房地产税、市场结构与房价

本文在住房流量模型的基础上,构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明,无论何种市场结构,提高房地产税均导致房价下降;住房市场垄断性越强,房价越高,房地产税对房价影响越大。笔者对1996-2008年中国33个大中城市数据的检验发现,市场结构对房价影响大于房地产税。房地产税增长率每增加1%,房价增长率将减少0.03%;勒纳指数每增加1%,房价增长率将增加0.16%。房地产税与市场结构相互作用将使房价上涨,但影响微不足道。因此,对住宅开征房地产税,将对房价上涨有一定限制作用,但不能有效抑制房价上涨,而增强住宅市场竞争性、降低开发商垄断具有显著效果。     

房地产政策对房地产价格的影响

房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品,其价格不仅受到市场供需的影响,也受消费者预期及政府调控的影响。近年来,中国房价持续攀高,政府不断出政策政抑制房价上涨。不同政策对房产价格影响也不尽相同。结合中国房地产市场现状,通过研究房地产政策对房价的影响,分析总结房地产政策与房价的关系。     

我国房地产投资和宏观金融数据的协整分析

文章利用全国时间序列数据分析房地产投资与宏观和金融因素之间长期协整关系和Granger因果关系,得出房地产开发投资的协整变量有房价、贷款额和利率,人均GDP和股票筹资额是开发投资的因,开发投资是利率和通货膨胀的因。房地产购房投资以房价和销量为代表。房价的协整变量有人均GDP和房地产开发投资,人均GDP是房价的因,房价是利率和通货膨胀的因。房地产销量的协整变量有利率和贷款额,通货膨胀是房地产销量的因,房地产销量和利率存在着双向的因果关系。最后提出政策建议。     

房地产行业价格因素分析及实证研究

目前,房地产行业在迅速发展的同时,也产生了许多矛盾,其中房价快速攀升是一个突出问题。本文以萨洛普的圆形城市模型为工具,分析了房地产行业价格的主要决定因素,并在该理论模型的基础上选取合适变量指标,建立起计量模型进行计量实证研究。文章证明房价与空间移动成本正相关关系,房价与行业内企业数目成负相关关系。政府应在交通基础设施上增加投入,减少消费者在空间移动上的总成本,从而降低房地产开发商的空间垄断程度,达到降低房价的目的;同时采取措施增加房地产开发商的数量,提高竞争。     

我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究

本文运用差别产品垄断竞争的模型分析房地产产品完全差别的市场效应和社会影响,认为房地产产品差别化会加强房地产商的垄断势力,提高其垄断定价的能力,使社会福利受损。联系中国实际,发现我国区域经济发展不平衡客观上加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量;这是我国总体房地产价格持续上涨,地区房价差距扩大,相关政策效果不理想的重要原因,鉴于此,本文提出相关的对策建议。     

房地产价格与基本面关系的研究综述

本文通过研究房地产价格与基本面关系,来判断房地产市场估值水平的研究方法。一是供给需求的方法,它研究收入等影响供给和需求的基本面因素与房价间的长期关系,但它们之间的关系并不稳定;二是基于现金流贴现的资产定价方法,作为现金流的租金与房价保持长期均衡关系。两种方法结合起来将会是未来研究突破的方向。     

房地产属性、收入差距与房价变动趋势

以往关于收入差距与房价之间关系的研究,较少兼顾房地产的消费与投资双重属性。文章基于双重属性的角度,首先从理论上阐述了收入差距与房价之间的动态关系。在经济发展水平较低的情况下,房地产的消费属性凸显,收入差距扩大会抑制房价上涨;随着经济的进一步发展,房地产单一属性不明显,收入差距变化对房价不存在显著影响;当经济发展水平较高时,房地产投资属性占优,收入差距扩大会促进房价上涨。进一步对理论结果进行实证研究发现,整体上我国收入差距与房价之间无显著相关关系,单一属性不明显;但就省际差异而言,在经济发展水平较高的省份,收入差距促进了房价上涨,而在经济发展水平较低的省份,收入差距则抑制了房价上涨。随着时间的变化,收入差距由抑制房价上涨转变为促进房价上涨。     

我国房地产税与房价关系的实证研究

本文以我国1988--2006年房地产税和房价的相关数据为基础,通过协整分析、向量自回归、误差修正和Granger因果检验,研究了我国房地产税对房价的短期影响及两者的长期关系。结论如下：我国房地产税和房价之间存在长期稳定的均衡关系,房价和房地产税存在正相关关系,调高房地产税会引起房价增长;在不考虑地方公共支出对房价影响的情况下,房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应;我国房地产税制设置欠完善,房地产税的变化会影响房价,而房价的变化不会影响房地产税。最后,本文提出,应对现行的房地产税收制度进行改革,减少房地产流通环节的税种和税负,开征物业税。     

我国房地产价格与通货膨胀的关系研究

房价与通货膨胀的关系对于宏观调控具有重要影响,本文根据2007年12月至2010年12月的房地产销售价格月度指数和物价指数数据,利用计量经济学的协整分析和误差修正分析了我国房地产价格与通货膨胀之间的关系.实证表明,2007年12月至2010年12月期间,两者并不存在长期稳定关系,但在2007年12月至2010年6月期间两者存在稳定均衡关系,房地产价格变动影响通货膨胀.     

政府管制与房价持续上升

本文认为房价持续上升的原因是政府对房地产市场的资本进入限制.消费者对住房的需求旺盛,拉高了房价,房地产公司的利润丰厚.问题是房地产公司为什么能一直保持丰厚的利润?其原因就是政府对房地产市场的资本进入限制所造成的房地产市场的垄断.本文比较了都存在信息不对称性的家庭装修市场和房地产市场不同的市场结构,不同的发展结果.最终得出结论:只有房地产市场的激励竞争才能解决房价持续上涨的根本问题,所以在强化政府这只看得见的手的作用的同时,不要抑制了市场这只看不见的手的作用.     

中国股票价格与房地产价格关联性研究

国际经验表明,房地产价格和股票价格的剧烈震荡之间存在紧密联系,一旦价格泡沫破灭,将给整体经济造成严重后果甚至导致经济衰退.近年来,我国房价虚高,股价大起大落,给经济发展带来了一系列不利影响.在这种背景下,揭示两者之间的内在联系对于抑制资产价格泡沫,促进股票市场和房地产市场健康发展非常必要.本文运用时间序列相关方法对我国股票市场与房地产市场的关系进行了实证研究,结果表明:房地产价格上涨对股票价格上升有显著影响,而股票价格上涨对房地产价格上升的影响较为微弱;房地产价格的上升与股票价格的上升存在两季左右的间隔,且两者呈现出螺旋式变化的趋势.对此,本文分析了产生这种现象的原因并提出了一些政策建议.     

关于理性发展中国房地产市场的研究

房地产市场是在市场经济中占有重要席位,房地产市场的发展能带动不少行业,能满足人们的各种需求。蓬勃发展的中国房地产市场上,现在存在着房价上涨过快,空置房增加等问题。针对理性发展中国房地产市场,本文提出了限制购房数量、全国范围内第三套房开始征收房产税、稳定发展房产中介机构等建议。     

房地产价格的跨区域相关研究——基于澳门与珠海的实证

在对澳门和珠海两地经济发展阶段与产业结构进行比较分析的基础上,对两地房地产市场进行实证分析,结果表明：珠海房地产市场受到澳门影响较大;澳门与珠海房屋均价具有极强的正相关关系,即澳门房价每增长1美元,珠海房价增长0．262904美元,两者之间的滞后时期大约是1年;澳门与珠海房屋均价之间的差距将逐渐缩小,这是由于澳门房地产资本和投机资本将加速进入交通成本极低的珠海市场所致。     

我国房地产金融市场发展的现状及对策

房地产业与金融业关系十分密切,是一个典型的资金密集型产业,因此必须促进房地产金融市场的发展.随着城市房价的不断高涨,房地产泡沫问题和空置房大量存在引起了政府的极大重视,国家先后出台了一系列关于抑制城市房价过快上涨和去库存化的新政策.如何促进房地产金融市场健康发展,是值得研究的重要课题.文章将分析我国房地产金融市场的发展现状及存在的主要问题,并提出有利于我国房地产金融市场发展与繁荣的有关对策建议.     

房地产价格调控的问题及措施分析

房地产是社会经济发展的重要产业，伴随着房地产业的快速发展，它也带来了诸多问题。针对房地产领域存在的问题，最近国家陆续出台了一系列宏观政策，房价已成为热点话题。在房地产业与社会经济千丝万缕的联系中，房地产价格是其中最有影响力，也是最关键的一个因素，但随着房地产业的迅猛发展，房价也远远超出人们的购买力，因此，深入剖析房价居高不下的原因并采取有效的政策措施控制房地产价格上涨，对促进房地产市场的稳定发展及和谐社会的构建具有重要意义。分析房地产市场的现状及问题，从而给出一定的可行建议。     

中国房地产行业的垄断性分析

中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场,可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构,所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容也存在“马歇尔冲突”,考虑中国房地产企业是规模经济不变的情况下,对垄断进行拆分是对社会有利的选择。具体操作上：不要大面积拍卖土地,改为小块拍卖出让,引进多家开发商鼓励竞争,对打破垄断更有现实意义。     

经济基本面影响了住房消费吗——基于EG两步法和var模型的实证分析

本文搜集了1998年一季度到2008年一季度全国时序数据,对住房消费与收入、利率、失业率、房价等经济基本面因素进行了实证研究。首先用EG两步法证实了房地产市场中特有的量价齐升现象,这主要归因于房价的强烈上涨预期改变了居民住房消费行为。随后进一步证实了住房消费与包括收入、利率、房价在内的整个经济基本面之间存在着协整关系,认为目前我国房地产市场整体上还没有出现房地产泡沫。脉冲响应和方差分解的结果表明,在影响住房消费的经济基本面因素中,收入对住房消费的贡献率是越来越大的,而利率和房价的贡献是越来越小的。     

房地产位置与房地产价值的关系

一、房地产的位置对于房地产投资的影响2011年位于黑龙江省某市中心区域的一类地区一级地段，每平方米的平均房价为400O元左右，而在市郊二类地区的一级地段，房价每平方不足2000元，矿区三类地区的一级地段，房价每平方则不足1500元。通过对该市的地产市场进行调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。     

房地产税的功能定位——基于房地产税对房价的影响

我国开征房地产税应发挥的作用是筹资功能和调节功能,调节功能主要是调节收入分配功能和优化资源配置功能.其中筹资功能应是主要功能,但是随着我国房地产市场的迅猛发展,房地产税抑制房价上涨的功能被寄予厚望.房价的影响因素有很多,在税收资本化的作用下房地产税在一定程度上会影响房地产价格.但从实践来看,房地产税对房价的调控作用有限,对此我们应该调整态度,正确对待房地产税对房价的影响,重新定位房地产税的功能.     

公共产品供给与房地产市场调控:理论分析与政策建议

本文根据我国房地产市场的特点,利用一个寡头竞争模型研究城市公共产品供给与房地产价格之间的关系.我们的模型表明,城市交通条件的改善会加剧房地产楼盘之间的竞争,在其他条件不变的情况下,使得房地产价格有下降趋势.因此,城市公共产品,如道路交通,"卫星城"基础设施等的恰当供给可以平抑过高的房价,促进房地产业的健康发展,从而可以作为政府调控房地产市场的一个有效的政策工具.