各国（地区）土地征用制度比较及借鉴

土地征用，简单讲就是国家为公共目的强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的一种行政行为。综观世界各国（地区）土地制度，土地征用都是其中不可或缺的重要组成部分之一。历史上第一部《土地征用法》是由拿破仑建议制定并于1810年3月8日公布的。此后，各国政府纷纷效仿，使土地征用制度不断完善。本文对各国（地区）土地征用制度进行比较，力求能为我国土地征用制度的进一步完善提供一些借鉴。     

日本不动产估价制度概述

日本不动产估价制度概述李太来一、日本不动产估价制度的形成日不将不动产估价称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。最初日本有关不动产的鉴定评价是由银行代理进行的。在第二次世界大战前，不动产鉴定评估除满足社会上一部分私人买卖不动产的需要外，主要是满足政府机构...     

土地收购储备制度下房地产转让的特点

建立土地收购储备制度是国有土地有偿使用制度的一项重要改革。从一些地方出台的规定看，土地收购储备的基本含义是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为；其目的是“加强土地资源和资产管理，垄断和规范土地一级市场”。在这一制度背景下，房地产转让与一般房地产转让相比具有明显的特征，主要体现在以下四个方面：一．房地产转让自由度降低。建立土地收购储备制度后，政府按照一个渠道进水（政府统一征用、收购和回收土地）…     

借鉴国内外经验 完善天津滨海新区土地储备制度

一、国内外土地整理储备的比较和分析 （一）国外土地整理储备制度的发展及经验 1．国外土地整理储备制度的发展及运作模式 土地储备制度在国外被称为“土地银行”，1896年先是荷兰，后来瑞典、荷兰和加拿大等很多国家纷纷建立了各自的土地银行。经过多年的发展，这些国家的土地银行已经形成了比较成熟的运行模式，并建立了比较完善的保障体系。土地银行既促进了土地资源的合理利用，促进了房地产市场的规范和完善，又为政府增加了财政收入，增强了政府调控房地产市场的能力。     

各国（地区）土地征用制度比较及借鉴

土地征用,简单讲就是国家为公共目的强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的一种行政行为。综观世界各国（地区）土地制度,土地征用都是其中不可或缺的重要组成部分之一。历史上第一部《土地征用法》是拿破仑建议于1810年3月8日公布的。此后,各国政府纷纷效仿,使土地征用制度不断完善。在本文中,笔者对各国（地区）土地征用制度进行比较,力求能为我国土地征用制度的进一步完善提供一些借鉴。     

北京市内销商品房买卖契约

北京市内销商品房买卖契约卖方（以下简称甲方）＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定,通过＿＿＿方式,取得北京市＿＿＿区（县）＿＿＿地块的土地使用权,土地面积为＿＿＿平方米,土地使用年限＿＿＿年,自＿年＿...     

外国企业登记制度的几点启示

最近就手头现有的美国、法国、英国、德国、加拿大、意大利、日本、韩国、新加坡、泰国等十国（以下简称上述国家）企业登记制度的法规、考察报告等有关材料进行了学习和思考，受益不小，有以下几点启示。一、上述十国企业登记制度简况及特点（一）登记制度简况１．登记体制在登记机构上，上述国家企业登记工作大部分为政府行为，即由政府的部门或政府授权（派出）机构负责。如美国各州的州务卿办公室，英国贸工部下属的公司注册署，日本的各级法务局，新加坡的公司与商行注册局，泰国的商业注册厅等均为企业登记注册机构；除政府部门之外还…     

解析《关联方之间出售资产等有关会计问题暂行规定》

年１２月２１日财政部颁布了《关联方之间出售资产等有关会计问题暂行规定》（以下简称《暂行规定》）。作为对《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》的补充规定，其目的是规范上市公司与关联方之间出售资产等会计处理，真实反映上市公司的财务状况、经营成果。本文对其有关条款能否得以实施，还存在哪些不足之处进行探讨。一、关联方交易的双重性制度经济学创始人美国的康芒斯将交易分为买卖的交易（市场交易）、管理的交易（企业内交易）和配额的交易（政府交易）三种。从制度经济学的角度看，关联方交易不属于康芒斯划分的三类交…     

对我国若干城市土地储备运作的比较

１９９６年８月，我国第一家土地储备机构———上海市土地发展中心诞生；１９９７年８月，杭州土地储备制度开始启动，其建设成果和经验在１９９９年全国土地集约利用市长研讨班上引起了强烈反响；１９９９年６月，国土资源部以内部通报形式转发《杭州市土地储备实施办法》和《青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知》，并向全国推广杭州、青岛两市开展土地储备的经验；２００１年４月３０日《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院１５号文件），明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度”。从此，众多城市纷纷成立土地…     

市国土局宣讲《北京市国有建设用地供应办法(试行)》

2005年4月11日,市政府印发了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》,标志着全市深化土地使用制度改革,政府实施宏观调控进入了新阶段。为进一步广泛宣传深化土地使用制度改革的重大意义,深入探索推进土地使用制度改革的新思路、新途径、新方法,北京市国土资源局解读如下：     

监察部 国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法

第一条为了加强土地管理．惩处违反土地管理规定的行为,根据《中华人民共和国土地管理法》．《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规．制定本办法。 第二条单位或者个人有本办法所列违反土地管理规定行为的．除依法给予行政处罚外,对有关的国家公务员依照本办法给予行政处分;涉嫌犯罪的。移送司法机关依法处理。 第二条单位买卖或者以其他形式非法转让土地的。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,分别依照下列规定给予行政处分： （一）买卖或者以其他形式非法转让基本农田不足０．２公顷（３亩）,或者其他耕地不足０．３３公顷（５亩）．或者其他土地不足０．６７公顷（１０亩）的．给予警告、记过或者记大过处分; （二）买卖或者以其他形式非法转让基本农田０． ２／公顷（３亩）以上不足０． ３３公顷（５亩）,或者其他耕地０． ３３公顷（５亩）以上不足 ０． ６７公顷（ １０亩）．或者其他土地０． ６７ 公顷（１０亩）以上不足 １． ３３ 公顷（ ２０亩）的,给予降级或者撤职处分; （三）买卖或者以其他形式非法转让基本农田 ０． ３３公顷（５亩）以上,或者其他耕地０． ６７公顷（ １０亩）以上．或者其他土...     

土地征用制度:在博弈中演替

就其实践表现和社会认同而言，发端于计划经济时代的土地征用制度目前已逐渐成为我国土地制度体系中一个充满隐患的环节。土地征用制度的改革无论是对于地方政府、国有土地使用者，还是被征地农民而言，都是关乎切身利益的重要举措。近些年不断出台的一系列文件如《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、     

论商品房住宅小区停车位的产权归属和相关问题：以深圳为例

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种有关停车位的买卖、租赁、使用、收费、产权的纷争和矛盾的核心所在。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区的土地使用权的取得与房地产权的产权登记过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。一、现行法律制度框架下，房地产权的法律形式、内涵…     

我国城市土地使用制度改革中的问题及对策

我国城市土地使用制度改革在取得成绩的同时，也存在一些应当引起人们重视的问题，这些问题值得研究和采取相应的对策加以解决。（－）协议出让土地的弊端协议出让土地使用权是指出让方与选定的受让方通过协商方式有偿出让土地使用权。其具体程序是由土地使用者（受让方）向代表政府的土地管理部门（出让方）提出用地申请，经批准后，再由出让方与受让方协商土地价格、出让年限、付款方式、付款期限、用途以及其他条件等等，双方达成协议后，签订土地使用权出让合同。这样便完成了土地使用权有偿出让程序的全过程。协议出让土地使用权方式，…     

"勾地"制度实质与实施建议

一、“勾地”制度的引入 1、“勾地”制度的提出 2006年1月，国土资源部起草拟定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》（下文简称《规范》）中首次提出“勾地”制度。所谓“勾地”制度是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单，“单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。按照这一规定，政府启动“勾地”制度后，对于出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择不出让，由此开发商“勾地”失败。相反，开发商一旦“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。如有人竞价，则价高者得：而一旦无人竞价，则开发商以其承诺的土地价格取得该土地使用权。     

试论招标、拍卖方式出让土地使用权中地价的确定

改革开放以来，随着我国土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值日益得到体现，土地市场逐步规范。据不完全统计，截止到２００１年底，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了９０％，已有１４３５个市（县）实行了土地使用权招标拍卖，１５个省（区、市）明确规定出让经营性用地必须招标拍卖。国家正是在吸收上述各地实践经验基础上，提出土地供应制度的重大变革的。２００２年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部１１号令），明确规定：“自２００２年７月１日起，全国范围内凡商业、旅…     

中国廉租房的融资特征及其发展路径研究(下)

三、廉租房建设融资的创新趋势 1．政府制度创新及改进方向 （1）实行优惠政策吸引民间资金。根据日本和新加坡等地的经验，政府公共住房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，这有利于缓解政府的财政压力，通过有效的优惠政策吸引民间资金可以保障廉租房建设的长效性。可以以建设廉租房为条件，向开发商增发一定规模的贷款，同时政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房。对于专门建设廉租房的用地，应由政府向开发商无偿拨付。引入民间资金可以说是给廉租房建设安装了持久的发动机。     

日本中小企业诊断制度的发展及启示

日本的中小企业诊断制度曾经因为在政府施政和企业绩效改进方面的成绩而受到国际的广泛关注。在亚洲金融危机之后，不少研究者在反思日本的中小企业政策。2000年日本修正了《中小企业基本法》和《中小企业经营支援法》，重建建立日本的中小企业诊断的制度，称之为新中小企业诊断制度。中国正在开展中小企业服务体系建设试点工作。日本的经验对于中国有什么借鉴意义？本文回顾日本中小企业诊断制度的发展，分析政府主导的中小企业诊断制度和新中小企业诊断制度的特点，分析政府在其中的作用，最后提出对于中国的启示。     

浅谈我国城市土地一级开发运作模式

为规范我市土地市场运行．提高土地一级市场运营能力,建立和完善市级土地储备库。增强政府土地供应能力,（哈政发法字（2008）26号）下发了《哈尔滨市土地一级开发暂行办法》,2009年5月下发了《哈尔滨市土地一级开发资金管理实施意见》的通知,根据这一规定,哈尔滨市实施土地统一规划、统一征地（收回收购）、统一储备、统一整理、统一供应的集中统管制度,推行土地一级开发,建立土地征收、储备和供应的三位一体新机制。     

社科院：建议宅基地永久使用权应允许买卖

4月15日，中国社科院发布的《农村经济绿皮书》（下称《绿皮书》）指出，农民住房空置率在30％左右，可以考虑开放土地抵押市场，允许农民宅基地永久使用权自由买卖，允许农民“带地进城”。