房地产开发企业营改增焦点问题探析

财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号,以下简称36号文件）发布后,2016年3月31日,国家税务总局发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号,以下简称18号公告）,对房地产开发企业增值税的征收管理做了具体规定。笔者试对房地产开发企业营改增焦点问题进行剖析,以期帮助广大纳税人更好地掌握房地产开发企业营改增税收政策。     

房地产企业营改增后增值税会计处理探讨

自2016年5月1日起,全国范围内全面推开营改增试点,房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规,就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。     

生活服务业“营改增”实施要点与企业应对

财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）明确，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点，生活服务业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。本文拟对36号文中有关生活服务业适用的增值税相关政策要点进行解析，并提出相关应对措施。     

全面“营改增”对企业税务影响及对应措施

2016年3月24日,财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),明确自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。建筑业作为营改增中涉及内容最广泛、计算最复杂的行业,全面"营改增"将带来不容忽视的影响。本文就"营改增"对企业预计产生的影响,进行详细分析,从税务筹划入手,以期为"营改增"环境下企业发展提供良好的对策。     

“营改增”后商品流通一般纳税人兼营库房业务的利税变化

财政部、国家税务总局于2016年3月23日发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，根据规定，自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改增值税试点。本文对“营改增”试点前后商品流通一般纳税人兼营库房业务的利税情况进行了比较分析。     

全面营改增政策特征探讨

2016年3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中正式宣布，2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，确保所有行业税负只减不增。2016年3月23日，财政部、国家税务总局正式发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文件），这一营改增纲领性质的文件标志着营改增进入全行业试点阶段。以下试对全面营改增政策特征进行探讨。     

营改增总分机构试点纳税人增值税纳税申报新规解读

为配合《国家税务总局关于发布〈营业税改征增值税试点期间航空运输企业增值税征收管理暂行办法〉的公告》（2013年第7号）的实施,解决营业税改征增值税（以下简称营改增）总分机构纳税申报有关问题,国家税务总局发布了《关于营业税改征增值税总分机构试点纳税人增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2013年第22号,以下简称“第22号公告”）。     

建筑企业营改增焦点问题分析

在本轮营改增政策出台之前，建筑企业对税负问题普遍存在以下四方面的担忧：一是担心老建筑项目进项税额不足，营改增后税率由3%提高到11%会使企业税负骤然上升；二是建筑企业人工成本比重较大，可能导致企业税负大幅上升；三是砂土石料等原材料在采购过程中较难取得专用发票，或只能取得适用3%征收率的专用发票，导致企业税负上升；四是担心建筑合同的甲方采用甲供工程模式（即全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购），导致建筑企业进项税额进一步减少引发企业税负上升。针对以上问题，中国建筑协会多次上书国务院，要求给予特殊政策以解决实际问题。从此次发布的《关于全面推开营业税改增增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文件）和《纳税人跨县（市、区）提供建设服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号，以下简称17号公告）两文件可以看出，本轮改革最大限度地考虑了建筑企业的实际情况，综合运用了“简易征收”与“差额计税”等各种方式，保障了建筑企业税负只减不增，实现平稳过渡。     

国家税务总局公告2013年第28号 交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告

根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）、《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）,现就营业税改征增值税（以下简称营改增）试点纳税人增值税一般纳税人资格认定有关事项公告如下：     

要闻

营改增后四个税种计税依据明确财政部和国家税务总局近日发布《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），明确了四个税种的计税依据。其中包括：计征契税的成交价格不含增值税。计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目等。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。该通知自2016年5月1日起执行。     

落实全面营改增促进产业结构转型升级

继财政部、国家税务总局于2016年3月23日正式发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）之后，国家税务总局于2016年3月31日连发四文，对纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、跨县（市、区）提供建筑服务、不动产进项税额分期抵扣等情况下的增值税征收管理中的具体问题进行了规定。建筑业与房地产业作为事关国计民生的重要行业，其所适用的税收政策不仅牵动着所有人的神经，对于国民经济的平稳发展更是有着至关重要的影响。从政策本身而言，这两个行业的营改增政策涉及面广、复杂程度高，在政策的理解把握和操作执行方面难度均较大。为此，本期专题继续以全面营改增为主题，在分析营改增政策特征与机理的基础上，重点对建筑业及房地产业在营改增过程中可能面临的焦点问题进行了探析，全面系统地分析了这两个行业营改增后增值税征收管理和税负增减变化情况；同时对营改增后企业在购买不动产实行进项税额抵扣及开展不动产交易与不动产租赁等活动中可能面临的增值税计税方法选择、计税时点确定等难点问题进行了解析。希望企业能够通过本期专题的解读，加深对于营改增相关政策的理解，充分享受营改增释放的制度红利，为社会产业结构的转型升级提供新动能、注入新活力。     

“营改增”试点企业的进项税额转出

2013年5月24日，财政部、国家税务总局联合下发《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财~,[2013137号），对“营改增”在全国范围内开展试点的相关税收政策予以明确。本文结合案例，就试点行业进项税额转出的会计处理操作进行简要分析，以期为“营改增”试点相关纳税人提供参考和借鉴。     

解读“营改增”试点升级扩围税收新政

财政部、国家税务总局5月27日发出《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号，以下简称37号文），进一步明确了今年8月1日起“营改增”试点扩至全国的相关税收政策。为了让广大纳税人更好地理解掌握“营改增”试点政策，现解读如下：     

营改增后增值税税负成本分析--以小型水电企业为例

2013年8月1日，国家税务总局对部份行业在全国范围进行“营改增”试点，“营改增”后一般纳税人进项税扣除范围扩大，增值税税负降低，但小型水电企业（注：本文所指小型水电企业是指装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位）多数选择执行6%的征收率缴纳增值税，营改增的好处并未得到体现，加之上网电价的影响，因此，执行6%的征收率显得不经济。     

四大行业“营改增”政策解析与企业应对

随着“营改增”的全面推开，建筑业、金融业、房地产业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。对于这四大行业而言，政策变化应把握哪些要点？企业的产品定价、会计核算、税收负担乃至经营模式可能受到哪些影响，又应如何应对？本期专题我们与您一同关注四大行业“营改增”政策解析与企业应对：作为本次“营改增”四大行业之一，建筑业面临的情况最为复杂，“营改增”后其计税方式、适用税率、纳税主体、纳税地点和发票开具等均出现了重大变化，建筑业企业应积极转变思路，完善会计核算，加强发票管理，规范经营方式；房地产业同建筑业一样都是生产性行业，且处于经济上下游的中间环节，关乎增值税抵扣链条的完整性，此次“营改增”政策对房地产开发企业销售额的确定、预收售房款缴纳增值税、发票开具、纳税申报等都做了明确规定，房地产开发企业应认真落实新政策要求，确保整个增值税抵扣链条的完整；金融是经济运行的血液，大部分企业都有贷款、存款、购买金融产品等与金融业相关的业务，所以金融业涉及面广、影响深，相关部门还下发了过渡政策，规定了部分优惠条款，对于购买金融服务的企业来说，应动态把握政策及优惠条款，做好应对工作；生活服务业与居民的日常生活密切相关，涉及的中小企业最多，这些企业原来缴纳5%的营业税，“营改增”后小规模纳税人适用3%税率，税负降低，一般纳税人适用6%的税率，这部分企业应完善会计核算、充分取得增值税抵扣凭证，确保税负不上升。希望本期专题能帮助企业更深入地理解相关政策，更准确地把握在“营改增”中应注意的关键问题，更充分地享受到“营改增”这一改革红利。     

金融业“营改增”政策对企业的影响及应对

按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），金融业“营改增”的相关业务基本都属于金融服务类，涵盖贷款、保险、金融商品转让、金融收费等服务，税率为6%。企业要把握其中要点，重点区分是否可以抵扣进项税额，用好过渡政策的优惠条款，将“营改增”政策落到实处。本文重点探讨一下金融业“营改增”政策对企业的影响及企业的相关应对工作。     

预估房地产行业“营改增”的税负变化

自今年8月1日起将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开，同时扩大行业试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入“营改增”试点，这标志着当前“营改增”试点正朝着向行业划分在全国范围内有序推进。作为我国第三产业的重要组成部分一房地产业，也应未雨绸缪，早作准备。房地产行业实施“营改增”，其税负率（即：应纳税额÷应税收入）会如何变化？“营改增”前，房地产企业销售房产属于营业税“销售不动产”税目，依5％税率计缴营业税。     

“营改增”政策后的餐饮企业税务风险分析及规避对策研究

财政部和国家税务总局,在2016年3月23日公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号文),文件规定自2016年5月1日起在全国全面推行"营改增"试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人将纳入试点范围。餐饮企业纳入"营改增"试点范围后,将给餐饮企业带来很多福利,但也面临很多税务风险。本文主要针对餐饮企业全面执行"营改增"政策后,给企业带来的税务风险并提出相应的规避对策。     

不动产交易与不动产租赁营改增政策解析

不动产交易与不动产租赁缴纳增值税,既涉及“老不动产”,也涉及到“新不动产”;既涉及企业之间的交易,又有大量的个人业务,政策敏感性强。为保证“税负只减不增”,做到平稳过渡,国家税务总局在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》基础上,制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）,对不动产交易和不动产租赁增值税业务进行了规范。     

“营改增”后物流企业的纳税筹划

2013年5月24日,财政部、国家税务总局联合下发《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）,决定自2013年8月1日起,将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点范围由上海、北京、天津等省市扩大至全国。“营改增”税制改革的加速推进,将对试点物流行业产生深远影响。本文结合实例,就“营改增”试点中物流企业的纳税筹划技巧进行探讨,以期帮助相关纳税人降低税负、防范涉税风险。