国有企业改制中土地资产评估的问题与对策

在国有企业改制中，无论采取哪种方式处置国有土地资产，都要明确土地权益和显化土地资产价值。因此，土地资产评估是当前国有企业改制所必须的一个基本而重要的土地管理工作。为此，就目前国有企业改制中土地资产评估的意义、存在的问题进行了研究和探讨，并提出完善土地资产评估管理的对策与建议。     

企业改制中土地国家股的问题与对策

土地使用权的处置问题是企业改制中的一个难点。企业改制主要应以国有土地作价入股方式处置土地使用权。入股比例不应该是标定地价的100％，而应该根据具体情况，确定为标定地价的60％-0％。土地国家股的持有人应该是市、县级资产经营公司或地产经营公司。委托作价入股合同要规范化．尤其要强调入股金额、股本、分红配股、红利使用及土地资产的保值、增值等问题。在国有土地作价入股时，要理顺、调整、处置好抵押权等它项权。     

企业改制中的会计实务问题

1.改制企业土地的处理 在企业改制中,国有企业土地处置是经常遇到的一个问题.按照现行规定,企业实行公司制改建,对占有的国有划拔土地应当进行评估并按照土地主管机关的规定履行相关手续后,共有三种处理办法:一是采取作价入股方式,评估后将国有土地使用权作价投资,随同改建企业国有资本一并折股,增加公司制企业的国有股份;二是采取出让方式,由公司制企业购买国有土地使用权,按照规定支付土地使用权出让金;三是采用租赁方式,由公司制企业租赁使用,按照规定支付租金.     

企业改制中应注意的土地使用权问题

企业改制是以完整经营性业务和资产出资发起设立股份公司的过程.根据<公司法>第80条的规定,股份有限公司设立时"发起人可以用货币出资,也可以用实物,工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资".本文即是对企业改制出资资产中有关土地使用权如何处理问题进行的探讨.     

企业改制中应注意的土地使用权问题

国有企业长期以来形成了大量的厂房、居住房等房产，以及与房产相配套或尚未投入开发使用的大量土地使用权。这些土地往往既有生产用地也有生活用地，在企业改制资产中占有很大或相当大的比重。     

政策信息窗

我国将根据产业政策处置国企土地资产 来自国土资源部的最新消息说,国有企业改革时,上地行政主管部门将根据行业、企业类型和改革的需要,采取不同的土地资产处置方式和管理政策,促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组。     

土地使用权的会计核算

土地使用权的会计核算浙江诸暨市农纪委陈泳土地是企业生产经营不可缺少的基本条件和重要资产。在深化改革，转换企业经营机制过程中，为防止土地资产流失，确保土地资产保值增值，改变企业对土地无偿、无限期、无流动的使用为有偿、有限期、有流动的使用，加强对企业土地...     

浅析企业显化土地价值的条件与途径

土地资源不可能自动地转变为土地资产,为企业带来利润和现金流。本文分析了企业显化土地资产价值的条件,并探讨了显化土地资产价值的途径,为企业盘活土地资产提供了相关参考措施。     

基于铁路运输企业改制重组后的资产处置探析

本文分析国内有关国有企业改制重组有关政策和相关法规以及铁路运输企业实施主辅分离辅业改制相关规定后,对铁路运输企业这种大型国有企业改制重组中的资产处置进行探讨,并提出相关操作办法及建议。     

国有划拨土地使用权抵押担保的法律风险与防范

不久前最高人民法院出台了《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》，该批复对破产企业国有划拨土地使用权的处置、清偿以及抵押效力问题作出了明确规定，特别是对国有划拨土地使用权抵押以及划拨土地使用权与其地上建筑物一并抵押的效力问题作出了明确界定。这一司法解释的出台，对国有企业改制、破产大开方便之门，一是政府部门可以轻易收回国有划拨土地使用权；     

企业改制中应注意的采矿权问题

根据现行法律与政策,采矿权是一种财产权利,是在一定期限内开采特定矿山矿产的权利.如果查阅矿产资源类上市公司披露的会计资料,很容易找到这些公司的资产中有相当比重的无形资产--采矿权.拥有采矿权的企业,在进行合资、合作、合并、兼并等资产重组改制时,必然涉及到与公司的有形资产相连接的采矿权的处置.与土地使用权类似,处置采矿权在企业改制中同样是一项政策性很强并需要具体问题具体分析的事项.本文的采矿权包含探矿权.     

是无形资产还是有形资产--土地使用权价值评估中的困惑及其解析

文章认为作为用益物权的土地使用权,因其资产形态不清、界定不明给资产评估造成了困惑和不便.文章主张,土地使用权的价值应尽量使用市场法进行评估.在市场数据难以获取的情况下,选择收益法也不失为次优的解决方式.文章建议将土地使用权作进一步细致的划分,如划拨土地使用权、出让土地使用权、土地作价出资权(或入股权)、租赁权、一定程度的转让权和破产清算时处置土地的权利等,从而根据其权利内涵的不同,确定其评估价值.     

国有资产流失的表现形式、原因及防治措施

这主要体现在资产评估环节和资产处置环节。资产评估应由所有者进行，资产处置应公开。但在当前有些国有企业改制过程中，评估仍由企业进行，存在资产自买自卖、勾结相关利益人操纵改制过程的现象。在企业改制过程中，不规范操作的形式主要有：有意压低国有资产价值，低价出售国有资产；通过实行股份制改革把优质的国有资产剥离出来，而把劣质资产和冗员、债务、亏损业务等留在母公司；通过财务操纵，在改制前增大账面亏损，压低国有权益，使职工或其他利益体以极低的成本取得股权，改制后集中体现利润，由改制后所有股东共同享有，新入股的股东因侵占国有权益而在较短时间内收回投资；暗箱操作、低估、漏估国有资产（无形资产是最容易出现漏估的项目，尤其值得关注）等等，这些使国有资产大量流失。     

国有资产“一人竞拍”成交合法有效吗？

质疑与争议从何而起 近年来，随着中国国内国有资产管理体制改革和国有商业银行以股份制改造为核心的综合改革的加速推进，国有资产（含金融不良资产）处置步伐明显加快。在国有企业改制和国有商业银行、金融资产管理公司的资产处置（转让）过程中，为了最大限度地发现国有资产的市场价值，充分体现市场化处置“公开、公平、公正”原则和“透明、竞争、择优”的优势，无论是银行抵债资产、金融不良债权、企业股权等国有资产处置转让，大多选择了公开拍卖等市场化处置方式。     

企业改制及资产重组方式探讨

资产重组是国有企业改制中的关键环节,企业改制应根据资产状况量体裁衣按照国有资产的不同分类、资产重组的不同方式,有效的运用资产剥离等手段,选择适合自身的资产重组方式盘活有效资产,顺利实现改制。     

土地增值价值摊销应允许扣除

案例：2001年．某市一家国有企业（简称A企业）改制．实行国有企业民营化（简称B公司）。该A企业改制前账面反映的净资产为-950万元。经中介机构对A企业资产评估．土地净增值1800万元（土地原为无偿划拨．假定资产评估增值仅土地一项）．按照劳动部关于《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定．A企业改制应支付给支付给职工的经济补偿金1000万元．也就是说．经评估后A企业的净资产为-150万元。     

企业改制重组中逃废债务问题探析

一、企业改制重组中逃债的主要情形分析1、利用破产方式逃废债务。破产制度是调节和处置债权人与债务人之间非正常状态下的清偿债权债务关系的法律制度。一些企业却利用《破产法》逃废债务,侵害了债权人的合法利益。如有的企业在改制中,将同一行业或者不同行业的若干企业合并为总公司,把原企业的有效资产划转到总公司,而金融机构的债务继续留在原企业,然后对原企业实施破产,或者以一个     

在改制中加强国资监管

擅自作价，任意处置国有资产。一些地方硬性规定企业改制指令性指标和工作进度，有的领导甚至檀自作价，干预产权转让价格。一些企业在改制、产权转让过程中，不按规定和程序进行清产核资、产权界定及资产评估就低价折股或出售。     

农信社抵贷资产管理的难点

一、抵贷资产处置难 一是地处偏远乡村的房地产和土地位置差。不易出租出售。二是抵贷物品多为极易过时淘汰的商品，且折旧率高。三是产权不明晰，抵债资产难以运用市场机制依法处置变现。如肃南县物资公司抵债的厂房和土地，由于地处张掖火车站，距张掖市区较远，其用于抵贷的房屋和地皮不易变现：     

改制企业审计应重点关注的几个问题

近年来．在对企业改制情况进行审计和审计调查时．发现部分企业在改制过程中存在着程序不规范,资产处置不完善,监管措施不到位,产权归属不清晰、责权不明确,造成国有资产隐性流失等问题。针对这些问题,我们认为对国有改制企业审计中应重点关注以下几个方面：