以经济学角度浅析城乡建设用地

中国经济的持续、快速发展和城市化进程的加快推进,在很大程度上依靠农村集体土地转用为城市国有建设用地的资源支撑。然而,我国存在的农村与城市二元土地制度、国家垄断城市土地一级市场、农村集体土地产权制度的模糊以及强制征地、补偿和收益分配措施的不公平等土地制度和政策缺陷,成为制约城市社会经济发展和城市化、工业化进程的关键。本文将在梳理农村集体建设用地流转的理论与实践的基础上,对集体建设用地入市流转的各参与主体利益及社会福利变化进行深入分析,提出集体建设用地流转的模式选择和相应的政策建议。     

建立城乡统一的建设用地市场与农民土地权益的保障

随着我国工业化和城市化的快速发展,大量的农村土地必然要向城市建设用地转化。农村土地进入城乡建设用地市场的方式,过程必然关系到城市化进程的速度和质量,关系到城乡社会的和谐稳定。因此,我们需要建立一个城乡统一的建设用地市场。而在这个统一的建设用地市场建立和运行的过程中,我们同时也一定要注意切实保障农民的合法土地利益。     

加快构建城乡统一的建设用地市场

正我国宪法规定,城市土地属于国家所有,农村土地属于集体所有。与城乡二元土地所有制相对应,我国一直实行城乡有别的建设用地制度。我国法律严格限制集体建设用地流转,农村集体建设用地不能直接出让、转让或出租,必须先征收为国有土地后才能在市场上流转。随着工业化和城镇化进程的加快,建设用地需求快速增长,与日俱增的建设用地需求与二元分割的城乡土地市场产生了激烈的冲突,造成了严重的后果。     

中国城乡建设用地市场一体化问题探析

十七届三中全会提出了“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的改革方向。然而,由于建设用地的城乡分割,并在改革开放后的30多年中得到了强化,城乡建设用地市场的一体化不是简单的“开启市场闸门”可以解决的。如果不对一些前置性条件进行改革和筹划,现有的政策体系难以保证城乡建设用地市场一体化进程的有序实施,很有可能造成严重的社会和经济后果。因此,需要谨慎从事,在进一步理清改革思路和操作步骤基础上,完善相关政策,形成社会合理预期,积极稳妥地加以推进。     

农村集体建设用地流转的障碍与对策

农村集体建设用地流转作为整个城乡土地市场不可或缺的组成部分,是近年来理论界比较关注的问题。现实中,农村集体建设用地的自发流转也早已存在,且逐渐呈现兴旺之势。为了探索和规范农村集体建设用地流转,国土资源部从2000年起在安徽省芜湖市开始了集体建设用地流转试点,在此前后一些地方也进行了类似的试点。到目前为止,这些试点取得了初步的成效,对盘活集体建设存量用地,缓解地方建设对土地供给的压力,合理配置土地资源起到了积极的作用。但同时我们也应该清醒地认识到,目前农村集体建设用地流转中仍存在大量的问题,建立规范的农村集体建…     

农村集体建设用地使用权流转的调研与思考

农村集体建设用地使用权流转是事关城乡区域经济社会发展全局的重大战略问题,是统筹协调工业化、城市化发展的重要推动力量,是科学破解"三农"问题、加快推进社会主义新农村建设的关键环节。文章结合全国部分省市特别是北京、成都农村集体建设用地使用权流转情况的调研成果,重点分析了当前我国农村集体建设用地使用权流转的基本情况,剖析了其中存在的主要问题,并提出了相应的治理对策。     

东莞企业用地难的破解之道

节约集约利用土地,满足成长型企业用地需求,不让企业因用地问题影响发展,让企业发展后继有地,对于东莞经济社会的可持续发展具有重要的意义。经过30多年的高速发展,东莞经济取得了辉煌的成就,2013年GDP达到5500亿元,在国内地级市中名列前茅。但经济增长是以土地的高消耗为基础的,目前东莞土地开发已近极限,传统的增长方式难以为继,土地供需矛盾十分突出。一方面,随着招商引资力度的加大和投资     

农村集体建设用地合理流转与耕地保护

农村集体建设用地流转是我国在新时期对农村集体土地使用制度的改革和创新.本文针对我国农村集体建设用地流转中存在的问题,分析了其的产权原因,从耕地保护和产权角度提出了完善农村集体建设用地流转的建议,奠定集体建设用地流转的基础.     

重庆市建设用地预测模型探讨

运用灰色系统分析方法预测城市建设用地是可行的.为满足建模要求,应以城市建设用地存量为基础,采用累加方法建立生成数列.1991—2000年重庆市建设用地预测模型为X_(t+1)=115626.4538e~(+0.094382941t)-104572.0538,平均每年城市建设用地增量为1727.88ha,预测结果符合该市土地利用总体规划控制目标.     

商业用地评估的定量化方法

一、引言商业用地是地产市场中最为活跃的一种用地类型。由于其经济效益最高，且在我国地产交易中开展的又最早，因而成为地产估价的主要研究对象之一。然而，目前国内上地估价方法的研究大多还停留在简单的综合评价或定性分析阶段，缺乏必要的定量化评估方法，地产估价过程中主观随意性较大，严重影响了评估结果的客观性，妨碍了地产市场的规范化发展。有鉴于此，本文拟就较典型的商业用地出让问题，给出一个评估实例分析。二、改进模型的建立与分析由于商业用地中地产的区位条件作为自然、交通和经济位置的综合特征，它具有本质地反映土地…     

河北省建设用地现状、问题及整理方向研究

随着河北省工业化和城市化的快速发展,基本建设大量占用耕地,人地矛盾十分突出。补充耕地,解决建设用地需求须开展建设用地整理。本文分析了河北省建设用地利用的现状,总结了建设用地利用的问题,提出了建设用地整理的方向——重点整理农居点用地。在河北农村建立类似城市的土地储备制度,以解决村庄土地闲置和宅基地超标问题,实现农居点用地逐步缩减,严格控制城市规模,扶持旧城区和"城中村"的改造;加强开发区的清理整顿,调整用地结构。     

农村集体建设用地流转的理论、实践和制度完善

我国城镇化进程和城乡一体化提出对农村土地制度变迁的要求,集体土地的隐性流转在20世纪90年代就已经存在. 法律规定农村土地只能通过征收为国有的方式上市流通,理论界褒贬不一,但赞成农村集体建设用地直接流转者居多. 以城镇化、城乡一体化为背景,结合典型理论和实践中的试点模式,提出制度完善的建议.     

中国城镇建设用地投入效率的空间分异研究

基于对城镇建设用地投入效率概念与内涵的理解,从投入产出水平、区际关系、载荷容量、人地关系等视角构建评价指标,从效率水平和人工复合生态系统内在耦合协调性组织内容,并结合均方差赋权法对我国30个省（自治区、直辖市）进行实证研究。结果表明：①该评价体系既能够较为全面反映公平与效率、制度安排效应,也能用于检验区域系统内部经济—社会—生态环境的耦合协调性,实用性强;②我国城镇建设用地投入效率呈现出的特征：水平特征——粗放、低效增长,复合生态系统处在低水平的耦合协调阶段,空间特征——分异明显,其中经济效率的空间分异最为明显,而区域四分法大体呈由东往西依次递减的地理格局;③我国城镇建设用地投入效率的空间分异在一定程度上映射了国家宏观发展战略相对注重社会公平而忽视效率、政府绩效考核体系对其投入效率的影响等。     

统筹耕地保护与建设用地促进城镇化健康发展

我国人多地少,耕地资源非常紧张。目前我国人均耕地仅有1．43亩,不到世界人均水平的40％。北京、天津、上海、浙江、福建、广东6省(市)人均已不足0．7亩。根据《全国土地利用总体规划纲要》,国务院确定我国2010年耕地保有面积为19．2亿亩,但到2003年底,我国耕地面积已经降至18．51亿亩,降到了2010年耕地保有量底线以下。     

农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析

在现行政策法规下,我国的农村集体建设用地使用权原则上是禁止入市流转的,但是随着社会经济的发展,集体建设用地使用权入市流转的趋势日益明显。文章从理论和现实基础两个方面对集体建设用地使用权入市流转的可行性作了探析,并从培育市场主体、市场体系、规范市场运作制度、完善配套措施等方面,为集体建设用地使用权入市流转提出了政策建议。     

城乡建设用地增减挂钩政策的观察与思考

随着我国经济发展和城市化步伐加速,城市建设用地供需矛盾日益突出,而与此同时,我国农村土地利用却存在着闲置浪费的现象。城乡建设用地增减挂钩政策是在统筹城乡发展的背景下提出的,旨在促进城市发展的同时实现现实耕地总量的动态平衡,以有效缓解城市建设用地供需矛盾。但在实践中,增减挂钩政策的推进并不顺利,在实施过程中出现了一些问题,偏离了该政策提出的初衷。因此,必须对这些问题追根溯源,探求解决之道,以推动增减挂钩政策的顺利实施。     

城市建设用地指标的配置逻辑及其对住房市场的影响

本文致力于构建一个快速城市化和工业化进程中的城市建设用地供给理论,并基于这一理论框架讨论中国"人口、土地和住房"的空间错配机制及其后果。制度背景分析表明:中国城市建设用地供给受制于从中央到地方的指标分配,依次包括了"总量指标的地区配给"和"区县指标的用途配置"两个阶段,住房市场因此受到多级政府指标配置行为的叠加影响。理论模型揭示了财政激励下区县政府对指标的用途配置逻辑以及城市化激励下省级政府对指标的地区配置逻辑。基于实证研究结果,房地产市场上上演的"中国故事"可概述为:逆人口集聚方向的城市建设用地指标地区配给模式,叠加偏向工业的用途配置模式,对居住用地供给和住房市场产生了显著的挤压效应,导致"人口、土地和住房"的空间错配。     

中国城市土地使用制度改革60年回顾与展望

新中国成立60年来,我国城市土地使用制度发生了巨大变化。以1978年改革开放为分界点,我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和有偿使用两个时期。改革开放之前,我国长期实行的是计划经济体制,与此相应的土地使用制度采取计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式。改革开放以后,我国城市土地使用制度从无偿使用转向有偿使用,在土地资源配置中引入市场机制,至今已初步建立土地市场制度的基本框架,市场在土地资源配置中的基础性作用得到较好的发挥。然而,深化城市土地使用制度改革的任务依然艰巨,今后一个时期改革的重点是完善土地产权制度建设,建立平等开放、城乡一体的土地市场体系,完善符合社会主义市场经济要求的土地管理制度。     

对城市经济适用房建设用地选址的分析与思考

以改善城市中低收入阶层居民住房条件为目的的经济适用房建设，受到我国政府的高度重视。本文根据有关住宅用地选址的经济理论，以武汉市的具体情况为例，论述了土地价格和区位选择是经济适用房用地选址的两难问题，提出了经济适用房的建设应与城镇土地使用制度改革的目标和进程相联系，并在此基础上对经济适用房建设用地的合理选址和土地资源市场配置的途径进行了探讨。