借鉴国外经验 完善我国房地产税制

一、我国现行房地产税制存在的主要问题1.征税范围狭窄。我国现行税制规定土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收并将广大农村的一些应税对象排除在征税范围之外,同时还把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非营业用的房地产等列为免税对象。这种规定已远远滞后于我国当前的制度安排和经济结构。首先,随着工业化进程的不断加快,农村城市化的程度也不断提高,一些地区已具备了城市的功能,房产规模急剧扩大,经营用房规模快速膨胀,完全可以作为国家税收的稳定税源。其次,随着我国事业单位管理体制的改革,不属于提供社会公共产品领域的事业单位将逐步实现市场化和企业化,也必须承担纳税义务。再次,我国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种配套设施齐全的住房,因而享受了更多的社会公共服务。而对居民自用住房免税,不仅放弃了税收调节收入分配的重要作用,还违背了多受益者多纳税的公平原则。2.计税依据不合理。我国现行税制规定房产税以房产余值及租金收入为计税依据,其弊端主要有以下几方面:首先,房产余值难以体现房屋的真正价值。房产余值是按房产原值一次...     

对多房产持有征税是调控房地产供求的最有效举措

剖析中国房产需求和持有的结构性矛盾与住房空置率问题,对五次房地产新政的实施进行后续考量;通过对房产持有征税的国外做法梳理,结合上海和重庆模式进行深层次分析;并建设性地提出加大对多房产持有征税的具体路径与时间表。     

关于房地产税的几点思考

20世纪80年代我国住房制度和城镇国有土地使用制度改革以来,房地产市场快速发展,房地产投资不断增长,房地产价格持续上涨。然而,我国房地产税制建设并不完善,税制结构不尽合理。本文以对房地产征税的理论依据为起点,通过对房产、地产以及房地产征税依据的分析,对房产地产合并征收房地产税进行探讨。     

美国反向抵押贷款需求影响因素的实证分析

问的提出和理论背景 住房反向抵押贷款是一种创新养老模式,作为一项非常复杂的金融产品.因其定价涉及到房产价值、利率水平、通货膨胀率、预计房产升值率,宏观经济社会发展的各种指标及老年户主年龄、寿命预期等因素,难度较大,国内外对该方面的研究都较少.一个较有代表性的定价模式是由Chinloy和Megbolugbe(1994)提出的,他们认为一旦借款人的寿命超过预期,贷款额就会大大高于房产价值,给贷款机构带来很大风险.     

住房因素对三孩生育意愿的影响——基于CGSS2017数据的实证分析

基于2017年中国综合社会调查数据,分析住房因素对城镇育龄群体三孩意愿的影响.研究发现:住房因素对城镇育龄群体的三孩生育意愿有显著的促进作用,其中住房面积的影响程度最高,其次为房产数量;不同流动状况、地区的育龄群体在住房因素上对三孩意愿的影响都具有异质性.应持续深化城镇住房制度改革,强化社会公共服务供给水平,不断完善生...     

浅谈增值税的会计核算

增值税是一种流转税，是对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值进行征税。增值税是商品价格的重要组成部分，是企业的成本费用。税收作为价值总体是社会产品价值的构成部分，由于价值决定价格，价格中必然包含税收的价值，因此，商品课税中的含税价与不含税价仅仅是一种计税依据，在价值与价格的关系上是不存在“价外税”的。既然增值税构成产品的价格，则增值税的会计内涵必然是企业的成本费用。企业购进货物所支付的进项税额表现为资金占用，交纳增值税表现为资金耗费。因此，增值税的税负大小会影响企业的财务状况和经营成果。     

房地产税立法的法理依据与相关政策建议

十八届三中全会《决定》中提出,要"加快房地产税立法并适时推进改革",但有些学者对此持反对态度。反对的主要观点:一是认为,国外开征房产税的国家是土地私有制,而中国是公有制,对国有土地上的房产征税,法理上说不通;二是按房价(包含土地出让金)征房地产税,存在重复征税问题。本文认为,征税与所有权无关;征房地产税,不存在重复征税问题。在此分析基础上,提出房地产税立法的相关政策建议。     

论价格运行的基本规律与积极的科学发展观

价格运行规律是掌握社会经济发展规律的重要内容。价格波动是由社会生产和流通的内在必然规律所决定了的,是价格运动的基本属性。支配价格波动的内在原因,既与价值生产有关,也与供求关系有关。自觉掌握价格周期运动是政府宏观调控价格波动的主导方针,是科学发展观依据的经济学出发点。在调控价格周期的过程中,应当关注“滞涨”的出现,供给学派给予我们以有益的启示。     

透视"国际旅游岛"下的海南房价——理性上涨还是经济泡沫

本文针对近年来海南省房地产价格不断飙升的现象,从土地和房产的供求关系入手,分析了＂国际旅游岛＂背景下海南房产价格上涨的深层次原因.在此基础上提出了保障本地居民住房,严格执行政府房地产政策,加强房地产市场监管,增加两限房供应等海南房地产市场可持续发展的具体建议.     

房产税存在的问题与建议

房产税是以房屋为征税对象,但独立于房屋之外的建筑物如水塔、暖房等不满足房产定义,不征收房产税。同一宗地上既有房屋同时也有建筑物时,如何将地价及开发土地发生的成本费并入房产价值中征收房产税,在财税[2010]121号文中及后续的解读文件中没有明确说明,这给基层税务机关及纳税企业带来政策执行的不确定性。     

论产业转型升级与消费税改革的方向

现行的消费税制度始于1994年,随着我国社会经济的发展,其一些不足逐步显现:一是征税范围具有鲜明的“工业性”特征,仅限于对消费品征税,而未涉及正在兴起的服务业;二是税制绿化程度不高,与“新常态”经济下产业向生态绿色转型的要求不相符.从这个背景出发,扩大征税范围、优化税率结构和调整征税环节是消费税改革的基本方向.     

房地产价格波动对城镇居民消费影响研究——基于广西14地市面板数据分析

房产已逐渐成为我国城镇居民最重要的财富资产配置,一些地区研究发现房地产价格上涨将产生财富效应并对经济产生积极影响.近年来,广西房地产价格增长较快,借助生命周期消费理论模型,通过对广西14个地市实证检验,发现房地产价格波动并未对广西城镇居民消费支出水平及消费支出结构产生显著影响.通过考察发现广西城镇居民收入水平大幅提高、住房结构仍以生活必需品为主、房地产金融市场不健全、居民观念和社会保障体系约束,弱化了房产财富效应.为此提出严格执行差别化住房信贷政策、合理调控房地产价格波动区间和健全房地产金融市场等建议.     

PPP项目定价理论、模式与定价机制构建

对于PPP项目而言,并不存在绝对正确的价格,并不是计算出具体的价格数字,而是应该设计出适用于PPP项目的定价机制来指导定价.PPP项目的定价机制应该是包含选择合适的定价理论、定价模型,同时对于提供公共产品或服务来说,政府由以前的建设、运营和维护的角色到现在监督角色的变换,应该设计出政府的激励监管机制.本文将PPP项目的生命周期以价格制定为标准分为定价前、定价中、定价后三个阶段,并分别研究每个阶段相应的定价问题.对于定价前的信息不对称问题,政府应该权衡激励支付的代价和激励价值的大小,避免为不必要的信息支付过高的代价;对于定价问题,提出基于双层规划模型的PPP项目价格制定方法;对于定价后社会资本可能会依靠垄断地位削弱消费者剩余的问题,提出应该引入第三方评估机构,加强政府和社会公众监管的方法,以期对政府科学决策提供一定的理论依据.     

江苏省居民住房购买力差异及成因简析

本文运用江苏省各市的近六年(2000-2005)商品住宅价格的有关数据,从时间、空间角度分析了不同区域、不同阶层居民的住房购买力差异情况,并指出人口、就业、效率与公平、地区经济发展不平衡所引起的居民收入分化问题是导致居民住房购买力差异的主要因素.简要提出了遏制房价非理性上涨与缩小住房购买力差异的对策,如加强廉租房建设、征收房产物业税、取消财政分权制、控制垄断、提高中等收入者的比重等.     

投资、银行金融支持与房产泡沫

通过建立房产投资经济模型来分析居民在各种融资情形下房产泡沫的生成机理,结果表明：无论银行是否进行金融支持,房产泡沫都取决于房产预期收益率、房产的投资成本和银行利率;如果居民不存在贷款违约,银行的金融支持不会加剧房产价格的攀升和房产泡沫的生成,而如果居民存在贷款违约,则情况相反,且房产价格和房产泡沫随着居民按揭贷款比例及违约率的提高而提高。这说明政府可以通过提高利率、提高房产交易成本、提高按揭贷款的首付比率、控制贷款违约率以及通过政策宣传引导居民理性购房等措施来控制房产泡沫。     

批判地吸收西方的效用理论与发展马克思主义经济学原理——与林岗教授商榷

批判地吸收西方的效用理论,已成为发展马克思主义经济学的基础理论或原理的关键。效用是人们在消费商品的使用价值中得到的主观上的享用或生理、心理上的需求满足,它是商品消费者或人的主观属性,可以时间为计量单位。效用与价值或价格的三种基本形式的实质既有区别又有联系。价格(广义)应区分为卖方价格、买方价格与成交价格三种基本形式。卖方价格是价值的货币表现,其实质是价值(指马克思的劳动价值);买方价格是效用的货币表现,其实质是效用(指批判地吸收了西方经济学的效用而形成的效用概念);成交价格是价值的货币表现与效用的货币表现的统一,其实质是价值和效用的统一。     

我国房产保险现状与发展对策

在我国,房产保险已作为一个产业而得到发展,房产建设与消费尤其是住房的建设与消费开始逐渐成为新的经济增长点.然而,房产与其他财产一样同样面临风险.例如:房产财产损失风险、房产责任损失风险、房产人身损失风险等,保险作为风险管理的重要力量,正在不断渗透到房产领域,房产保险已成为人们关注的重要内容.本文拟对我国房产保险在走向市场经济中的现状、存在问题以及应采取的创新发展对策作简要论述.     

悦秀园“和平电改”之路

记得一位政府主管机构的负责人说过,在现行体制下,城市的整体建设开发包括两大部分:一是房产项目的建设;二是市政配套的建设.房产项目建设的立项和管理由建委、房管部门主管,而市政配套的建设则由有关市政配套建设部门掌管,从而产生了住宅建设与市政配套建设不能同步的问题.     

个人所得税税制模式辨析与选择路径

个人所得税模式的选择是个人所得税制度建设一个最基本的问题.个人所得税模式大致可以分为分类所得税、综合所得税与分类综合所得税三种基本模式,三种模式各有优缺点,互为补充.我国现行个人所得税税制模式存在固有缺陷,分类所得税和综合所得税均不符合我国目前的现实与改革方向.综合考虑我国国情,我国宜采取分类与综合相结合的个人所得税税制模式.因此,我国个税基本模式的调整:一是要由实行分类课税的模式向实行分类综合相结合的模式转化;二是逐步扩大个人所得税的征税范围;三是针对不同所得项目适用不同的税率;四是进一步完善和规范个人所得税的税前费用扣除标准.     

透视2006年中国房地产市场

2006年中国政府针对国内房地产市场价格飚升、房地产市场投资过热等问题出台了一系列的宏观调控政策,但整体来讲对房地产市场的影响不大,其中很大的原因与政府的隐性担保有关,因此,这些问题在短期内要得到解决是有一定难度的.但2006年"国六条"细则的相关技术性硬约束规定对于调整当前不合理的房产结构、重构房地产市场竞争体系、调整国内居民住房消费模式等方面将起着积极的作用.