改革方向:未必价高者得

没有最高,只有更高。两会之上"遏制房价过快上涨"的声音言犹在耳,北京却接二连三地拍出新"地王",最新"单价地王"实际楼面价格超过了3万元/平方米。2010年3月15日北京的三块地王出的真不是时候。一是两会刚刚结束,二是齐刷刷都是央企拿地所造成的社会影响。面对此种局面,国资委紧急"灭火",于2010年3月18日召开新闻发布会表示除16家以房地产为主业的中央企业外,78户开展了房地产业务但又不以房地产为主业的央企,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。这一政策释放出的是中央抑制房价的决心。此时,更多的人开始将目光投向"规则"本身,那就是目前的土地"招拍挂"制度。在今年"两会"上,不少委员和代表呼吁改革"价高者得"的土地出让制度。对此,北京市政府率先发布土地供应新举措,将增加中小型普通商品房土地供应,暂时不再安排热点地区高价土地交易,以稳定土地市场。同时,改进土地交易方式,不只是以"价高者得",而是综合评定竞标开发商的资质、资金能力、开发建设规划,特别是配建保障房和承担公益性设施建设等内容,来确定最终竞得者。这一举措向社会发出了一个强烈的信号:土地拍卖不再价高者得!面对来自各界的不同声音,国土资源部部长徐绍史表示,尽管商品房地价过高,但仍要坚持土地招拍挂制度,因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。他进一步表示,土地拍卖制度同时要尝试探索土地出让综合评标方法。     

央企退出房地产是真是假

“两会”抑制房价疯涨的呼声还未停，几家有央企背景的食业便疯狂高价抢地。3月18日下午，国资委召开新闻发布会称，除了主业为膀地产的16家央企，余下78家非房地产主业的央企应该加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出。3月19日，间接持有远洋地产8％股权的中远集团率先表态：半年内退出远洋地产。同日，北京市国土资源局宣布，北京将改进土地交易方式，今后土地拍卖将不再是价高者得。     

地价与房价循环上涨的推动力分析

就地价与房价的关系,根据"玉米法律悖论",得出房价上涨带动地价的上涨,而且从房地产市场的不完全性出发,对房价的构成以及房价与地价的相关性进行了分析,得出地价与房价是相互促进而循环上涨的结论。在此基础上,就"招拍挂"对地价与房价循环上涨的推动作用做了深入的分析,指出"招拍挂"通行"价高者得"准则不仅存在地价的自我膨胀机制,而且引起房地产供给结构的不合理,从而推动了地价与房价的循环上涨。     

热点·焦点·难点

有无数理由证明地王是制度“制造” ——对中国土地市场地王频出的现象,国土资源部有关负责人1月13日公开表示,主要是房地产开发企业对房价上涨预期过高,相互竞争抬高了地价,而不是制度原因造成的。然而,我国土地是垄断供应,政府牢牢控制着供地计划、供地量和供地节奏。所有的土地制度都是基于土地垄断制定的,怎么能说地王频出与制度无关呢？中国土地资源稀缺,土地垄断有垄断的理由,但土地垄断与地王现象有关却是谁也不可否认的事实。     

构建多要素土地拍卖模式探讨——基于改革土地出让制度抑制高房价角度的分析

本文在介绍了现行"招拍挂"土地出让方式改革实践的基础上,梳理了为抑制高房价实行的综合评标、一次竞价、双向竞价、限房价、竞地价及限地价、竞政策性住房面积等出让方式的特点和作用,提出了一个能够保留现行各种土地出让方式优点,并摒弃其缺点,借助编制计算机专用软件和网络技术,实施全新的土地出让方式——多要素土地拍卖模式。同时,也对多要素土地拍卖模式的运行机制、优点和运用前景作了概括性分析。     

房价居高不下的深层原因及治理建议

2003年以来,我国房价一直呈现上涨趋势,一些大城市房价已形成了一定的价格泡沫。推动房价上涨的内在动力是地方政府的自批租商业用地的财政利益,而促使地方政府极力推高地价的深层原因在于土地出让的"招拍挂"机制。因此,遏制房价过快上涨应从改革这一制度安排入手,从源头上切断地方政府基于土地财政利益而推高房价的利益链条,完善目前的"招拍挂"机制,并加大住房保障体系建设规模。     

土地出让模式对房价的影响

本文通过研究土地出让模式对房价作用机制着手,对土地招拍挂、限房价限地价、限地价竞房价、限房价竞地价及限地价竞保障房面积五种土地出让模式进行分析与比较,提出房地产市场调控的政策建议。     

经济博览

专家建议调整现行土地出让政策日益高涨的土地价格一次性全部摊入房地产开发的成本,成为我国近年房价居高不下的重要原因之一。业内人士建议,解决居民住房难问题关键要在土地使用税征收、拍卖导向、土地供应量政策等方面做出调整。山西省房地产协会会长袁纶华说,     

不“和谐”的“地王”

今年《政府工作报告》中,温家宝总理提出坚决遏制房价过快上涨。不想两会刚过,总理言犹在耳,北京的土地拍卖市场就诞生了三块地王,创出了北京住宅用地市场楼面地价的历史新高。值得关注的是,通过竞价成为地王的三家企业,均隶属于中央一级的国有企业。     

新世纪我国房价快速上涨的制度成因分析

随着房地产市场化改革以及国家一系列政策和制度的出台,房价经历了快速的向上攀升的阶段,房价高涨引起了广泛关注.文章探讨了引起我国房价快速上涨的制度成因,分税制度、土地储备制度、招拍挂制度和商品房预售制的出台,综合作用抬高了房价.认清房价上涨的制度成因,对于政府加强房地产行业宏观调控,引导房地产行业健康可持续的发展具有现实意义.     

土地供应对房价影响的机理与实证——以芜湖市为例

通过梳理国内外土地供应与房价关系的相关文献,选取芜湖市2012—2018年时间序列数据,运用皮尔森系数分析了一级土地市场政府垄断下的土地供应方式、土地供应结构、土地供应数量、土地供应价格对房价的影响。研究表明:①土地供应方式与房价无关,土地供应结构与房价低度负相关,住宅用地供应比例越高,则房价越低。②土地供应量对房价影响效果显著,土地出让价格与房价波动的关系极为密切。③决定房价均衡的根本因素是房产市场的供求关系,在一级土地市场垄断情形下,地方政府倾向于以饥饿方式供应土地,即减少土地供应量,提高土地供应价格;同时,房地产商为了高利润而囤地,对拉动地价也有重要影响。为此,需完善土地供应政策,优化用地供应结构,降低房价上涨的预期,打击以资囤地、闲置土地的不良行为。     

浅析“招拍挂”土地出让方式的完善和调整

招拍挂取代协议出让,是土地制度改革的一大进步。这种市场配置土地资源的优点是高效、低成本,缺点是无形之手往往容易失灵。所以说,对招拍挂进行完善和调整是十分必要的。本文从招拍挂制度产生的背景入手,分析了招拍挂制度的弊端,最后从供地结构的调整和土地出让管理制度的完善两个方面提出了改良措施。     

“土地年租制”与降低房价的分析

本文阐述了现行土地出让制度存在的弊端和采用“土地年租制”的制度与经济合理性，提出了“土地年租制”下的房地产开发模式，对“土地年租制”的利弊，尤其是“土地年租制”与降低房价的关系进行了详细分析。得出了在我国土地资源高度稀缺，房地产市场将长期供不应求的情况下，采用“土地年租制”不失为一个可行办法的结论。     

“土地年租制”与降低房价的分析

本文阐述了现行土地出让制度存在的弊端和采用“土地年租制”的制度与经济合理性,提出了“土地年租制”下的房地产开发模式,对“土地年租制”的利弊,尤其是“土地年租制”与降低房价的关系进行了详细分析。得出了在我国土地资源高度稀缺,房地产市场将长期供不应求的情况下,采用“土地年租制”不失为一个可行办法的结论。     

“招拍挂”导致了高地价吗? 高地价导致了高房价吗?

我国房价近年来一路攀升,过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高。本文主要分析了影响房价、地价的主要因素以及房价与地价之间的关系,最后深入探究土地"招拍挂"出让方式与土地价格上涨的关系,帮助人们更清晰地认识房地产市场。     

房地产开发过程中土地交易的博弈分析

房地产开发过程中,利益各方最为关注的莫过于土地的获得.土地拍卖走上招标拍卖的同时,开发商和城市政府之间在利益分配上展开了真正的博弈.本文应用博弈论原理分析房地产开发过程中各利益主体的行为决策及其利益分配关系,以期探讨"利益共赢"的土地交易制度体系.     

浅析房地产开发商发展模式及项目定位

进入9月,土地市场愈加红火,在短短10多天时间内,国内房地产开发商已投入了近300亿元用于土地争夺,最近市场上频繁出现"地王争霸"的好戏连台的场面: 最引人关注的是,中海地产在上海以70.06亿摘得今年全国的总价"地王"桂冠.中海地产此次拍下上海普陀区长风6B、7C地块,溢价129%,刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录.     

土地储备运行机制中的土地供应问题思考

目前我国大多数地方建立了土地储备制度,一般运作程序由土地收购--土地储备--土地供应三个环节构成.由于城市化进程加速,土地供应缺乏前瞻性和连续性本文针对土地供应存在的问题,就土地供应的方式进行思考,并提出在考虑城市中长期建设规划的同时要重视对房地产市场的预测分析;并运用地价管制手段,及时更新基准地价,注意价格机制的应用;将土地使用权的招拍挂转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的招标等解决方案.     

“限房价竞地价”市场仍存疑虑

"限房价竞地价"系北京首创的土地竞拍出让方式,旨在改变以往单纯"价高者得"体系下土地价格日益水涨船高的局面。这项政策创新效果如何,能否发挥长效机制,仍有待观察。近日,北京市国土资源局有关负责人在通报本市2013年上半年住宅及商服用地供应情况及下半年供应计划时透露,继此前在房山、昌平等远郊区域试点后,下半年将优先在朝阳、商淀等房价、地价上涨过快,房价预     

每一块商品房开发用地都应是地王

地王不是偶然,而是市场经济发展和招拍挂制度下的必然产物。我们的城市在进步,经济在发展,如果有一块好地没有以前周边土地的摘牌价格高,那就只有两种可能:一是我们的经济环境恶化了,另一种就是"幕后"的灰色交易。这两种结果,您愿意看到哪一个?由此,每一块商品房开发用地都应该成为地王。