受污染资产的价值评估——新泽西州的Inmar决议

当意识到我们的环境是一个稀缺、脆弱的资源时,我们出台了各种各样的环境法律、法规以及法院判决,这些已经逐渐影响到土地拥有者处置所拥有的土地的权利。更具体地说,环境立法已经会非常现实地影响土地拥有者在土地上经营所得的收入。美国联邦政府法规,例如《环境应对、赔偿和责任综合法》(CERCLA)、《非常基金修正及再授权法》(SARA)、《资源保护及恢复法案》(RCRA)等在法律界已经众所周知。新泽西州的《环境清理责任法案》(ECRA)也是一个必须认真对待的法案。新泽西州的ECRA于1983年颁布,并于1983年12月31日开始实施。作为本州环保方面的第一号法令,ECRA要求业主和经营者在出售、转让或关闭新泽西州的"工业建筑物"时,要么必须获得新泽西州环保组织"NJDEP"关于此场所是无污染的证明,要么其清理计划必须获得NJDEP的批准。     

对骆驼城洗衣公司财产污染评估案例的研究

一、导言对财产污染进行评价是税务管理局评价师遇到的最具挑战性的任务之一,本文专门深入研究这类财产。归属骆驼城一家洗衣公司所有的财产,包括:位于北卡罗来纳州温斯顿塞勒姆市中心的53,600平方英尺的大片土地;以及25,486平方英尺的地上建筑物和56个泊位的停车场。     

应该怎样评估污染不动产的价值？——遗憾的是，美国的官方案例并未对此做出回答

目前,污染资产的价值评估技术的发展仍处于初级阶段,评估同行和公众才刚刚意识到这个问题的严重性。我希望随着评估以及判例法经验的不断增加,能够开发出更多的综合性评估技术。     

对棕地价值评估的挑战

评估界对于棕地评估的几个要点几乎是完全一致的,但是对于实践中的执业评估师来说,许多问题仍然存在。诸多评估中的价值估计——尤其是在各种方法确定之后,关于许多调整因素的合理性方面——都是基于评估师的判断。然而,却很少有什么指南可用来帮助评估师做出这些判断。当评估师开始将受损的与未受损的物业作比较时,折扣幅度之大往往能让人感到不安。     

突发环境事件损失价值评估方法及案例研究

文章首先从评估项目设置、损失计量方法的选择、评估实施步骤等方面探讨了突发环境事件损失价值评估方法,突出其系统性及实用性。突发环境事件的影响对象可分为肇事方和外部损失承受者,其中后者又可分为生产部门、社会群体、管理部门和生态环境;损失可分为财务损失和生态环境损失两类;损失计量方法可依据法律条文并参照已有的研究成果根据具体情况选定;评估步骤包括事件调查、损失分析及计量、结果分析、撰写评估报告四步。最后利用所建立的方法,对某化工企业突发环境污染事件的损失价值评估进行了案例研究。     

污染的污名效应对不动产价值的影响

一、简介:有关污名的争端污名(Stigma)的存在是毫无疑问的。近十几年来,大量研究表明,潜在消费者厌恶并担忧正受或已受污染的房地产。更头疼的是,当地居民会提议在这些房产内部或周围新建相应改善设施,并反对用户或住户使用受污染住房。最后,周边地区的居民显然也会反对受污染的房产。     

收购中的企业价值评估研究——以小天鹅为案例

在金融市场高度发达的现代经济中,公司价值的评估在收购兼并、证券发行和投资以及公司的价值化管理等领域,已成为一项重要的甚至必不可少的活动。文章对企业价值评估的理论进行分析归纳后论述了企业价值评估的方法,并以美的收购小天鹅为案例,运用EVA模型对小天鹅进行企业价值评估,具有一定的现实意义。     

土地整理对生态系统服务价值的影响

当前,国家对土地整理的重视程度日益增加,土地整理不但能有效增加农民收入,有利于农业生产条件的改善,而且还是解决三农问题的有效途径。本文在生态系统服务价值理论的研究与分析的基础上,阐述了土地整理是如何影响项目区生态系统的服务价值。     

受污染房地产价值评估的探讨——基于盐湖城的评估实践

自从1847年拓荒先驱者们首次进入盐湖城以来,这里遭受了大量各式各样的环境污染。其中有些是盐湖城特有的污染,例如:水泥生产废料、石油化学物、铀生产废料以及那些铣削和熔炼旧址遗下的废品等;另还有些污染则是非当地特有的。本文将重点关注那些受金、铜和铅铣销/熔炼加工污染的房地财产。我们将强调指出在曝光采矿行为的前后,伴随着当地政府、所属州政府以及联邦政府对缓解问题所做出的努力,再加之个人、政府和(或)行业对污染物所做的清理工作,这些生产场址是如何影响不动产价值的。与此同时,在盐湖城熔炉场址附近,对于那些商用、住宅用地以及空置房地产所发生的诉讼,我们也予以特别的关注。     

县域土地利用生态系统服务价值评估研究——以内蒙古和林格尔县为例

土地利用生态系统服务价值是土地资源价值的组成部分。随着社会经济的发展,土地的生态功能和生态价值日益受到关注。基于内蒙古和林格尔县1997～2007年的土地利用变化数据,运用经济学和环境科学的评估方法并借鉴了科斯坦萨(Costanza)和谢高地等人的评价模型,评估了和林格尔县土地利用生态系统服务价值的变化情况。研究结果表明:1997～2007年和林格尔县土地里利用生态系统直接服务价值逐年增长,间接服务价值呈现出"先增后减"的变化趋势,土地利用生态系统服务价值与GDP具有一定的相关性。研究结果不仅量化了土地资源生态价值,也可为今后制定土地利用政策和构建土地生态补偿机制提供科学依据和支撑。     

环境污染对不动产价值的影响

本文是对法院做出的、目前不断变化的法律意见的一个概述,其间我们关注以不动产税为目的,评估环境破坏如何影响不动产的公平市场价值。此外,我们讨论了法规和其他可能适用的法则。自从我们关注这个问题以后,已经有很多其他案例的报道。因此,我们建议更新这方面的信息。我们建议对这个问题有兴趣的人去获取IAAO准则中关于受环境污染影响的不动产评估的信息——在下面的介绍中,我们可能会提及它。我们将继续为您提供相关法院案例和其他材料,以便于我们为在后面讨论中即将展开的那些困难问题寻求公正处理。     

城际高铁对土地价值的影响——来自京津城际铁路的证据

本文搜集了微观土地交易数据,基于京津城际高速铁路开通的准自然实验,利用与特征价格模型结合的多重差分方法评估了城际高铁对土地市场的冲击。研究表明,城际高铁在开通前至少半年就会对土地价值产生影响,影响范围约为站点周边方圆10公里,提高周边土地价值约20%,但对工业用地影响不明显,且现有建设用地价格所受影响显著大于新增建设用地。同时,城际高铁通过土地财政渠道短期能够显著带动当地经济增长。本研究从增长效应的视角为城际高铁建设的效益评估提供经验证据,为促进城市群内部的区域协调发展提供决策依据。     

京郊农用地膜残留污染土壤的价值损失研究

文章采用环境经济学中的恢复费用法和意愿调查评估法研究了京郊农膜对土壤污染的价值损失.结果表明,2003年京郊农民对残膜污染土壤的支付意愿上下限分别为232.05和185.4元/(公顷·家庭·年),地膜污染土壤的损失两种方法的平均结果为438.75万～729.12万元/年.同时,根据实地调查结果,分析了农民拒付的原因.在调查农民对地膜污染的认识时,79.9%的受访者认识到地膜使用对环境有影响,其中认识到地膜残留能影响土壤质量、影响下茬作物出苗、影响田间作业的分别占58 6%、65.5%、70.1%;但认识到地膜残留影响产量的只有23.6%.调查还表明大田土壤地膜残留量远高于棚内土壤.最后对两种方法的结果进行了分析讨论,指出提高农民收入和增强环境意识是加强公众改善环境质量支付意愿的有效途径,并能够成为政府部门制订相应环境政策的重要依据.     

对有毒资产的价值评估

1.引言如今环境问题已经引起了大多数加拿大人的关注。联邦、省、市等各级政府也采取了各种措施积极应对环境问题,这包括更加广泛地实施旨在保护自然环境的管理法案,以及对破坏环境的违法分子追究责任或进行相应的惩罚。因此,房地产的开发商和管理者对于土地占有或使用中可能产生的环保责任给予了越来越多的关注。这些责任包括:支付污染场地的恢复费用;配合刑事侦查与诉讼、民事调查以及遵守环境法规等。     

有害废物对价值评估的影响

《全面环境反应和清除责任综合法》于1980年正式颁布,该法案又被称为CERCLA或Superfund法。该法案对受污染的财产和所有相关的当事人产生了深远的影响。1986年,该法作为CERCLA的修正和附加的Superfund修订重新授权法(SARA)饿得以颁布。随着社会越来越注重安全和干净的环境,地方、州和联邦政府制定越来越多的法律法规来解决这些问题。在包含受污染土地的不动产交易中,当事人的潜在责任是重大的,并且已经成为人们担心的重要领域。     

放贷者关于石棉污染对收益性建筑的价值影响的看法

最近．石棉和其他有害物质对不动产价值的影响,已经开始成为房地产投资者,评估师,保险业者,抵押贷款人和经纪人关注的焦点。本文的重点是探讨石棉的存在是否会影响抵押贷款人的承保决定和房地产价格。贷款人对石棉问题的关注程度是至关重要的,因为房地产通常需要进行债务融资。此外,贷款可供量对于价格的制定也是相当重要的。本文仅限于对收益性建筑中与石棉有关的问题进行探讨。     

案例研究:对含有石棉的商业大厦的价值评估

1.估价对象:目标资产为了简化该案例,本文仅考虑了建筑物本身——一栋建于1980年的商业办公型机构建筑。该大厦可租用面积占地将近20000平方英尺,位于一个中等规模大的俄亥俄州(有40000人口的)城镇。该城镇不仅包含了稳定且保持不断增长的基础性产业,并有6家《财富》杂志评选的全球500强的公司的总部坐落于此。当前的房产业主们希望能够通过资产评估来帮助他们判断是否继续拥有这项房产或者将其卖掉,而这本质上就是一项投资决策。     

价值评估对银行抵质押资产的风险凝聚的影响

文章对价值评估对银行抵质押资产的风险凝聚的影响进行了论述。     

基于平衡计分卡的循环经济价值评估 ——集中式工业污水处理及其循环利用案例分析

本文尝试以平衡计分卡理论为依据,根据循环经济特点构建一套针对循环经济企业价值评估的指标体系,以期对我国循环经济企业价值评估提供一种思路、提供一些借鉴,同时希望能为其它循环经济企业进行价值评估提供参考.     

污名、恐惧和忧虑等因素对价值评估的影响

“某一特定财产的最可能的买家对这一产品的看法,会受到各种生理和心理因素的影响,评估者应该考虑到这一点。”（DeLisle1985,505）市场参与者的行为和观念对价值有着直接的影响。为了估计市场价值,我们必须考虑参与者的动机。