试说商品房预售合同的“注销登记备案”

对已经生效的商品房预售合同“登记备案”,当事人能否申请注销?房屋登记机构(或者其他办理商品房预售合同“登记备案”的房地产管理部门,下同)注销已经生效的商品房预售合同“登记备案”,有什么风险?这两个问题,近年引起了一些房屋登记机构的困惑,也引起了笔者的思考。房屋登记机构开展的商品房预售合同“登记备案”,源于以下规定:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,“商品房预售人应当按照国家有关规定     

浅析抵押登记的效力

关于抵押登记的效力,存在着三种不同观点。一是登记要件主义。抵押登记为抵押合同生效的要件,未经登记,抵押合同不能生效,抵押权不能成立。以瑞士民法为代表。二是登记对抗主义。抵押权的成立不以登记为要件,只需当事人之间就设立抵押达成了合意便可产生抵押权,但此种抵押权的效力权存在于当事人之间,不能对抗善意第三人。三是混合主义。根据抵押物类型的不同而赋予抵押     

法律

保险合同生效,意味着保险责任的开始吗? 依据《保险法》第十二条规定:“投保人提出保险要求,经保险人同意承保,并就合同的条款达成协议,保险合同成立。”在一般情况之下,如果当事人对合同没有特别约定,合同自成立时生效。但是,如果当事人对合同生效约定了附属条款,则保险合同从符合附属条款约定的生效情形开始生效。     

试析合同成立与合同生效

合同成立与合同生效是合同法中两种不同的制度 ,两者在法律性质、法律规则和判断对象、法律要求、成立与生效时间规定、构成要件、法律效力及法律后果等方面均有区别。     

应建立与抵押事实相适应的抵押登记日制度

《担保法》第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”但我国一些地方没有关于登记日的规定,也没有统一的确认方式和标准。根据抵押权顺位的法律意义,统一抵押物登记日制度,是抵押管理的迫切需要。房地产抵押权属于不动产物权范畴,不但受民法的调整,也受行政登记法的调整。房地产抵押当事人根据相关法律规范签订的抵押合同并经过法定登记部门的登记,才形成有效的房地产抵押法律关系。在抵押法律关系中,抵押权的取得经历了合同签订、申请登记、填发证等法定程序,相应发生多种时间事…     

论合同的法律效力

合同的法律效力是指合同是否有效,有效合同对当事人具有法律的约束力,国家给予法律保护。合同成立后不一定都是有效的,根据不同情况可以有几种结果,一是有效合同;二是无效合同;三是可变更或可撤销合同;四是效力待定合同。什么情况是有效合同,什么情况是无效合同或者是可撤销合同,如何确定,需要经过什么程序,后果又是怎么样的?《民法通则》和《合同法》作了具体规定。第一、有效合同 合同法规定:"依法成立的合同,自成立时生效"。有效合同需要具备哪些条件呢?民法     

土地使用权抵押登记规定出台

土地使用权抵押登记规定出台为加强对土地使用权抵押登记的管理，保障抵押当事人的合法权益，国家土地管理局日前就土地使用权抵押登记的有关问题发出通知。国土局规定，土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经...     

地役权与抵押权登记的相容性

地役权是一种古老的他物权形式,为各国物权法所承认。所谓地役权是指为适用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。《物权法》第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。”同时,该法第一百五十八条规定“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人”。     

浅谈不动产登记审查的公信与效率

根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产登记，并不影响合同效力，仅产生物权变动的法律后果。可见，不动产登记行为本身并不在当事人之间设定民事权利义务关系，亦不对不动产权属状态进行设定或改变，而只是通过登记，使不动产权利具有一种公示、公信的法律效力。它是对不动产权属法律关系的确认，是对权利人合法拥有不动产权利的证明。它体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。     

土地使用权抵押登记规定出台

土地使用权抵押登记规定出台为加强土地使用权抵押登记的管理，保障抵押当事人的合法权益，国家土地管理局日前出台了《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》。《通知》规定，土地使用权抵押合同经登记后生效。土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登...     

专利权的转让登记

从我国的专利法规定可以看出,专利转让人与受让人必须订立书面合同,经专利局登记和公告后才能生效。之所以这样,是因为原来的专利权是经过登记和公告的,为了使第三人了解专利权法律状况     

生效法律文书房屋登记的有关问题

实践中，除合同（如房屋买卖合同、赠与合同、借款抵押合同、离婚财产分割协议等）之外，因生效法律文书而取得房屋权利的情形也时常发生。二者区别在于：前种情形属于民事法律行为引起的不动产物权变动，登记是生效要件，即仅签订合同而不完成登记，房屋权利不会发生变化，此种模式学理上称为“登记生效主义”（《物权法》第9条）；后种情形属于公权力行使引起的不动产物权变动，登记非生效要件，生效法律文书本身即能发生物权变动的效力，登记的意义在于便于将来处分房屋（《物权法》第28条、第31条）。     

我国商品房预售的法律性质和特征

一、商品房预售的法律性质商品房预售是一种特殊的买卖行为,其特殊性表现为:合同成立时商品房尚未竣工(尚不存在),而是在买卖合同约定的将来某个日期交付使用,并在约定或规定期限内办理房屋所有权转移登记。商品房现售,是指合同成立时商品房已经竣工(已存在),双方订立合同履行各自义务后,即可办理房屋所有权转移登记。为此,一些人     

登记机构应当查验合同是否生效

合同是不动产登记的重要申请材料之一,登记机构应当在力所能及的范围内,对作为登记申请材料的以设立、变更、转移、消灭不动产物权为目的合同生效与否作查验。     

浅析合同签字盖章的法律效力

我国《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同,自成立时生效。”在企业经营过程中,所有经营交易过程都是通过合同来完成,大额、不能及时清结的合同几乎都采用书面形式。在合同书签字上，有企业法定代表人、管理人员、一般员工签字；在合同书盖章上，有合同专用章、行政公章、财务专用章、各部门章等等。     

浅谈合同成立与合同生效

合同关系作为民事法律关系中的重要部分,在社会生活中影响重大。能否对合同的成立与生效进行准确把握和正确判断,对确认合同各方当事人的权利、义务甚至对确定案件的性质、分清各方责任至关重要。因而,对合同的成立与生效做深入浅出的分析就显得十分必要和意义匪浅。合同的成立与生效经常会让人们产生一个误区,认为合同在成立的时候已经生效,其实不然。合同的成     

完善商品房销售管理的几点建议

一、把商品房预售合同登记备案作为合同生效要件，缩短商品房预售、现售合同登记备案时间 现行法律、法规只是把商品房预售合同登记备案作为房地产开发企业的一种义务。就权利义务关系而言，应该理解为购房人的权利。也就是说，购房人有权要求预售人必须对预售合同进行登记，然而法律并未赋予购房人这一权利。因此，法律应明文赋予购房人这一权利。《城市商品房预售管理办法》第10条把预售合同登记的时限规定为30日，这给预售人留出了很大的时间和空间，预售人完全可以根据市场情况将房屋再次出售。因此，应缩短商品房预售、现售合同登记备案时间，以减少房地产开发企业“一房多售”的可能，避免许多不必要的房产纠纷。     

谨防合同陷阱

签合同时就要作好可能打官司的准备合同的作用主要是明确双方权利、义务。起草、审查合同应注意合同条款完备,含义明确。可以使用或参考国家工商局制定的各种合同的示范文本,防范对方在合同中故意设置陷阱。需要经过登记才能生效的合同,按规定程序进行登记。     

房屋承租人优先购买权的法律适用——出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨

作为合同自由原则的表现之一，当事人有订立合同的自由。但自由订立的合同并不确定地在当事人间产生法律拘束力。基于在特定情形下对社会特定或不特定利益的保护目的之实现，法律对合同自由加以限制，规定合同成立后只有满足一定要件才能生效。当合同欠缺生效要件时将产生合同效力上的瑕疵，从而一时甚至自始不能发生合同当事人意思表示所欲达到的...     

简述房屋登记中的生效法律文书

正《物权法》第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《房屋登记办法》第12条规定:因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利申请房屋登记的,可以由当事人单方申请。在登记工作中遇到的民事法律文书主要可以分境内和境外两大类,第一类是境内的