“业主”之争

业主是物业管理活动中的重要主体,物业管理离不开业主的参与.业主在物业管理活动中享有很多的权利:接受物业服务;提议召开业主大会,就物业管理的有关事项提出建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权等.同时业主还负有相应的义务:遵守业主公约和业主大会议事规则,执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,交纳物业服务费用等.业主是物业管理活动中的基本概念,不搞清楚这个概念,物业管理活动就无从开展.国务院<物业管理条例>第六条规定,"房屋的所有权人为业主."这一规定似乎非常清楚,但在<广东省物业管理条例>修订过程中,有关业主的含义却成了争议的焦点之一,对于什么是业主,人们的认识还很不一致.     

再论用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系

认真学习建筑物区分所有权理论深刻理解《物业管理条例》的立法精髓《物业管理条例》的颁布,结束了我国物业管理没有国家行政法规的历史,也将我们学习研究建筑物区分所有权理论推向了高潮,认真学习建筑物区分所有权理论对于我们深刻理解《物业管理条例》的精髓,学习和贯彻落实《物业管理条例》,推动物业管理规范健康发展都有着重大意义与积极作用。《物业管理条例》一个最鲜明的特点是用建筑物区分所有权奠定了条例立法的理论基础。通过直接将发达国家已经运行了100多年的建筑物区分所有权理论融入条例之中,使《物业管理条例》与WTO规则,国际惯例接轨。尽管在《物业管理条例》中找不到“建筑物区分所有权“这八个字,但条例的框架与字里行间无不体现出建筑物区分所有权的理论,建筑区分所有权理论的专有部分所有权,共用部分持分权,业主大会成员权,这些都直接融入到了条例中,体现了公平、合理、平等的立法精神。例如:1、业主权利义务。其实就是业主作为建筑物区分所有权人的权利义务,2、业主大会是作为全体业主合法权益的代表,业主委员会只是作为业主大会的执行机构,业主大会授权并监督业主委员会。这样一来就明确了业主大会是权利机关,而业主委员会只是执行机关;3、业主在首次业主大会会议的投票权根据业主拥有的建筑面积确定,就是基于建筑物区分所有权业主的共用部分持分权,即业主持有的共用部分财产的份额比例确定的。业主公约对全体业主具有约束力,业主公约是基于私法自治原则所衍生的,业主公约是区分所有建筑物的业主大会组织的最高自治规则,是物业管理的基础和最基本的准则,自然作为建筑物区分所有权人的全体业主必须有义务遵守,4、业主大会有一般决定和特别决定,一般决定必须是由与会业主所持投票权二分之一以上通过,涉及到业主重大的,具体的利益的特别决定,如选聘、解聘物业公司,维修基金筹集等都需要经业主代表三分之二以上通过。因此,我们在认真学习条例的同时还应该认真学习建筑物区分所有权理论,以真正领会和理解《物业管理条例》的立法思想。为了让大家对建筑物区分所有权理论有更多的了解。在上期和本期《现代物业》上连载了我与曹阳先生《再论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的论文,目前我们正在酝酿《三论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的文章。我们希望通过这些文章能够使大家更好地领会《物业管理条例》的精髓,进一步推动物业管理的健康规范发展。     

关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见

各区县建委、各业主大会、各业主委员会、各物业管理企业;为贯彻落实《物业管理条例》的相关规定,保障业主和物业管理企业的合法权益,维持社区和社会稳定,减少和避免物业管理项目交接过程中出现的矛盾和纠纷,现就我市住宅物业管理项目交接有关问题提出如下意见:一.本意见适用于住宅物业项目业主大会依法选聘的物业管理企业与建设单位选聘的前期物业管理企业的交接,以及业主大会依法选聘的物业管理企业之间的交接。二．交接事项参照以下意见进行1,前期物业服务合同期限即将届满,已成立业主大会的,业主委员会应     

如何规避和化解前期物业管理中的风险

前期物业管理,是指业主委员会与按法定程序及要求聘请的物业管理公司签订的物业服务合同生效之前,由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条规定：“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。因此,前期物业管理是物业管理过程中的重要阶段。     

谈谈对业委会和居委会关系的理解——以宁波为例

<正>2017年2月22日,上海市十四届人大常委会第三十五次会议审议了《上海市居民委员会工作条例(草案)》(修改稿),法规草案拟理顺居民委员会与业主委员会、物业服务企业之间的关系,明确指出,居民委员会应指导和监督业主委员会依法履行自治管理职能,协同业主委员会督促物业服务企业履行物业管理职责。条例草案还规定,因客观原因未能选举产生业委会的,经业主大会授权由居委会代行业委会的相关职责。     

BBS

业主咨询 提问（北京某小区业主）：什么是业主？业主在物业管理活动中具有哪些权利？ 答：按照《物业管理条例》中的解释．房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中．享有下列权利：第一，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。第二，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。概括起来说，它应该是业主的一个提议权，也就是说业主在行使共同管理权的时候，有权利提议召开业主大会。第三．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。这是一种建议权．提议权和建议权在法律上是有区别的．提议权是提起一个程序，建议权是对于共同管理中出现的问题．这个问题应该怎么解决．你提出一个明确的意见或者是一个明确的议案。     

业主咨询

提问(北京某小区业主)：什么是业主?业主在物业管理活动中具有哪些权利?答：按照《物业管理条例》中的解释,房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利：第一,按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。第二,提议召开业主大会会议,并     

诉讼担当人:业委会在诉讼中的法律地位

2003年颁布实施的《物业管理条例》首次以行政法规的形式确立了业主委员会的法律地位。依照该条例,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。《物业管理条例》同时     

利用法律武器实现业主维权

针对居住小区物业管理中存在的业主方遭受的侵权行为,以新颁布的《物权法》和新修订的《物业管理条例》等相关法律条文为依据,分析了侵权行为的来源,从业主团体的角度分析了来自开发商、物业服务企业、业主委员会和业主大会及业主个人的可能侵权行为及维权对策;从业主个体的角度论述了相邻关系中的侵权现象与维权措施。文中对业主大会和业主委员会在维护业主权益方面的作用进行了分析,指出了业主维权应该注意的若干方面的问题。     

论物业管理的主体

物业管理的主体涉及业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业等,文章意在明确各个主体的概念界定和法律地位等基本问题,对实践中的争议和纠纷提供一些建议。     

浅析业主大会和业主委员会成立难的原因

《物业管理条例》规定，在物业管理区域内由全体业主组成业主大会。通过业主大会和业主委员会的设立，使业主的权利得到进一步的实现。但在实际中，许多的居住小区并没有成立业主大会和业主委员会，究其原因主要有业主、政府、开发商等方面的问题。采用扩大宣传使更多的业主了解业主大会的作用、灵活的工作方法等有效的措施，促使业主大会和业主委员会在更多的小区成立。     

国务院关于修改《物业管理条例》的决定

根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,国务院决定对《物业管理条例》作如下修改: 　　一、将第十条第一款修改为:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会.……     

住宅类物管费“政府指导价”应该废止

2006年12月下旬．广东省物价局颁发《关于加强物业服务收费管理的通知》（以下简称《通知》）．其一大“亮点”是规定从2007年2月1日起．将原先的“住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价”．调整为业主委员会成立前实行政府指导价．业主委员会成立之后，则和别墅及其他非住宅物业一样．物业管理服务收费实行市场调节价．亦即由业主委员会代表广大业主，通过招标或与物业管理企业进行协商、博弈．形成合理的管理服务费价格（收费标准）……     

物业服务企业在服务中应做好市场调查工作

在《物权法》和新版《物业管理条例》正式实施后，物业管理的属性发生了根本的变化，对于物业服务企业的要求也就越来越高了。物业服务企业要想在竞争中求得生存与发展．就必须重视业主（住户）的调查工作，根据业主（住户）的消费需求提供服务。     

依照《物业管理条例》,推动物业管理新发展

新出台的<物业管理条例>(下文简称<条例>)在立法上有了重大突破,对物业管理中的热点、难点问题作了不少新规定.本文探讨如何以<条例>为指导,在全面组建业主大会和业主委员会,维护全体业主合法权益、明确建设与管理的权利和责任,推行物业管理招投标制度、制定"质价相符,分等定级"的物业服务收费新机制、提高物业管理服务质量,拓展服务领域及加强对从业人员的培训四个方面入手,推动物业管理,使之健康发展.     

李钊说法之二:谁有权决定业主大会的成立与否?

业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式,是由物业管理区域内全体业主通过物业建筑物所有权而自然组成的,行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构.依法成立业主大会、选举业主委员会的权利应当属于业主依法享有的权利.     

试为"前期物业管理"改名换位

通常情况下,区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期,业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业,但又需要对物业进行管理。这时,要求建设单位(以下统称"开发商")选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为"前期物业管理"。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。     

业委会想告谁就告谁?

业主委员会是我国住房制度改革过程中诞生的新事物,其性质和法律地位的讨论始终是一个备受关注的问题,业主委员会能否作为民事诉讼的主体也一直是法律界不断探讨的问题。由于现行《物业管理条例》对此并没有明确界定,目前各地对业主委员会的法律性质说法不一。此前有很多诉讼案件因法院     

业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知建房[2009]274号各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市房地局(建委),新疆生产建设兵团建设局:为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请及时告我部房地产市场监管司。     

从"线性"治理结构到"复合式"治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进,业主组织作为自主治理的主体和载体,进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范,初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性,另一方面,稳定就在某种程度上意味着滞后,在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范,然而物业小区自