建设用地使用权量化登记的实务操作与思考

基于“地权份额说”理论,提出建设用地使用权量化登记的理论,将建设用地使用权共有份额进行量化。建设用地使用权量化登记可以动态登记开发企业的建设用地使用权,明晰其权利状况,妥善处理好房地之间的物权关系,有效缓解了企业在房地产开发项目中的资金压力,促进交易活动依法合规地开展。     

关于房地产预售项目抵押信息公示的通知

各区县建委（房管局）、市登记中心、各房地产开发企业： 为提高房屋交易信息的公开透明化，保障房地产抵押当事人的合法权益，北京市建设委员会将通过北京市房屋交易管理网（www．bifdc．gov，cn，以下简称交易网）进行预售商品房项目土地使用权及在建工程抵押登记（以下简称预售项目抵押登记）信息网上公示，现将有关问题通知如下：     

完善商品房销售管理的几点建议

一、把商品房预售合同登记备案作为合同生效要件，缩短商品房预售、现售合同登记备案时间 现行法律、法规只是把商品房预售合同登记备案作为房地产开发企业的一种义务。就权利义务关系而言，应该理解为购房人的权利。也就是说，购房人有权要求预售人必须对预售合同进行登记，然而法律并未赋予购房人这一权利。因此，法律应明文赋予购房人这一权利。《城市商品房预售管理办法》第10条把预售合同登记的时限规定为30日，这给预售人留出了很大的时间和空间，预售人完全可以根据市场情况将房屋再次出售。因此，应缩短商品房预售、现售合同登记备案时间，以减少房地产开发企业“一房多售”的可能，避免许多不必要的房产纠纷。     

房屋登记机构如何判断预告登记是否已经失效

海南某地登记机构询问:某甲预购了一套商品房,并会同开发企业办理了预购商品房预告登记。商品房竣工后,开发企业随即办理了初始登记,但某甲并未及时前来办理该房屋的转移登记。时隔半年以后,开发企业和某乙前来申请该房屋的转移登记。     

购房者持开发企业签章的申请书可单方申请办证吗

商品房完成初始登记后,在办理购房者的分户转移登记时,有如下几种操作模式：一是由开发企业前来办理分户登记,二是由购房者前来办理分户登记,三是双方前来办理分户登记。为节约交易成本,最后一种模式较少采纳,而采取最多的是由开发企业前来办理分户登记,当然,此时需要购房者出具委托书,委托开发企业代为办理分户转移登记事宜。     

企业改制引起的房屋登记属于转移登记或变更登记的探讨

由于企业改制的复杂性和多样性，不少房屋登记机构的工作人员对于企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变更登记有不同的理解。在本文中我将结合相关规定对该问题进行探讨。办理房屋登记要明确企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变更登记，首先要了解转移登记和变更登记有什么区别。     

动态信息

为进一步提高辖区内房地产开发企业申办房地产交易权属登记工作的报件质量和水平，规范土地房屋权属交易登记工作，经开园国土房管分局于8月底组织举办了商品房交易权属登记业务培训会，辖区内26家房地产开发企业的部门负责人和经办人员共计60余人参加了业务培训。培训内容涉及商品房预售许可、房地产抵押登记、未成年人申请登记应注意的有关问题、大修基金申报、网上报件、网上签约等，以及《中华人民共和国物权法》中涉及房地产交易权属登记的有关内容。     

两个与房地产开发有关的房屋登记问题

正某县房屋登记机构询问:一、我市一开发企业已把土地使用权进行了抵押,抵押后在该土地上开始建造商品房,开发企业因融资需要,准备将在建工程向另一家银行抵押。对此,我们是否可以受理,如可以,是否应要求抵押人把再次抵押的情况告知第一顺位抵押权人或由第一顺位抵押权人出具书面同意     

从建筑物区分所有权角度谈预售许可与房屋登记的衔接

《物权法》第一次用专章对建筑物区分所有权的内容、规制予以表述，在法律层面上初步建立了我国建筑物所有权制度。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权、共有部分的共有权和基于共有权基础上的共同管理权。《房屋登记办法》及《房屋登记簿管理办法》进一步明确：房屋以基本单元登记。房地产开发企业申请初始登记时，应当对建筑区划内属于业主共有的房屋一并申请登记，并与房屋基本单元的登记簿形成关联。预售许可与房产登记分属同一部门下的两个机构办理，要不要进行有效衔接，如何衔接？在这里，我们从建筑物区分所有权的角度加以分析。     

建立新型市场主体登记制度探析

国家正在组织起草《商事登记法》，拟统一对各类商事主体的登记管理。但目前要改变我国现代企业制度与传统企业制度并存、各类市场主体分别登记的状况，还需要一个较长的过程。随着经济社会的迅猛发展，市场主体的登记制度要不断适应发展变化了的形势，在国家《商事登记法》出台前，我们应该积极研究探索适合社会主义市场经济的市场主体登记制度，大胆改革现行登记制度，为商事登记立法提供宝贵的经验。     

三年内私企都可搞外贸

最近，在中国大型企业集团——西部大开发与结构调整论坛上，国家对外经贸部副部长、中国对外贸易首席谈判代表龙永图透露，中国正加快政府服务职能建设，下放权力。对外贸型企业的好消息是，3年内，我国外贸经营权将下放到企业，企业经营外贸商品不再需要政府审批，只需到工商部门登记即可。     

政企互动

上海上海市工商行政管理局推出新政，允许上海市中小企业按照《有限责任公司股权出质登记办法（试行）》的规定，以其持有的在本市注册登记的有限责任公司的股权办理出质登记，作为获得贷款的担保；依法快速办结企业动产抵押登记等。同时，上海多家商业银行都开发了符合中小企业需求特点的金融产品，帮助中小企业解决资金问题，助力中小企业扭转困局。     

初始登记对认定属于业主共有产权的标准

《房屋登记办法》第三十一条规定,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。房屋登记机构在房屋所有权初始登记时应将属于全体业主所有的房屋登记到谁的名下？应当由谁来认定全体业主共有的房屋？依据标准是什么？     

权利人可以对错误的异议登记进行更正

某市登记机构询问：不久前，我局受理了商某对某单位房屋所有权的异议登记。随后，异议登记申请人又向区人民法院提起了民事诉讼。法院受理后，商某告知了我局，此时我们才了解到：商某是租用该单位房屋的承租人，对所租房屋所有权的归属并无异议。纠纷的起因是该单位在将房屋出售给他人之前没有告知商某，商某认为房主将房屋出售给他人这一行为侵犯了他的优先购买权，故而向我局提出异议登记并向人民法院起诉。我们认为：按《物权法》和《房屋登记办法》的规定，这并不属于异议登记的范围，我们受理异议登记并限制转移登记显然不妥。但从另一方面来看，在异议登记之日起15日内起诉的，异议登记在15日后仍然有效。在异议登记期间，对权利人处分房屋的登记申请，登记机构应当暂缓办理。问：登记机构能否撤销该项异议登记？某单位能否申请注销这一异议登记？如不能，我们如何处理为好？     

关于进一步深化不动产登记改革的建议

重庆市已实现国有土地房屋登记信息数字化，开通了金融机构、开发企业和司法等专网登记业务。但在登记办理中由于受传统观念、模式影响，人力介入仍然较多，数字赋能的效率尚未完全体现。提出以数字赋能为抓手，颠覆传统工作模式；以自我革命为动力，创新为民服务举措等建议。     

大力推进企业登记远程电子行政指导

目前，厦门市工商局注册登记的各类经济户口已超过15万户，办理名称预先核准、设立、变更、备案和注销登记事务近16万件。在注册登记人员超负荷工作的情况下，如何为企业和经营者提供更为全面快捷的服务，一直是市局思考的重要课题。为此。市局根据省工商局关于打造“行政指导”品牌的要求。认真贯彻落实“登记事务助导制”，创新企业登记行政指导方式，大胆尝试将企业登记行政指导与网上注册结合起来，首创了网上注册官行政指导制度，为企业申请人提供标准化、书面化、多方位、全天候的远程电子行政指导服务。解决了申请人办理注册登记时遇到的大量困惑问题，实现了运用高技术手段指导企业办理登记事务的实质性突破，促进了企业注册登记各项工作全面提高。     

浅谈建设用地使用权量化登记——房地之间物权关系的理论探究与登记实现路径

推行建设用地使用权量化登记,能够把一宗土地上对应多个房屋的关系解释清楚,将房屋与它对应的建设用地使用权份额一一对应,简化权利配置,使得登记业务的处理更加简单、直接。近年来,盐城市不动产登记中心积极将量化登记探索运用到不动产登记实务工作中,有效纾解了房地产开发企业资金压力,促进了房地产市场健康发展。     

在全国外商投资企业登记管理工作座谈会上的讲话（2002年4月25日）

这次全国外商投资企业登记管理工作座谈会，是党中央、国务院决定国家工商局机构升格并增设外资局后召开的第一次全国外资登记管理工作会议，也是我国加入世贸组织后第一次召集全系统的同志专题研究外资登记管理工作，对于我们适应入世的新形势，进一步加强和改进外资登记管理工作，具有十分重要的意义。关于前一段的外资登记管理工作情况和下一步的主要任务，新民同志将代表总局党组在会上讲话，进行全面的总结和部署，希望同志们认真贯彻落实。下面，我就如何认清形势，明确任务，进一步做好新时期的外资登记管理工作，讲点意见。一、充分…     

试议工商企业资信守法档案建设的目标及策略

今年4月，王众孚局长在全国外资登记管理工作座谈会上指出：“我们工商行政管理部门要积极努力，以企业登记档案为基础，在各部门中率先建立起企业资信守法档案。”本试对工商企业资信守法档案建设的目标和策略加以探讨。     

关于办理预售许可延期有关问题的通知

各区县建委（房管局）、北京经济开发区国土房管局、市房屋权属登记中心、各相关单位： 为了强化房地产市场监管，进一步规范商品房预售管理，现将房地产开发企业办理预售许可延期手续有关问题通知如下：