预告登记制度若干问题探析

不动产预告登记制度，在实务中的作用集中表现在对商品房一物二卖的有效抑制，《中华人民共和国物权法》规定了我国的不动产预告登记制度，加强了对不动产债权请求权的保护，弥补了原来民法制度之不足，但对权利顺位保全的效力及增强效力没有涉及，对权利保全效力的规定也不太全面，在将来依据《物权法》进行不动产登记立法时应予以完善。     

物权法规则的空缺结构:认真对待实际物权

物权法规则存在着固有的空缺结构.依我国<物权法>第六条之规定,不动产的变更、取得均须登记始生效力.我国不动产登记主要采取形式审查,一般不涉及实质审查,这就可能造成不动产物权的登记权利人和真正权利人不相符,以致实际物权和名义物权的对立.鉴于此,应设立一种制度:物权虽经登记,但经真正权利人证明登记的名义物权不具有正当性,则其应获得实际物权,名义物权人和实际物权人理应重归统一.应允许司法者运用合理司法裁量权以使实际物权人获得司法审查的最终救济路径,从而填补物权法规则的漏洞.     

我国不动产物权登记制度之辨析

不动产登记制度是物权法的基本制度之一，本文基于对我国不动产物权登记制度现状的分析，深入探讨不动产物权登记的功能与效力．针对我国当前不动产物权登记制度中存在的问题对我国不动产物权登记制度进行立法思考。以求为我国不动产物权登记制度的设立和完善探寻可行之途。     

论我国不动产登记机构的审查义务

分析不动产登记审查时,采用＂形式审查与实质审查＂分析模式的前提是对＂形式与实质＂两种审查标准的具体内涵予以准确界定,同时也应注意＂形式与实质＂这一分析模式本身的局限性。立足我国物权法的制度体系,结合相应的现行法规分析,我国不动产登记审查应坚持实质审查标准,不动产登记机构应承担实质审查义务,但对反映登记权利客体物理状况的材料、嘱托机关的嘱托行为、公证机关等中介机构出具的生效文书则仅负形式审查义务。     

不动产登记错误的法律责任分析

不动产登记错误,是指由于人为的故意或过失行为或者其他原因导致在不动产登记簿上所记载的权利事项与现实中物权的状况出现不～致的情形,常见有登记有误和登记遗漏.<物权法>第21条对不动产登记错误的过错赔偿作出了一般性的规定,明确了当事人和登记机构之间的权利义务范围.但该条文过于抽象,实践上难以操作,所以笔者从法律上、实践上对不动产登记错误的有关内容进行探讨,分析登记错误的法律责任.     

试论不动产登记的性质

不动产登记为物权法中的重要制度.不动产登记的性质既是物权法中的基本问题,也是我国在实施<物权法>过程中需要明晰和确认的问题,学界对此颇有争议.时该问题的研究,有助于正确理解与适用法律,保障交易安全.     

不动产物权变动中的公证制度

由于物权法的制定和实施将对现实生活产生深远影响，物权法的立法已成为我国法律界普遍关注的热点之一，不动产物权及不动产登记制度因其在物权法的重要地位更是引人关注。通过各国(地区)不动产物权变动中公证制度的比较，可以看出公证制度在不动产物权变动中不可替代的作用，我国物权法应引入不动产变动公证制度，以弥补现有物权法草案中没有吸取大陆法系国家不动产变动公证制度的缺撼。     

我国不动产登记实践中存在的问题浅析

我国虽然颁布了<物权法>,初步建立了一套不动产登记制度,但在不动产登记的实际操作过程中仍然存在一些问题,本文将对这些实际存在的问题展开分析.     

对中国法律的看法认识——住宅小区车位车库的归属

小区车库权利归属问题是开发商、业主及物业管理单位之间的主要纠纷之一,《物权法》的出台试图结束这一纷争,对这一问题进行了相关规定,但是并未完全注意到我国小区车库的权属现状,对开发商与业主之间的不对等以及我国不动产登记制度的不完善欠缺考虑。因此结合我国实际情况,对小区车库的法律归属进行全面分析,并对车库进行分类规制显得异常重要,而完善不动产登记制度也应当成为解决车库纠纷的立法措施之一。     

不动产物权登记的性质与审查标准

物权法的出台对不动产登记的效力、登记的统一、审查方式、责任承担等问题作出了明确规定,但是如何在行政法层面对登记进行规制尚存欠缺。本文将从不动产登记的性质以及我国与外国行政机关与司法机关对不动产登记的理论探讨与实践操作情况进行梳理,以期能对这些问题的脉络进行一定的把握并探寻出亟待解决的问题。     

“物业税”功能的理论假说与检验——基于政府多目标的分析框架

物业税被定位为是对不动产的保有环节征收的一种财产税,是集政府多目标于一身的理想税种：兼顾公平与持续发展、并有助于激励地方财政收入增长的分权制度的落实。中国现行房地产税体系庞大,但物业税规模小,约束了其综合作用的有效发挥。中国房地产税制度进一步改革的方向之一是重塑物业税,并重点强化其调节收入分配的功能。     

物业管理早期介入如何贯穿房地产开发全过程

针对目前物业管理早期介入中的难点进行分析,并提出一些有效的方法;物业管理早期介入在房地产开发的不同阶段工作重点和作用各不相同,对此进行了归纳和对比。物业管理早期介入对整体物业项目建设质量的提高,对房地产开发企业品牌的树立和持续发展,具有深远的现实意义。     

不同房产税政策对地区消费的异质性影响研究——基于沪、渝房产税试点的机制探讨与经验证据

房产税的推行不仅应是引导房地产市场健康发展的良药，更应是激发地区消费升级、促进地区经济高质量发展的催化剂。以2011年上海和重庆房产税改革试点为自然实验，使用合成控制法分别评估两地房产税政策对地区居民消费水平的影响，研究表明：征收房产税会对地区居民消费水平产生显著影响，且不同的房产税政策会产生不同的影响；“重庆模式”具有较强的政策力度和公平性，但对地区消费具有持续的抑制作用，不利于地区消费升级；“上海模式”在短期内抑制了居民消费，但长期来看促进了居民消费增长。征收房产税的经济效果不仅与房产税政策本身有关，还与配套政策、制度环境等紧密相关，房产税改革不应仅着眼于房地产市场，还应关照地区消费的升级和经济的高质量发展，既要有相应的配套制度，也应配合其他方面的改革。     

对"物业税"内涵及改革目标的进一步探讨

"物业税"内涵的准确把握及其改革目标的确定直接影响其税制设计."物业税"指的应是保有环节的房地产税,而不是合并房地产各环节税费而形成的一个新税种;我国当前"物业税"的改革目标应是完善现行房地产税,并使其成为理想的地方税种;对我国"物业税"税制设计的几点建议.     

我国民事立法中物权行为存立考证

对我国《民法通则》、《合同法》中有争议的条文,从逻辑结构、立法体系、文意解释等方面进行论述,可表明其中并不承认物权行为理论。就《物权法》中的相关条文,可厘清债权形式主义区分原则与物权形式主义区分原则的区别。就建设用地使用权的设立过程进行详尽分析,可证明我国立法中并不承认物权行为理论。     

从基层角度看《物权法》对银行业产生的影响

《物权法》实施后将给银行业带来许多积极有利的影响,其中影响最大的是担保物权制度的创新,拓展了物权担保空间,细化了登记制度,增加了公示方式,转变了价值取向,不仅有利于提高企业的担保能力和融资能力,而且还将进一步规范融资方式,为银行业提供更加有利的法律保障.《物权法》在给银行业带来机遇的同时也带来风险隐患,使其经营管理面临更大的挑战,如异议登记、预告登记、动产抵质押、应收账款质押贷款以及担保物权时限缩短等问题,都将对银行经营管理提出更高的要求.     

中国房产税制改革略论——从修订《房产税暂行条例》的角度

在物业税短期内难以走完立法程序的前提下,必须通过修改《房产税暂行条例》,将房产税征收对象扩大至个人非营业性用房、农村非住宅用房,并以超过家庭人均住房面积部分作为税基;取消房屋租金收入的计税依据,预防合理避税;以房屋市场评估价格代替房屋原值;因地制宜,实施幅度比例税率,从而达到增加房产保有环节税收,合理引导房地产市场健康发展和理性消费之目的。     

不动产登记机关赔偿责任论纲

不动产登记机关对登记错误承担赔偿责任,既是登记公信力理论的合理逻辑延伸,也是其权利与义务相统一的必然要求;其责任的性质应界定为“国家赔偿责任”,适用过错责任的归责原则。在此基础上,分析不动产登记机关赔偿责任的构成要件,并从赔偿范围、资金来源和责任追究机制等方面对我国不动产登记机关赔偿责任机制进行具体设计。     

民宅商用法律问题分析——兼谈《物权法》第77条的适用

民宅商用涉及了住宅所有权人与其他居民的利益平衡问题,<物权法>第77条从"法律法规、管理规约、利害关系人同意"三个层面对民宅商用现象进行了规制.民宅商用是典型的民事行为,解决其所带来的问题不需要政府过多的干预,期待<物权法>具体规则的完善才是从根本上解决民宅商用所带来的社会问题的有效途径.     

浅析我国物权立法中的几个争议问题

自《合同法》颁布以后,我国立法机关将中国民法典的制订又纳入了立法议程,作为民法典的重要组成部分的物权法成为当前立法的重点。文章就物权内容在物权法的起草过程中所产生的若干争议进行了浅析。