评析业主委员会与物业公司的制衡关系

案情 原告：厦门鹏来物业公司 被告：厦门东悦庭业主委员会 厦门市东悦庭小区从2005年底起相继有13名业主擅自在楼顶平台上搭建轻体房、在公用楼道安装防盗门、超出外墙体安装防盗窗等等．引起绝大多数业主的不满。2006年初东悦庭成立业主委员会后．业主委员会曾就此事与物业公司沟通未果。     

业主应承担与公共利益发生冲突时的容忍义务

电讯公司将发射天线的基站安装在商品房公共用地上,是否侵害了业主们的权益?2005年8月22日,家住厦门市集美区麒麟居公寓的业主曾先生与中国联通厦门分公司侵权纠纷一案经厦门市集美区法院一审作出判决:驳回曾先生的诉讼请求。曾先生不服,提起上诉。     

欠交物管费房屋出售受阻

“拒交物业管理费和公维金及相关费用”一直都是业主对付物业公司的看家法宝，也是令物业公司倍感头疼的事情。但是，近日在厦门这一被部分业主作为“维权”手段的“撒手锏”却反而杀伤了业主自己。     

楼梯、电梯应当按幢公摊还是按梯公摊?

原告31位业主系被告承建的家盛新城的业主。在厦门家盛新城的房屋买卖合同中,开发商厦门市金工建设发展有限公司与业主约定的房屋公摊系数是在百分之十一到百分之十三点多之间,但是到了要办产权证的时候,2006年10月开     

从公维金"变身"国债诉案谈公维金专款专用

厦门黄金大厦业主与业主委员会(以下简称"业委会")之间的矛盾已经上升到了"刑事级":该大厦一名业主彭女士于2007年向法院提起刑事自诉,要求追究业委会成员叶先生侵占罪,说他侵占全体业主的50万元公共维修金(以下简称"公维金")。原来,该大厦50万元公维金,原本是业主共有的财产,却发现以业委会委员叶先生的个人名义购买了国债,公维金就这样"变身"了国债。     

楼梯、电梯应当按幢公摊还是按梯公摊？

原告31位业主系被告承建的家盛新城的业主。在厦门家盛新城的房屋买卖合同中，开发商厦门市金工建设发展有限公司与业主约定的房屋公摊系数是在百分之十一到百分之十三点多之间，但是到了要办产权证的时候，2006年10月开发商给业主寄送了一个通知，要求业主补交数量不等的房款，原因是根据测绘单位的测绘，房子的公摊系数提高到了百分之十七点多到百分之十八点多。[第一段]     

厦门：首次采用网上投票表决小区重大事项

2008年9月21日，“业主身份识别卡”在厦门市仙岳山庄小区第二届业主大会上首次使用，仙岳山庄成为厦门采用网上投票表决小区重大事项的第一个小区。与以往通过举手表决或纸质投票不同，业主完全通过网上投票系统操作完成选举和表决。     

调解物业管理用房面积争议

建昌商业广场是厦门市集美区的一个住宅小区,因建设单位厦门建昌房地产开发有限公司(以下简称"建昌公司")交付的物业管理用房太少,引发了一起业主委员会要求法院判令建设单位补足物业管理用房"面积差额"84平方米的案件.近日,这起厦门首例物业管理用房面积纠纷经法院审理并主持调解,业主委员会接受了建设单位部分地增补的4338平方米物业管理用房,诉讼双方由此自愿达成了和解.     

楼梯、电梯应当按幢公摊还是按梯公摊?

原告31位业主系被告承建的家盛新城的业主.在厦门家盛新城的房屋买卖合同中,开发商厦门市金工建设发展有限公司与业主约定的房屋公摊系数是在百分之十一到百分之十三点多之间,但是到了要办产权证的时候,2006年10月开发商给业主寄送了一个通知,要求业主补交数量不等的房款,原因是根据测绘单位的测绘,房子的公摊系数提高到了百分之十七点多到百分之十八点多.特别是中间几个楼梯、电梯的公摊系数一下提高较多.     

业主委员会如此招投标是否有效?

2007年3月15日，厦门景天物业管理公司与厦门市幸运大厦业主委员会签订的幸运大厦物业管理合同因期限届满而终止。在合同终止之前，幸运大厦业委会采用邀请招标的方式选聘幸运大厦新的物业管理公司，根据评审结果，确定厦门佳佳物业管理有限公司中标。但是景天物业公司却拒绝撤出幸运大厦。     

“老人协管巡逻队”来了

当你走进厦门长乐村一期小区内时可以看到这样一道独特的"风景"线:几位佩戴红袖章的老人,在小区里"转悠",看到不文明行为,就上前制止。他们时而用笔写、画,时而劝导顽皮的小孩子,时而蹲下去捡走地上的废弃物……真是忙得不亦乐乎,再仔细看看他们的红袖章,上面写着"老人居巡逻"几个字?原来,这是厦门常春藤物业管理有限公司接管小区后,为了能够及时协调解决物业管理中的一些不和谐因素,加强对管理工作的监督而实行的新举措,经公司与公司党支部研究并积极组织接管项目中的老人成立"老人协管巡逻队"(以下简称"巡逻队")。这个巡逻队既监督业主委员会工作,又督促物业公司,还能协调业主与业主之间的关系,对小区的物业管理以及邻里和谐都起到良好的俢,社区老人的自身价值也得到了更好的发挥。     

从公维金“变身”国债诉案谈公维金专款专用恢公维釜专款专用

厦门黄金大厦业主与业主委员会（以下简称“业委会”）之间的矛盾已经上长到了“刑事级”：该大厦一名业主彭女士于2007年向法院提起刑事自诉,要求追究业委会成员叶先生侵占罪,说他侵占全体业主的50万元公共维修金（以上简称“公维金”）。原来,该大厦50万元公维金,原本是业主共有的财产,却发现以业委会委员叶先生的个人名义购买了国债,公维金就这样“变身”了国债。     

结构转换层算不算一层?

2007年5月,赖先生等28位安宝大厦的业主向法院提起诉讼,将厦门安宝房地产开发有限公司(以下简称"安宝公司")告上了法庭,请求法院判令被告安宝公司赔偿经济损失。原来,"楼层少了一层",业主们提出要求开发商对"少"了这一层应按每平方米100元(按各自业主合同面积)计算差价进行补偿(如100平方米赔偿1万元)。     

开发商与业主约定共有部分使用权是否有效?

商品房屋面和外墙面的使用权是归业主,还是归房地产商,或者是归物业公司所有？难道自己花钱买来房子．连在房屋外面挂个空调外机的权利都没有吗？还要受到物业公司的干涉？难道广告公司把广告挂到自家的外墙面上,影响到了采光,业主还不能干涉？收益却还不属于自己吗？为此,近日,厦门的王女士等60多位业主把房地产商及前期物业管理公司告上了法庭。     

业委会的决定是否可以撤销

厦门金门花园业委会决定,小区屋顶广告位对外招租创收,所得拟用于小区业主文娱活动的投入.但是,24户业主(简称原告)不乐意,他们起诉业委会和物业公司,要求撤销业委会决定,撤掉广告牌.于是,将金门花园广场业委会(简称金门业委会)作为被告、金门物业管理有限公司(简称金门物业公司)、某广告有限公司(简称某广告公司)作为第三人告上法庭.究竟应该优先保护24户业主的权益,还是要尊重业委会和小区多数业主的利益?近日,法院对此案作出一审判决,驳回了原告24户业主的诉讼请求.     

业主咨询

提问:开发商或大的业主能够直接进入业主委员会吗?答:开发商或大的业主不能直接进入业主委员会。在物业管理区域拥有未销售面积或者自用物业的开发商以及其他的大业主应该按照筹备组公布的业主委员会候     

引导的力量

很多物业管理人在从业过程中都会遇到相同的经历:在制止个别业主一些违反规定的行为时遭到业主的冷遇,或者是在拒绝了一些业主的个性化服务要求的时候,受到业主强烈的指责。此情此景,一些年轻的物业管理人会问:一方面,物业管理人必须追求业主的高满意度,只有这样才能够得到业主的认可;另一方面,物业管理人又必须拒绝业主的一些要求,这二者是否相互矛盾?高水准的物业管理,其终极目标到底是让: 业主满足,还是业主满意? 也许有人会问:业主满足和业主满意难道不是一回事吗?业主感觉舒适和满足了,自然就会满意啊?诚然,在很多时候这两者是具有相同涵义的。但是在特定的条件下,满足和满意并不能完全等同。在经济社会里,人们的利益总是相互制约的,某件事情     

业主咨询

提问:业主代表怎样产生?业主代表如何履行职责?答:业主大会以集体讨论形式召开会议的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表产生的方式、人数等由业主大会筹备组确定并组织业主推荐产生业主代表。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。     

小区架空层的用途之争

过去四年来，开发商厦门嘉琪房地产开发有限公司陆续将其所开发的新云花园一楼架空层作为售楼处或出租作为店面、宿舍、私家车库等用途，年营业收入好几万元；而物业服务公司也把物业服务室设在架空层。新云花园施先生等24名业主认为，开发商、物业公司将住宅楼底层架空层用作他途，遂于2008年初将新云花园开发商和物业公司告上法庭，要求其恢复架空层原状。2008年6月，法院作出判决，认定新云花园底层架空层使用权归小区全体业主所有，开发商、物业公司应限期恢复原状并予腾退，也就是说，架空层今后要交还给业主们管理使用。     

业主咨询

提问:业主大会能够对业主违反《业主公约》的行为进行民事诉讼吗?答:业主、使用人违反上海市住宅物业管理规定或者业主临时公约、业主公约,有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,