新农村背景下的土地市场供应模式创新探讨——基于佛山市龙江镇调研的思考

土地作为农民最重要的生产、生活资料,是新农村建设过程中的重要载体,土地市场供应模式的创新也成为新农村建设中的重要环节。针对土地二元化产权特征带来的问题,学者们普遍建议通过建立城乡统一的土地市场模式来促进新农村的发展,政府在部分地区也进行了试点工作。但是,从实际效果来看,城乡统一的市场模式并没有真正建立起来。本文以广东省佛山市顺德区龙江镇为例,对城乡土地市场的运行现状进行分析,针对现有问题,从支持条件、约束保障条件分析入手,构建了包含政府宏观调控管理层面、市场运行层面、监督层面的城乡土地市场供应的创新模式。     

基于城乡一体化的我国农村土地市场发展创新研究

通过市场机制配置土地已成为世界各国通行的做法,相比城市国有土地市场的发展,农村集体土地市场发育缓慢,在城乡土地市场二元性、土地二级市场受到主体和用途限制、土地三级市场相对缺失的背景下逐渐凸显一些新问题。建议明确农村土地产权、突破农村土地用途限制、完善市场要件、培育二、三级市场,逐步建立城乡统一、平等、有序的土地市场。     

中国城乡二元土地制度的特征、问题与改革

在妨碍城乡发展一体化的体制中,城乡二元土地制度是影响城乡平等发展的最重要制度安排。这一制度的基本特征是:城乡二元的土地权利体系;城乡土地拥有不同的配置方式;土地增值收益在城乡之间分配严重不公;土地管制缺陷造成城乡不平等发展。由此带来一系列严重问题:农地转用一律实行征地,城乡一体化形成土地国有化;土地城镇化与人口城镇化不匹配;集体建设用地合法市场通道基本关闭,农村发展空间压缩;宅基地法律规定滞后于现实,既不利于农民实现宅基地财产权,也不利于土地管理;农民土地权利受损,由土地问题引发的社会不稳定增加;土地增值收益城乡分配不合理程度加剧。改革二元土地制度结构、促进城乡一体化发展,需从以下方面着手:改革权利不平等的城乡二元土地所有制结构;建立城乡统一的建设用地市场;切实推进征地制度改革;改革和完善宅基地制度;建立公平共享的土地增值收益分配制度;推进城乡结合部地区的土地制度创新。     

推进形成主体功能区的土地政策

迄今为止，中国依然维持城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的制度。一方面，造成农村与城市土地分属不同法律约束，由不同机构管理，形成不同的市场和权利体系：另一方面，形成只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地，任何单位建设用地都要使用国有土地。这种制度使政府成为农地变为建设用地的唯一决定者，成为城市土地一级市场的唯一供应商。     

劳动力市场分割下的中国农村劳动力流动模型

中国城乡之间的劳动力流动是资源重新配置的方式之一,对中国经济发展具有积极的作用.本文将中国城乡间的劳动力市场分割概括为人力资本型分割和户籍型分割,分析了在分割的市场中农村劳动力流动的过程,并构造了以劳动力流动率为因变量的中国农村劳动力流动模型,全面地解释了农村劳动力流动的影响因素.分析结果表明,影响农村劳动力流动的因素包括劳动力市场分割的程度、城镇部门和农村部门的人均土地占有量、前期的城乡劳动力比以及以工资率为中介的两部门相关变量.但是,本文的研究结果不支持通过提高城乡工资率差来促进农村劳动力流动;可行的措施应在劳动力市场分割的减轻、社会保障体系的完善、土地城镇化和土地流转制度的改进等方面.     

土地低效利用的成因及对策研究

从土地相关法律缺陷、规划不严谨、政府对土地财政的依赖及土地所有权等方面分析导致土地处于低效利用甚至闲置状态的原因,针对导致土地效率损失的原因,提出通过建立城乡统一的用地市场、完善土地二级市场、提高规划的科学性、实行土地年租制及完善地方税收体系等方面来提高土地的利用效率。     

宁阳县关于建立城乡统一的建设用地市场的调研报告

正随着社会主义市场经济体制的建立与完善,长久以来的城乡二元结构状态成为了制约发展城乡一体化建设的主要障碍。党的十八届三中全会决定提出,建立城乡统一的建设用地市场,是在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,是新形势下土地市场的发展方向。一、宁阳县建立城乡统一的建设用地市场的实际情况1.对城乡统一的建设用地市场内涵的认识     

土地储备、入市影响与集体建设用地未来路径

未来集体建设用地的统一流转将经过农村建设用地市场自我培育、城乡建设用地市场部分对接和城乡统一建设用地市场三个可能发展时期。借鉴国外土地储备的经验,提出集体建设用地流转需构建全新城乡土地储备制度,引导土地储备从城市土地"供给方"向城乡建设用地市场"调控方"转变。     

小产权房入市与城乡统筹

小产权房已成为我国当前城乡问题的热门话题.本文从制度经济学和物权法的角度论证小产权房入市的法理地位.进而,本文认为小产权房的入市有利于降低房地产价格,促进宏观调控,构建城乡统一的土地市场,实现城乡统筹规划,促进城乡统筹发展,提高农民收入,为解决"三农"问题提供有效路径.当然,小产权房市场有待规范和提高,本文提出应该以严格保护耕地为基础,从土地使用权能一致性出发,明确农地的法律地位,成立调查小组和领导小组,推动城乡规划的一体化,构建城乡统一的土地与房地产市场.     

土地市场管理存在的问题及其对策研究

<正>1987年深圳敲响了拍卖土地使用权的第一槌,此后被誉为“以土地换黄金”的“二次土地革命”席卷全国。据国家土地管理局统计,截至1993年上半年,全国已出让使用权的土地7000多幅,总面积37000多公顷,共收取出让金826亿多元人民币。 土地市场的开放和形成,一方面对优化土地资源配置,活跃房地产经营,聚拢吸纳资金,增加财政收入,带动区域经济增长起到积极作用;另一方面也带来诸多问题,主要表现在: 1、一级市场上,土地供给量失控。我国土地市场共分三级:所谓土地一级市场,是国家把土地使用权批租给土地使用单位形成的市场;二级市场是土地开发公司把经过开发的土地使用权有偿让渡给各个用地单位形成的市场;三级市场是一般拥有土地的企业和单位（不含土地经营汗发公司）,横向让渡土地使用权给其他需要土地的单位形成的市场。根据国家土地管理局编制的年度用地计划,1992年全国建设川地指标为400     

关于城乡土地隐形市场的调查与思考

<正> 近年来,随着改革的深入和商品经济的发展展,城镇土地的需求量越来越大,供需矛盾日益突出,土地已成为一种“紧销商品”,其结果导致“隐形”土地市场交易日益活跃,从调查的情况看,不仅范围广,数量多,而且逐年呈上升趋势。其表现形式主要有: 1.以买卖房屋为名,变相买卖土地。城乡普遍存在着这种情况。双方在订立买卖协议时,只字不提土地买卖,而实际上把地价打入房价中,以合法的房屋买卖掩盖非法买卖国有土地所有权的交易。仅西峰市1987年至1992年以来,变相买卖土地面积为21749平方米,金额达6532万多元(含附属物作价)。     

临沂土地市场诚信体系建设情况调查

一、全市土地市场诚信体系建设试点取得明显成效2014年底,国土资源部批准临沂市成为全国六个土地市场诚信体系建设试点城市之一。近年来,全市不断健全机制,强化措施,深入推进土地市场诚信体系建设,初步建立起以信用档案为基础、以信甩等级评价为标准、以信息公示为核心、以守信激励和失信惩戒为手段、以政策制度为保障、以信息平台建设为支撑的“六位一体”的土地市场诚信体系和运行机制,为全国推进土地市场诚信体系建设提供了有益借鉴。     

深化土地制度改革的新突破－《深圳市土地交易市场管理规定》的理论价值与现实意义

土地作为一种自然资源和基本要素，在人类从事经济社会活动过程中扮演着十分重要的作用。在市场经济条件下，专门承担土地交易和产权转移、反映土地供需关系状况的土地市场，构成了房地产经济的运行基础，成为整个市场体系中不可或缺的重要组成部分。回顾我国土地制度改革和房地产市场发展的历程，不论是试行土地有偿使用制度，还是推行公开拍卖方式有偿转让土地使用权，都与市场化发展程度以及市场经济体制的逐步建立相一致。由此推论，当市场经济发展到一定阶段，市场经济体制初步建立并逐渐完善之时，进一步深化土地制度改革，设立专门进行土地交换的固定场所，组建和培育土地交易市场，规范土地交易行为，便成为建立和完善社会主义市场经济体制的基本要求和必然选择。正是基于这一认识，我们说新近出台的《深圳市土地交易市场管理规定》具有重大的理论价值和现实意义。     

中国城乡土地市场化:估算与比较

文章通过估算中国城乡土地市场化水平,分析其演变趋势和时空特征。研究发现:(1)总体而言,全国土地市场化上升趋势明显,表现为1995-2009年农地流转规模逐年攀升,1995-2012年城市土地市场化波动上升;(2)各地对土地财政依赖程度加强,但土地违法程度和耕地征收比率下降;(3)土地市场发育存在区域差异性。一是西部地区土地市场发育程度最低,二是三大区域组内差异对总体差异的贡献率大于组间差异。文章强调,必须统筹城乡土地市场化改革,关注农地市场化发育滞后和土地财政依赖问题,并加大土地市场化水平较低地区的改革力度。     

营造健康的天津土地市场

我国政府制定的一系列土地政策对经济的加速增长与市场化,起到了决定性的作用。主要目标是为人们生产、生活提供所需的土地,通过市场使有限的土地资源得到合理配置和最佳利用。土地直接关系着人类生存和社会发展,是重要的自然资源和社会生产要素。天津土地有形市场采取建立制度     

农村建设用地流转:城乡统一市场并非全部北大核心CSSCISSCI

建设城乡统一的建设用地市场是农村土地流转的改革方向,但地方政府作为现存制度的既得利益方,不会主动放弃征地模式,需要中央政府层面进行一系列的制度设计。本文的研究认为,对地方政府更大的政治压力、更多的保护农民利益的法律判决、农民保护土地产权意识的觉醒等因素都有助于地方政府逐步放弃征地策略。城乡统一的建设用地市场并未解决规划区外集体经济组织的土地产权实现的问题,只有与建设用地的异地流转机制相结合,才能解决新的市场失灵问题。为此,应赋予各集体经济组织平等的土地发展权,通过土地发展权的交易实现规划区内外集体经济组织的土地产权价值。     

后农业税时代加快农村土地流转市场化进程问题

当前，农村土地流转市场体系还没有真正建立，土地产权、市场运作、社会保障等方面的不足不同程度地制约着土地流转市场的发展。针对此种现状，文章从健全农村土地市场的政策，扩大市场范围、加强市场中介组织，建立土地评估体系，深化土地制度改革等方面着手，提出推动农村土地流转市场化的对策。     

山西省土地市场的发展与对策探讨

土地资源的市场配置是实现土地资源合理利用的基本途径,本文分析了山西省土地市场的现状以及存在的问题,对山西省土地市场未来发展作了一些探索。     

浅谈土地管理体制改革

一、我国现行的土地管理体制概述(一)土地管理体制的现状《中华人民共和国土地管理法》,把城乡地政统一管理写进了法律。其基本内容,一是成立国家土地管理局,作为国务院的直属机构,负责全国土地、城乡地政的统一管理工作;二是县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内土地的统一管理工作,机构设置由省、自治区、直辖市根据实际情况确定;三是乡级人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。根据这些原则和精神,在各级地方政府的支持下,经过十几年的努力,我国已形成了中央、省、地(市)、县(市)、乡(镇)五级土地管理体系,也形成了以“…     

市场化改革与中国城乡的协调发展

本文以中国农村土地制度变迁为主要线索，揭示市场化改革对于城乡协调发展的重要性。我们的研究显示，家庭联产承包制对农村土地市场有部分替代功能，但当农业劳动力转移规模达到一定程度时，这种有限的替代功能就难以再满足要求，而与正式土地市场缺位相关的问题就会一一浮现。正式农村土地市场和最优土地产权结构的形成，则有赖于土地产权的明晰。在现有土地制度和城乡壁垒下，中国的工业化、城市化与农业绩效之间难以形成良性循环，影响了中国城乡的协调发展。