房是绝大多数国民最大的财产,房价虚高是我国当前最突出的问题,它已对社会产生了深远的负面影响。调整住房供应结构、创建房产信息监督系统、改革土地出让金制度、设立售房最高限价这四项措施可以缓解房价虚高的现状。     

当前房价房租问题分析

针对"新国十条"政策出台后,房价并未实质下跌,房租较大幅度上涨的情况,从GDP和土地出让金着手,分析得出目前我国地方官员考核模式和地方财政收入模式是房价房租走势的内在原因。     

当前房价房租问题分析

针对＂新国十条＂政策出台后,房价并未实质下跌,房租较大幅度上涨的情况,从GDP和土地出让金着手,分析得出目前我国地方官员考核模式和地方财政收入模式是房价房租走势的内在原因。     

土地出让金与我国的物业税改革

土地出让金是否可以并入物业税征收、我国土地实行批租制还是年租制、如何协调物业税改革和土地出让金之间的关系，这些都是我国物业税改革中的重大问题。本文拟结合我国土地出让金的性质、我国城镇土地出让制度的形成进行分析，并认为我国不宜实行年租制、也不应简单地将土地出让金并入物业税，而应赋予物业税一定土地出让金的功能，通过市场手段和税收政策之间的结合实现对土地市场的有效调控。     

土地出让金管理须跨越五道坎儿

<正>伴随着各个地方城市化脚步的不断加快，以及土地出让金相关的政策文件不断建立健全，地方政府的土地出让金收入在地方财政收入中所扮演的角色越来越重要，并成为绝大多数地方房地产开发、城市规划建设等的主要财力保障，各级政府对土地出让金的重视程度非同一般。因此，各地方如何在有限的土地资源中挖掘潜力，依法依规使用土地出让金，充分发挥土地资产的最大效益，是摆在各级政府面前紧急而重要的课题。土地出让金的定义在本文的开头，有必要介绍一下“土地出让金”的定义，以利更好地理解本文接下来阐述的内容。