小议物业保安服务在居住小区治安防范中的作用

居住小区的保安、保洁、保绿、保修，作为管理一体化的四大职责，由物业管理单位来组织实施，已得到物业管理单位、居住小区的业主或使用人(统称为业户)、地区的相关管理部门和单位的认同。居住小区的保安在一体化管理四大职责中是最引人关注的内容，在许多场合，物业管理单位、居住小区的业户、地区的相关管理部门和单位，都会议论物业保安服务在居住小区治安防范中的作用这个话题。     

怎样有效处理物业管理投诉

众所周知，物业管理是寓服务、管理、经营为一体的服务性行业，而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝物业管理投诉是完全不可能的，正如营销名言所讲“感谢与不满之间只隔一张纸”。物业管理投诉，亦称物业投诉、专业投诉，是指业户（物业所有人和使用人）在物业使用或享受服务的过程中由于房屋质量、设备设施运行、日常与专项服务、毗邻关系等原因所受到的各种委屈或不满而向物业管理企业提出诉状，请求处理的行为。处理物业管理投诉，是物业管理企业从事物业管理与服务工作中的一项重要任务，也是与业户直接交流、沟通的最佳方式。     

服务好收费自然不难

当今，物业人的最大苦恼莫过于“收费难”了，有资料显示，上海市普通住宅小区的租金或物业管理费的平均收取率只有45％左右，商品房住宅小区的管理费平均收取率不到70％。在我国，除深圳等广东城市之外，其他地区城市的物业管理费收取率可能更低，物业管理公司为此叫苦不迭，业户(业主与租户)却各执其词，说法不一。“收费难”不仅是物业人在行业里怨声载道，而且在社会上也成为当今一六焦点。究竟如何是好?笔者想从物业管理的服务理念、服务品牌、服务质量、服务方法上与业内人士共同探索解决“收费难”的途径。     

物管投诉详解

投诉定义狭义定义：是指业户(物业所有人和使用人)在物业使用或享受服务的过程中由于房屋质量,设备设施运行、日常与专项服务、毗邻关系等原因所受到的各种委屈或不满而向物业管理企业提出意见,请求处理的行为。广义定义：物业公司通过任何途径而知晓的对物业管理的抱怨和不满,即包括那些并未明确或通过规定的投诉途径或并不要求物业公司处理的潜在化的抱怨。     

保安服务是什么？

物业管理的保安是一种服务．保安服务在物监管理服务活动中具有举足轻重的作用，保安服务是什么?其服务分类、服务内容、服务要求、服务模式及服务纪律又如何．业内和社会公众对此的理解与看法恐怕不一样，为此．笔者依据物业管理的基本原理．从物业人和物业业户的视角．就此与大家一起作探讨。     

"物业服务无合同依据"之法律思考

在出现“物业服务无合同依据”的情形时，应如何认定物业服务企业为小区提供的事实物业服务呢？在审判实践中，当物业服务企业向业主起诉要求业主缴交该段无合同期间的物业管理费时，法院一般都会按照“事实物业服务关系”来认定，判令业主向物业服务企业缴交相应时期的物业管理费。     

物业管理必须有应急处理预案

物业管理是服务性行业。业户(业主和租户)最关心的是，物业管理企业是否能在物业区域内为大家提供一个安全的工作与生活环境，当出现突如其来的事件时，物业管理公司是否能为业户提供应急处理的服务。     

新版前期物业服务合同八大新意

物业管理活动的基础是物业服务合同。没有物业服务合同，任何一个物业管理企业都无法与任何一个物业区域的业主建立稳定，合法的服务关系。从这个意义上说，无论是对物业管理企业的生存发展，还是对维护全体业主的合法权益．物业服务合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物业服务合同．必然成为大家关注的热点。笔者对国家建设部最新(2004年9月6日)颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》进行了研究，认为合同有以下八大新意。     

强制执行业主欠费！——“强制执行”全案揭示中国物管危机

物业管理行业从诞生之日起，业主与物业公司之间的纠纷事件就没有断过，又因为物业管理服务活动涵盖了房屋维修、设备保养以及个性化服务等诸多方面，加之服务的长期性特点，很容易造成业主对物业服务的不满意。而最近一段时间发生在北京的“物业管理纠纷”、“业主维权事件”、“法院强制执行”，更是引起了前所未有的社会关注，这种全社会的广泛参与讨论，也从另外一个侧面反映出物业纠纷产生的复杂性和解决起来的困难程度。[编者按]     

关注物业管理纠纷的防范与处理

物业管理纠纷,是指在物业管理活动中权责主体因物业管理、服务、收费、欠费、房屋质量、装修过失、相邻关系、紧急避险等利益冲突所发生的争执。其中包括物业管理企业与业户之间、物业管理企业与发展商之间、物业管理企业与相关专业企业之间。以及业户与业户之间、业户与发展商之间的纠纷。物业管理企业在物业区域内实施物业管理服务活动时,难免要遇见各种各样的纠纷。因此,物业管理企业及其处于服务接触第一线的项目经理和业户服务人员必须认真研究与正确认识这些纠纷,学会防范物业管理纠纷与妥善处理物业管理纠纷。     

物业管理服务标准化初探

最近十年，我国的物业管理随着房地产经济的发展而迅速蓬勃壮大，成为社会各界和千家万户不可缺少的一种服务业。然而，由于地域经济的不平衡，物业管理政策法规与理论研究相对滞后，物业业户服务消费观念相对淡薄，使得在物业管理服务活动过程中主体间围绕着服务与收费的矛盾十分突出，公说公有理，婆说婆有理，难解难分，变为公众关注的社会焦点。编者认为，要解决这个问题，有一个成熟的办法就是在我国的物业管理服务业中推广物业管理服务的标准化，     

住宅类物管费“政府指导价”应该废止

2006年12月下旬．广东省物价局颁发《关于加强物业服务收费管理的通知》（以下简称《通知》）．其一大“亮点”是规定从2007年2月1日起．将原先的“住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价”．调整为业主委员会成立前实行政府指导价．业主委员会成立之后，则和别墅及其他非住宅物业一样．物业管理服务收费实行市场调节价．亦即由业主委员会代表广大业主，通过招标或与物业管理企业进行协商、博弈．形成合理的管理服务费价格（收费标准）……     

机关物业服务工作不是“无菌工作台”

在日常的物业服务过程中，我们常常会参加一些经验介绍、典型事迹、先进物业表彰等会议。曾经听说过一个业内人士说南方某小区物业管理何等了得：在小区内的行车路面，你拿一个干净拖布拖十几米，拖布不会脏，就是说路面非常洁净。我想任何一个物业服务条款中没有要求你去拖洗路面，路面的干净恐怕也是因为南方雨水多、排水通畅或加上适当的冲洗才如此洁净的。像在我们北方，出现这样的地方就很少了。我认为即使达到了这样的干净程度也没有必要宣传，它会误导业主，把物业服务拖向一个“无菌工作台”，那样的话，业主处处对你的要求都要达到完美，在这样的条件下你就会像细菌一样无法生存了。[编者按]     

新法规实施后物业公司的定位

新修改的《物业管理条例》将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”这对物业企业的定位提出了怎样的要求？本文从管理与服务的关系中，提出了在管理中求服务，在服务中求发展的看法。     

物业管理费的两种定价方式

物业管理费多少才合理?每个人都有自己的看法。笔者认为：要看业户们觉得物业管理公司要提供什么样的服务才合理。     

苏州:倡议创建和谐物业管理

近日，为加强行业自律，提高物业管理行业的服务水平，树立良好的社会服务形象，由苏州新港物业公司、苏州和乔物业服务有限公司、苏州市东吴物业管理有限公司等十一家物业公司倡议在苏州全市物业管理行业中发起了“诚信经营、规范服务、创建和谐物业管理”的倡议书活动。     

物业服务企业在服务中应做好市场调查工作

在《物权法》和新版《物业管理条例》正式实施后，物业管理的属性发生了根本的变化，对于物业服务企业的要求也就越来越高了。物业服务企业要想在竞争中求得生存与发展．就必须重视业主（住户）的调查工作，根据业主（住户）的消费需求提供服务。     

由物业管理企业到物业服务企业的角色转变

新修订的《物业管理条例》中将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业,这样做主要是为了突出物业公司的服务职能,但现实生活中,大多物业服务公司仍未转变其管理意识,加之广大业主尚未形成普遍的物业消费意识,造成物业服务公司的行为与业主需求的冲突。要解决这一问题,首先需要物业管理企业树立服务意识,从业主的利益出发为业主服务。     

物业管理早期介入浅析

房地产的发展带动了物业管理这个新兴行业的迅猛发展，但随着业户对房产质量和物业服务质量要求的不断提高。发展商及物业管理公司都在考虑一个共同的问题。这就是物业管理的早期介入。根据本人经验。物业管理的早期介入，无论对发展商还是物业管理公司都着着重要的意义。     

由物业管理企业到物业服务企业的角色转变

新修订的《物业管理条例》中将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业,这样做主要是为了突出物业公司的服务职能,但现实生活中,大多物业服务公司仍未转变其管理意识,加之广大业主尚未形成普遍的物业消费意识,造成物业服务公司的行为与业主需求的冲突。要解决这一问题,首先需要物业管理企业树立服务意识,从业主的利益出发为业主服务。