土地发展权的配置与流转

研究目的:分析土地发展权配置内容,探讨土地发展权流转机制.研究方法:理论分析法.研究结论:土地发展权配置包括总量、结构、区域和时序等配置.土地发展权的公平、合理配置,是其高效交易与流转的基础.结合中国的政府层级安排,土地发展权按照一定机制分别在宏观、中观和微观三个层次以一、二、三级土地发展权形式配置和流转.三个层次有机连接形成土地发展权配置与流转体系.     

国土空间规划视域下土地发展权配置的理论思考

研究目的：在空间治理体系和治理能力现代化背景下,梳理土地发展权的概念内涵与实践演进,探讨国土空间规划对土地发展权配置的需求与响应路径。研究方法：文献资料法和归纳演绎法。研究结果：（1）土地发展权是改变土地用途及开发利用强度的权利,是空间规划的核心对象。（2）土地发展权配置内涵可以解构为对象空间性、手段二重性、收益分配平衡性。（3）国土空间规划体系对发展权配置提出全新的需求：统筹全域、全要素、全流程;建立政府与市场互补的工具体系;优化部门协调、传导通畅的治理结构。（4）研究提出要构建以公共利益最大化为核心的“规模指标+空间分区+属性管控”初始配置体系;设计以“存量提效指标”与“增量流转指标”双轨制的跨区域、城乡统一土地发展权市场交易体系。研究结论：发展权配置是国土空间规划的“灵魂”,只有深化对土地发展权的理论认知,优化配置路径,才能有效保障国土空间规划的实施。     

美国新泽西州土地发展权转移银行的运作模式及其启示

研究目的:分析美国新泽西州土地发展权转移银行运作模式,为中国城乡建设用地增减挂钩政策提供参考。研究方法:文献归纳法和比较分析法。研究结果:新泽西州土地发展权转移银行均是为了推动土地发展权转移计划而依法设立、由董事会负责运行管理,具备行政管理和市场参与两大职能,但区域性和地方性的银行在发挥具体职能时各有特点。研究结论:可借鉴新泽西州的经验并结合中国的制度环境,构建适应于跨行政区域土地发展权转移的交易中介机构体系;严格规范政府主导型交易中介机构的行为;发挥交易中介机构教育宣传功能;强调多方共同参与,保护弱势群体利益。     

浅析土地发展权与土地利用规划

我国正处于工业化和城市化的加速时期,土地需求急剧增加.为进一步控制土地利用,国家采取了一系列的有力措施,但在土地管理中存在土地配置效率低下、大量农用地非法转为建设用地等问题.在市场经济条件下,土地的经济价值日益显化,农民围绕土地权益而发生大量纷争,为解决其中的一些尖锐矛盾,我国应积极地创设土地发展权制度,显化土地发展权,建立基于国有士地发展权的土地利用规划思路.     

土地发展权对耕地保护的启示

我国面临着人均耕地数量少、耕地质量较低等状况.而随着工业化和城市化的推进,建设用地违规占用耕地、低效占地、"占补平衡"制度未能真正履行等问题越来越突出.在针对土地用途方面我国一直实行的是土地用途管制制度,虽然取得了一些成效,但也产生了不少问题,使得耕地保护效果并不显著.因此在耕地保护方面,我们不妨借鉴国外的经验,引入土地发展权的概念,应用创新的手段解决当前面临的耕地保护方面的问题,对耕地保护提供一些新的启示.     

土地发展权与农民权益的维护

土地发展权是将土地变更为不同使用性质的权利。土地发展权在我国是一个新的领域,我国农地发展权的定位必须充分考虑农民权益问题。本文认为,我国的农地发展权应归农业经营者所有,并且农地发展权的设立与价值补偿,将有利于从根本上保护耕地,全面维护农民的土地财产权益。     

焦作市农地流转中的土地发展权配置研究

农地流转是优化土地资源配置,实现农业规模化经营发展,转移农村劳动力的主要途径,同时也是促进农村经济发展的主要手段。文章主要针对河南省焦作市现阶段农地流转中土地发展权合理配置进行简要实证分析,在阐述农地流转发展现状的基础上探讨焦作市农地流转中土地发展权配置问题及主要流转形式,通过调查等方式发现目前焦作市农地流转中土地发展权配置存在较大问题,如土地发展权主体不明确,缺乏法律体系保护、土地流转行为操作不规范、土地使用权主体间产权关系不清楚、缺乏土地产权价格体系等,并针对焦作市农地流转中的土地发展权配置问题提出完善法律制度,明确流转土地发展权收益;健全土地流转管理机制,保障农民土地发展权;以总量、结构、区域、时序配置实现土地发展权配置公平性等建议,以促进焦作市农地流转公平、公正地开展,为今后焦作市农地发展提供理论参考。     

发达国家草原生态补偿的国际经验与启示

[目的]草原生态补偿对维护草原生态安全,推动草畜平衡,促进农牧民增收和牧区经济社会发展具有重要作用。研究发达国家草原生态补偿政策措施和实践经验,对促进我国草原生态补偿制度和政策的不断完善,实现草原保护与利用平衡具有重要借鉴作用。[方法]文章梳理了美国、加拿大、澳大利亚及部分欧盟国家在草原生态补偿方面采取的政策、措施及实践,总结分析共性特点,借鉴有益部分提出我国草原生态补偿的建议。[结果]为促进草原生态安全,同时保障农牧生产者的利益,发达国家主要从资金、技术、市场（保险、税收）等方面开展了草原生态补偿,具有长期性、完善性、弹性和差异性、协调性、多元化、联合性、严格性等特点。[结论]针对我国草原生态补偿内容措施和标准较为单一（缺乏灵活性）、保障机制不健全、监管体系不够完善等问题,从发达国家经验中,得到提升法治地位、科学确定生态补偿制度、构建市场化多元化融资机制、健全监管体系和加强科技支持、鼓励多元主体参与等对我国草原生态补偿发展有益的启示。     

从集体用地流转看我国农村土地发展权配置

当前我国农村土地的发展权实质上归属于国家所有,集体建设用地流转是农民集体争取土地发展权及其收益的体现。农村土地发展权的设立与配置是十分必要的。文章通过分析与借鉴国外土地发展权制度的实践经验,对我国农村土地发展权制度进行了设计与构建,主要内容包括农村土地发展权的归属、农用土地发展权配置、集体建设用地发展权配置、农村土地发展权流转、对农村土地发展权的管理等五个方面。     

中国农地发展权的配置与流转研究

在介绍农地发展权概念与内涵的基础上,重点探讨了农地发展权的配置方式即行政配置方式和市场配置方式,并对这两种配置方式下的农地发展权配置内容与流转机制进行了详细研究.结合中国的政府层级安排,实现农地发展权分别在宏观、中观和微观三个层面上,即以行政配置为主的国家层面和省区层面以及以市场配置为主的地方层面进行的农地发展权配置和流转,三个层面有机连接形成农地发展权配置与流转体系,实现了农地发展权的公平、合理配置,可以更好地发挥在公有制条件下的土地供应宏观调控作用.     

规划管制与土地发展权关系研究评述

研究目的:对近年来国内外的规划管制、土地发展权及其关系进行评述。研究方法:文献比较和理论分析法。研究结果:对国内有关规划和土地发展权的文献进行回顾,界定了土地发展权,并对其来源进行剖析,对土地发展权价值来源及其确定提供土地经济解释,对未来土地发展权研究和政策制定提出初步建议。研究结论:管制是土地利用中常用的行政手段,是对由外部性导致的市场失灵的补救。管制不仅限制了土地利用权利,而且直接影响土地价值,这种限制是土地发展权的直接来源。     

城中村改造中不同市场化程度下的土地发展权配置模式——以广东省深圳市为例

研究城中村改造中的土地发展权配置模式,可以为城中村改造中农民权益的补偿制定相对公平合理的标准。运用案例分析法,以土地发展权作为理论基础对深圳市两个城中村的土地发展权配置进行分析和比较,并提出农民享有的合理发展权的计算方法。研究发现,"自由改造模式"中村集体与村民分享的土地发展权比例高于"征地模式"的比例,前一种模式村集体与村民获得了64%,后一种模式则获得了51.4%。现实中不同改造模式村民的利益没有达到均衡;城中村改造中政府干预越少、市场化程度越高,村民享有的发展权越多。     

英美两国土地发展权制度的实践与借鉴

土地发展权制度是源自西方发达国家的一种土地用途管制市场化机制的工具,是一项重要的土地法律制度。时至今日,它逐渐形成了两种极具代表性的模式:以英国为代表的土地发展权"归公"模式和以美国为代表的土地发展权"归私"模式。在我国尚未引入土地发展权制度之时,它对于我国正在进行的农村土地制度改革具有重要的借鉴意义。     

乡村建设与土地发展权实现——广州市步云村的调查

城市化和工业化的发展使得乡村土地的非农使用需求增加,但是由于现行的土地制度和法律,尤其是政府垄断农地征收和城市规划、土地规划等行政管制手段的严格限制使农地非农化难以实现,这既不利于农村经济和社会的发展,也难以有效地实现耕地保护目标。其实质是剥夺了农民的土地发展权,使农村发展受到很大影响。本文运用土地经济学方法,通过对广州市桌村的土地利用的现状分析,揭示了目前农村建设用地需求与供给之间的尖锐矛盾,提出只有尊重和实现农民对土地的发展权利,才能在建立城乡统一土地市场的基础上推动乡村建设和发展,实现国家、政府和农民三者土地利益的分享。     

土地发展权三十年：功能进路与实践面向

研究目的:基于30年来土地发展权的理论研究,进而在明确功能进路的指引下,有针对性地对已有的土地发展权实践予以梳理和检验,以探寻破解中国土地利用矛盾和困境的方法。研究方法:文献分析法。研究结果:土地发展权具有4大功能价值,即:创新人地关系,加强生态环境保护;解决人地矛盾,维护社会公平;完善土地市场,优化资源配置;保护自然文化遗产,遏制过度开发。珠海湿地模式、金包银模式和地票交易模式,验证了土地发展权功能属性的现实性以及土地发展权设置的可行性。研究结论:土地发展权制度是一种有效的土地管制方法,也是深化土地法律制度改革,实现土地产权清晰化、资源配置最优化、收益分配科学化、土地交易市场化的内在诉求,其设置有其必要性和可行性。     

地票制度创新与土地发展权市场机制及农村土地资产 显化关系

研究目的:探索地票制度的市场化运作创新机制及其与土地发展权市场、农村土地资产显化的关系。研究方法:文献研究法、对比分析法和模型假设演绎法。研究结果:(1)建立了地票制度市场化运作分析框架;(2)构建了土地发展权转移模型,并推导出地票价格应为重庆市城郊分界点城镇建设用地价格;(3)地票价格和土地出让价格存在较大差距,但二者差距小于征地补偿价格与土地出让价格的差距。研究结论:(1)地票制度是利用了土地发展权还原机制,以地票为形式搭建了虚拟指标交易创新制度;(2)地票价格是土地发展权转移价格的体现,当开发总量越小时,发展权转移价格越高;(3)目前地票价格尚不能完全显化土地发展权转移价值,但相对于征地补偿制度,有效地提高了农村土地资产价值,是更能促进资源优化配置的制度创新设计。     

借鉴发达国家经验以规模经营促进土地流转

近年来,宝山区积极发展农业适度规模经营,特色优质农产品不断涌现,51家农民专业合作社在政府的引导和扶持下,通过规模经营带动产业化发展,创出了"宝农34"优质大米、罗店天平"超大"食用菌、宝山杨行的"三家村草莓"等特色农产品,全区农业经营效益稳步增长。2011年,第一产业经     

国际契约农业发展模式与经验启示

契约农业能够有效解决广大农村小生产与大市场之间的矛盾,提高农业生产效率,是中国农业产业化进程中最重要的生产经营方式。而国际契约农业发展各具特色,其运营模式对中国契约农业发展具有很大的启示,中国要结合自身农业发展特征,充分借鉴国际契约农业先进理念与实践经验,发挥自身比较优势,走出符合中国国情的契约农业道路。     

典型国家（地区）农地流转的案例及其启示

农地流转和适度规模经营已成为新时期我国农村改革的重大政策之一。该文选择了美国、日本、中国台湾和越南作为不同土地制度、资源条件背景下农地流转的典型案例,侧重介绍这些国家(地区)推行农地流转和规模经营的做法和经验,总结得到土地流转机制建设的四点启示:(1)土地产权边界清晰是农村土地流转的前提条件;(2)经营权与所有权的分离加速了农村土地的流转;(3)相关配套机制的完善是农村土地流转的重要保障;(4)专门的中介机构为农村土地充分流转提供了平台。     

发达国家或地区的农地流转制度及其启示与借鉴

农村土地使用权流转是生产要素重组和资源效率提高的结果。我国农村拥有巨大的发展潜力,如果主导农业产业的发展最重要的生产要素一土地要素不能流动,那么其利用效率肯定不能达到帕累托最优。那么,如何促进农地流转已成为我国农地制度创新的重要课题。本文分析了美国、日本、法国、台湾等发达国家或地区的农地流转制度,希望对我国农村土地有序流转有所启示与借鉴。