制定《建筑物管理法》促进业主自治——反思《物业管理条例》十大不足

自从2003年6月8日国务院颁布《物业管理条例》（以下简称《条例》），9月1日起施行，迄今已经十周年了。《条例》的实施，无疑为物业服务行业的发展带来了勃勃生机，物业企业如雨后春笋般成立起来。据2011年的统计数据，全国物业企业有近6万家。然而十年过去了，从见诸报端的报道来看，各省市成立业主委员会的比例估计在10茗至30％，全国的比例不会超过30％，即便成立了业委会，运转顺利的比例也极低，不超过5j5。     

这笔车位管理费该给业主吗?

<正>业主有权要求物业服务公司退还违反合同约定或者违法、违规收取的费用,并没有赋予业委会同样的权利。2011年4月1日,上海某小区业委会于成立,之后便终止了与原物业服务公司的物业服务合同,聘请新物业服务公司为小区提供物业管理服务。新原物业服务公司在办理交接时,就相关材料、设备的移交,以及地下车位管理费的交付问题出现了纠纷。业委会要求原物业服务公司全     

培育公民意识，健全法规，促进业主自治——北京市第六届业主委员会年会召开

2012年4月8日，春风和煦，北京市第六届业主委员会年会在北京新大都饭店顺利召开。本届年会由北京市业主委员会协会申办委员会主办，中国人民大学公共管理学院协办。参加年会的有北京市百余家社区的业委会成员、业主代表，清华大学、人民大学、中国政法大学、北京市社科院等学术机构的学者、教授，社区问题专家、法律界人士，物业服务企业的代表，其他省市的业委会代表，以及媒体记者，共三百余人。北京市业委会协会申办委员会召集人陈兵和齐建新分别丰持了年会的上下半场。     

对指导业委会成立工作的探索与创新

国务院《物业管理条例》和住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》对成立业主委员会都有具体规定，但在实际运作过程中，由于缺乏有效的执行组织，各地业主委员会成立情况均不理想。对此，义乌市对业委会成立难的问题进行了分析，有针对性地采取切实有效措施，逐步提高了业委会成立率。     

万家灯火情（连载）

业主选举 大华房产的张平第一次找上门来时，物业这边就有要求，如果接手管理，房产应早日组织成立小区业主委员会。在无数次与房产的遗留问题沟通会上，王天乐也每次必提业委会组建事宜。估计是房产自己也清楚，小区遗留问题太多，怕业委会成立后专门有人唱对头戏，多一事不如少一事，所以一直就拖着。时间进入九月，王天乐使了杀手锏，找出大华房产和大华物业所签订的前期物业服务合同以及大华房产和总公司签的合作协议，和傅俊华老总下了最后通牒：“傅总您看，这个前期物业服务合同到今年的11月30日就要到期了，再不成立业委会签订新合同，我们就没有依据继续在小区服务下去了。”     

2002年3月东方半岛花园物业管理费上调引发系列纠纷

【事件】2002年3月17日，深圳东方半岛花园公开宣布物业管理费上调一事，随即引发了部分业主不满，接连发生原业委会被全部调整、新业委会强行招标、中标的深圳市北方物业与原恒兆基物业在小区对峙、恒兆基物业诉新业委会违反合同等一连串事件。尽管仲裁判决双方继续履行原《物业管理委托合同》并由业委会向恒兆基物业赔偿管理损失，但后来长时间协调无果，恒兆基物业最终无奈退出该小区。     

温州模式的锻造

2007年，温州东方大厦300名业主自发地联合起来，辞退了原物业服务公司。原物业服务公司离开东方大厦时，带走了预收业主们的100多万元的水电费押金。该小区业委会副主任蒋成富当仁不让地率领东方大厦业委会多次到该物业公司催讨这笔押金未果，最后无奈之下，一纸诉状，将原物业服务公司告上了法庭。官司赢了，蒋成富也结识了温州的一批知名律师、物业服务公司的老总、政府官员、社区主任。2009年个冬日的下午，蒋成富和朋友们几经酝酿，决定成立一个专为业主维权的社会组织。     

再探物业纠纷解决之道

最近一段时间，有关物业纠纷频频被媒体报道。相对于购房的阶段性来说，入住后与物业的纠纷往往是长期的，在得不到解决的时候便集中以物业费纠纷形式爆发出来。 对于深层次的原因和解决之道．各媒体都十分关注这一话题，本刊记者也与业内人士多方探讨，探讨中．一个令人尴尬的现象值得我们注意：如何解决物业公司与业主之间的矛盾，业主委员会被寄予了无限希望，但是这个带着光环的组织在现实中充满了尴尬，业内人士指出：目前只有10％的小区成立了业主委员会，成立业委会困难重重．即使有了业委会，能够代表业主利益、解聘物业公司等问题上也是举步维艰。     

大唐新老物业交接惨案原因探析

在广大业主迎接2014年元旦来临之际，上海浦东新区大唐盛世花园住宅小区新老物业交接，发生了震惊全国的二死六伤惨案。上海是文明指数领先的文明之都，怎会发生如此惨烈的案件？惨案发生前，该小区的老物业已经向上海市浦东新区人民法院起诉，诉讼请求是判令大唐盛世花园小区一、二期业主委员会继续履行物业服务合同，并且，该法院一审已经判决老物业败诉，老物业不服一审判决，提出上诉。惨案发生后，有关媒体人士和业委会业内人士认为，老物业起诉业委会继续履行合同的诉讼主体资格不适格，浦东新区人民法院不应该受理该案件。又有法学教授表示，前期物业服务合同终止后，老物业必须“走人”。作为原告老物业起诉被告业委会物业服务合同纠纷案件的被告诉讼代理人，我认为，前者观点是错误的，后者观点也不准确。     

“制度”不应成为业主治理小区的障碍

“中国业委会选举比美国总统选举还严格”，北京海淀和谐社区发展中心理事长陈幽泓曾这样指出。常常可以看到一些小区张罗成立业委会，但是一年两年过去了，业委会始终还是没能成立。     

物业服务价格调节机制探索与实践

据统计,湖南省只有30%的小区成立了业主委员会,业委会太少,就造成一些小区执行前期物业收费标准多年,一直都没有调整过。     

进一步完善业委会制度

业委会是由物业管理区域内全体业主选举产生,代表业主利益,反映业主意愿,维护业主合法权益的民间组织。成立业委会有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系,有利于促进物业管理市场竞争机制的形成,有利于提高物业管理水平。     

细谈业主委员会发展的另类路径

业主委员会自1991年在深圳成立全国第一家开始计起，到现在即将走完四分之一个世纪。随着社会的发展，因为业委会工作而引发的问题层出不穷，有的甚至已经影响到社会的稳定和谐。围绕这些问题，政府及社会各界动用社会各方力量，八仙过海，各显神通，力图使这些事情做到成熟圆满。在努力了很多年以后，回眸凝望，结果仍然差强人意。     

明晰责任边界 减轻企业负担

<正>实际上,只要政府该做的做到位,可以大大减少业主的怨气,减少物业服务企业的冤气,进而减少物业服务中的矛盾。长期以来,由于历史及现实的原因,物业服务公司的责任、政府职能部门的责任、业主的责任、业委会和业主大会的法律责任没有界定清楚,导致整个物业服务行业出现政府推诿管理责任,物业服务公司承担太多管理职责甚至代行政府管理职责,而业委会、业主作为建筑物区分所有权人的权利不能正常行使,义务怠于履行或不履行。为了更好地规范行业的发展,明确物业服务各参与主体的法律责任,笔者现从物业服     

完善业主委员会自身制度推进第三方监督体系建立

一个物业项目的正常管理服务离不开业委会作用的正常发挥,但是业委会的权力若被滥用,又可能反过来危害业主的共同利益,使业主权利饱受损害。     

业委会如何应对业主撤销权诉讼

由于业委会在小区治理中的作用越来越大，业主大会、业委会的决定对业主利益及部分业主群体背后的利益集团（开发商、物业服务企业、街道办及居委会等）的影响日益彰显，业委会越来越多地遭遇到一个业主或者一群业主提起的业主撤销权诉讼。业委会如何有效应对，成为业委会新课题。本文拟在这方面做些介绍和探讨。     

业主与物业公司应如何正确对待物业审计

近年来随着我国物业管理法规的不断完善，特别是在物权法公布以后，小区业主的主人翁意识越来越强，物业管理公司的经营也越来越规范，许多小区纷纷成立了业主委员会，同时也有许多小区的业主及业委会希望对物业管理处多年的财务状况进行审计。     

“未投票视为同意已表决的多数业主意见”的规定是否有效

【案情摘要】原告胡X勤，被告上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主委员会（以下简称业委会），原告系被告小区业主。原告诉称，其对上海盛唐物业管理有限公司（以下简称盛唐物业）提供的物业服务非常满意。被告业委会在2013年9月4日张贴了《上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）业主委员会关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》，具体内容如下：本小区总建筑面积226392．10平方米，全体业主所持投票权共1598票，总计发放1585票。     

一位老业委会主任的工作心得

<正>业委会要与物业服务企业长期保持良好的合作关系,也要维护物业服务企业的合法权益,要善待和尊重小区的物业服务从业人员。如何才能做好业委会工作呢?深圳南天一花园自2000年成立业委会以来,笔者已经连续五届担任业委会主任。结合工作实际,对此谈一些见解。慎重选聘物业服务企业目前,物业服务企业及各类物业服务专业公司大量涌现,难免"鱼目混珠",良莠不齐。所以,业主大会在选择物业服务企业时就要慎重再慎重。笔者有两条选择标准:一是看该企业的服务管理水     

梅林一村的“最牛业委会”

<正>资金使用是业主最关心、最敏感的事情,业委会首先对所有需动用物业专项维修资金的项目制定了一整套的办理与监督流程。梅林一村是深圳市政府投资兴建的大型公务员社区,小区建筑面积80万平方米,共有住宅6840套,约3万人口居住于此。自1998年入住伊始,梅林一村便按规定成立了业委会。由于历届业委会成员多为政府公职人员,其中厅局级干部超过半数,他们在工作中许多敢于先试先行、勇于创新的做法,得到外界的称道和借鉴,曾被媒体称为"最牛业委会"。这个"最牛业委会"不拿一分钱