什么是商品房预售

商品房预售也称楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征：１．商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。２．商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接…     

是非功过话预售

商品房预售是现阶段我国主要的房屋销售模式之一,它颠覆了传统的销售方式,扩大了房地产开发企业的融资渠道,也使购房群众拥有更多的商品选择权。然而,近年来房地产市场上出现了利用预售制度违规操作现象,给经济和社会造成了不良影响,预售制度的部分弱点也日益凸显出来。央行在《2004中国房地产金融报告》中表示,很多房地产的市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度,因此可以考虑取消,改期房销售为现房销售。此建议一出,立刻引起各方关注,一时问,业内掀起了预售制度利与弊的大讨论,预售制度的功过是非成为了社会关注度极高的热点问题。本文旨在通过讲述预售制度的产生和发展描绘预售制度的“路线图”,结合市场实际对商品房预售制度的改进进行探讨。     

完善商品房预售制度之探讨

一、引言 商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。在国内房地产市场发展初期,预售制度确实推动了房地产市场的繁荣,并成为房地产融资制度的核心。但随着房地产市场的进一步发展,现行预售制度的诸多缺陷逐步暴露,近几年不断有“取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的呼声。     

商品房预售资金监管若干法律问题的思考

商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。本文试从商品房资金监管的角度展开论述,分析有关商品房预售给与开发商带来的利润、房产市场的繁荣及其由此而引发的预售楼款监管的无政府状态给当前经济带来的严重问题。     

世界主要国家和地区商品房预售制度和特点

据各方面的资料显示,多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售,也就是商品房预售,但不同国家和地区对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计,预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区新建房屋和预售规模也较大,预售率90%左右。欧洲、日本等一些经济发达国家,房地产市场以二手房市场为主,新建房屋项目规模普遍较小,同时融资渠道发达,房地产投资主要依靠投资基金,新建房屋以现房销售为主。各国在…     

应不应该取消商品房预售？

在3月份召开的“两会”上，不少代表发言时讲到商品房预售问题。意见不一。这个问题的来源是，2005年8月15日，中央人民银行房地产金融分析小组发表了他们撰写的《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）。《报告》中指出，当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。《报告》的内容传出后，引起了广泛的争论，概括起来主要有三种意见：一是，商品房预售曾经发挥了重要的作用，但随着形势发展，其弊端不断显现，因而可以考虑取消。二是，从长远来看，商品房预售可以考虑取消，但因目前条件不够成熟而应暂缓考虑。三是，商品房预售是一种世界各国通用而可行的销售形式，从长远来看也不能取消。     

浅析安置房“两证”办理

根据《城市房地产开发经营管理条例》：＂预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.     

北京市房地产开发、经营的主要程序（续完）

北京市房地产开发、经营的主要程序（续完）赖建平中信律师事务所房屋销售有关法律要求的说明：（１）各种销售方式均实行许可证制度。房地产开发企业销售商品房，须向市房地局申请登记，取得《北京市商品房销售许可证》、《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可...     

对房地产市场信息系统建设的几点认识

一、网上备案系统信息的实时性和准确性 新建商品房网上备案系统是实现新建商品房销售合同网上备案业务的管理,实现商品房供应总量、供应结构、销售状况、价格情况等数据信息发布的基础.进入预售环节时,通过预售许可管理业务,可建立以开发项目为单位,开发项目、许可证和房屋自然幢三级管理体系的商品房预销售管理模式.该环节中,除按照相关业务规定核发预售许可证外,重要的一项工作是以房屋预测绘结果为基础按幢建立可动态更新的楼盘表.房屋楼盘表是商品房网上备案系统管理的核心,不仅记载了房地产基本销售单元的房屋编号、各类面积、用途、结构、拟销售价格等基础数据信息,而且也是在预销售过程中反映房屋基本销售单元的状态信息,如可售、签约、备案、办理产权、抵押、限制等.     

广州市国土房管局“五一”继续加强监管

“五一”期间．广州市国土资源和房屋管理局在保证房地产投诉热线(83346239)畅通的同时，将继续开展房地产市场巡查，检查中如发现有“销售项目的预售许可证已过期、销售已抵押或已查封的房屋、没有将预售款存入指定的监控账户、已销售的房屋没有在30日内办理交易鉴证和手续、没有悬挂预售许可证原件、没有悬挂预售许可证附图、销售现场没有展示商品房预售合同的示范文本、委托来办理资质备案的中介机构代理销俐房屋”中的任一情况，     

不要病急乱投医——略论商品房预售制度需要完善

2005年8月,人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》建议:"可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售",并指出,"很多市场风险和交易问题都源于商品房新房     

完善商品房预售制度势在必行

从世界各国房地产市场的发展来看，房屋预售是一个相当普遍的现象。无论是市场经济发达的美国、英国，还是周边的邻国日本、韩国、马来西亚、新加坡以及中国的香港、预售商品房和现房一样都是市场的一种选择。以美国为例，新建住宅销售中，预售所占的比率在60-80%，并经历了不断提高的过程（表1）。     

商品房预售：取消还是保留？

8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》正式对外公布。报告指出，当前房地产市场上的很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。     

谨防房地产虚假广告

房地产广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引投资的主要方式。开发商为了促销，不论是预售或是销售都充分利用各种媒介作广告宣传，尤其是在预售阶段，广告宣传造势更为突出。但由广告不实或购房得到的商品房与广告宣传内容不一致而引起的纠纷时有发生，房产商的虚假广告已成为当前商品房销售中的一大公害。     

试说商品房预售合同的“注销登记备案”

对已经生效的商品房预售合同“登记备案”,当事人能否申请注销?房屋登记机构(或者其他办理商品房预售合同“登记备案”的房地产管理部门,下同)注销已经生效的商品房预售合同“登记备案”,有什么风险?这两个问题,近年引起了一些房屋登记机构的困惑,也引起了笔者的思考。房屋登记机构开展的商品房预售合同“登记备案”,源于以下规定:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,“商品房预售人应当按照国家有关规定     

上海房产透明销售 坚决杜绝炒号炒房

根据国家统计局公布的数字,上海房价平均每平方米5118元,首次超过北京成为全国房价最贵的城市。对此,上海市政府已把对房地产市场进行适度调控列为今年的重点工作之一,并对“炒号炒房”现象说不,保证房产销售“全透明”。上海市房屋土地资源局近日宣布,上海市商品房销售网上备案登记系统已正式开通,全市新建商品房的预售和销售都将纳入这一系统,并上网公布,坚决杜绝“炒号炒房”、“人为惜售”等现象。根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定,沪上新建商品房项目,在房地产开发企业取得预售许可证或者房地产权证后,应上网公布各…     

预售商品房竣工验收及交付条件的适法性与合理性思考

一、现行竣工验收制度综述讨论预售商品房竣工验收制度之前,有必要弄清楚什么是商品房预售。建设部《城市商品房预售管理办法》(第40号令)首次明确了这一概念:商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。     

商品房预售制度初探

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售,具有五个明显的特征。商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险,为了保护买房人的利益,国家规定了严格的商品房预售条件。我国的商品房预售市场起步较晚,有关法律规范还不够完善,各地方发展不够平衡。     

西安：5月1日起房屋定价明显超过周边水平将通报税务部门稽查

西安市住房保障和房屋管理局下发了《关于进一步加强房地产市场监管有关问题的通知》,《通知》要求,商品房项目申请预售许可时,应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格,严格执行“一房一价”、“一价清”等相关规定。销售系统中的均价要和申报均价一致,实际成交价格不得高于申报房屋标价。     

天津新建商品房预售资金监管工作持续发展

近年来,随着经济社会的发展,房地产交易量特别是新建商品房交易量逐年递增,在新建商品房预售中,购房群众在房屋交付之前即将房款交予房地产开发企业,由于缺乏对预售资金的有效监管,有的项目曾出现预售房款不能