青浦区土地承包经营权流转情况及对策

规范土地承包经营权流转行为,是保护农民合法权益的有效途径.近年来,为了稳定和完善土地承包关系,保障农民合法权益,促进农业发展和规模营,青浦区委、区政府相继出台了一系列规范土地经营权流转行为的文件,对落实全区土地承包、流转管理,维护农民合法权益,取得了一定成效.但由于历史原因及1999年土地二轮延包工作未完全做到位,导致当前土地流转方面还存在一些问题,需要加以解决.     

土地承包经营权流转的物权法分析

土地承包经营权流转的经济发展功能和社会保障功能如何协调统一,是土地承包经营权流转能否彻底物权化的关键,2007年3月出台的《物权法》对此进行了尝试,然而遗憾的是物权法对于土地承包经营权流转的物权化却不是那么彻底。本文从物权法理论的角度出发,指出了目前土地承包经营权在流转中存在的问题,并分析了问题存在的根源所在,最后有针对性地提出完善土地承包经营权流转制度的建议。     

土地承包经营权流转五注意！

笔者长期与农民打交道，看到一些老百姓在土地流转时草率了事，出现纠纷叫苦喊冤，让人甚是痛心。为此，给广大农民朋友提个醒。     

农户风险偏好下的土地经营权拍卖报价研究——以浙江省嘉兴市农村土地经营权流转为例

研究目的:探究农户不同风险偏好的土地经营权拍卖报价特征,为构建供求均衡的流转价格机制提供理论和实证依据。研究方法:运用拍卖理论,构建土地经营权流转拍卖报价模型,并通过嘉兴市调查数据分析机会成本与拍卖报价、风险溢价之间的关系。研究结果:(1)随着保留价范围的扩大,农户机会成本与拍卖报价之间的相关性变得显著,并使得高机会成本农户参与农村土地经营权流转;(2)保留价范围扩大时,农户总体上表现为风险爱好程度逐步降低,而风险规避程度逐步增加的趋势;(3)仅当保留价为固定值时,机会成本与风险溢价差值之间的相关关系不显著,而当保留价范围扩大时,两者呈显著正相关,且相关系数先增加后减少,并在保留价范围等于30%时达到最大值。研究结论:农村土地制度改革实践中,可运用拍卖报价机制并通过设置适当的保留价范围,以达到供求均衡,推进农村土地经营权流转。     

土地承包经营权流转五必须

一、土地承包经营权流转,必须以承包制度稳定为前提。开展土地承包经营权流转,农民最担心的是失去土地。为此,必须认真落实延长土地承包期30年的政策,稳定土地承包制度,并向农民颁发为期30年的《土地承包经营权证书》,给农民吃下长效“定心丸”,从而消除农民的顾虑。二、土地承包经营权流转,必须以增加农民收入为动力和最终目的。农民是最讲现实的,土地流转必须比他自己耕种能带来更多的收入,他们才能有积极性。浙江省江山市小目源村在大田反租中,出租土地的农户,每年每亩不仅可以拿到156元的租金,农业税和上交村提留的45元也…     

健全土地承包经营权流转机制 推进现代农业建设

党的十七大报告提出,要坚持农村基本经营制度,稳定和完善土地承包关系,按照依法自愿有偿原则,健全土地承包经营权流转市场,有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。近年来,作为经济较发达区的浙江省在积极鼓励推进土地经营权流转方面作了许多探索,宁波、嘉兴等市、县(市、区)党委政府相继出台了推进农村土地承包经营权流转的有关政策意见,这些意见各有特点、各有侧重,本刊特摘登其主要内容,供各地借鉴参考。     

天津土地承包经营权流转中的问题与对策

本文在了解天津土地承包经营权流转现状的基础上,分析农村土地流转过程中的问题,进而有针对性地提出促进和规范天津土地承包经营权流转的对策建议。     

建全土地承包经营权流转机制 推进现代农业建设

党的十七大报告提出,要坚持农村基本经营制度,稳定和完善土地承包关系,按照依法自愿有偿原则,健全土地承包经营权流转市场,有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。近年来,作为经济较发达区的浙江省在积极鼓励推进土地经营权流转方面作了许多探索,宁波、嘉兴等市、县（市、区）党委政府相继出台了推进农村土地承包经营权流转的有关政策意见,这些意见各有特点、各有侧重。本刊特摘登其主要内容,供各地借鉴参考。     

农村城镇化进程中土地经营权流转研究

土地经营权有效流转能够为农村城镇化提供持续发展动力,而农村城镇化建设能够为土地经营权流转提供经济动力和技术推动,两者存在着内在的契合关系。但土地经营权流转过程中仍然存在着土地流转服务机制不健全、土地的产权界定不明晰以及农村社会保障体系不健全等问题,一定程度上影响着土地经营权有效流转。因此在农村城镇化进程中,应当健全农村土地流转服务体系、重视并明晰土地产权关系及完善农村社会保障体系,以此推进农村城镇化进程,促进土地经营权有效流转。     

农村土地经营权流转实证分析——对宁阳县农村土地经营权流转的调查

研究目的:创新农业发展理念和运作机制,积极探索农村土地经营权汉转的方式.研究方法:文献资料法、因果分析法.研究结果:培植农业龙头企业,延伸产生链条带动土地流转;发展农民专业合作社,搭建平台助推土地流转;做大劳务输出产业,拓宽就业渠道促进土地流转;发挥大户示范作用,扩张效应引导土地流转;建立健全管理机制,科学运作保障土地流转.研究结论:土地承包经营权流转是完善农村土地制度的方式.     

盘活存量背景下划拨土地使用权流转的困境与出路

研究目的：在盘活存量建设用地的政策背景下,明晰划拨土地使用权流转面临的困境,并尝试寻找解释方案。研究方法：原理论证、法释义学、实证研究方法。研究结果：（1）现行法下,划拨土地使用权抵押权之实现是否须经批准存在较大争议;（2）划拨土地使用权转让审批主体难以确定;（3）划拨土地使用权转让审批的考量因素不明。研究结论：划拨土地使用权抵押权的实现属于权利转让范畴,应遵循规划管制,并适用划拨土地使用权经批准后转让的有关规定。基于法律优先和职权法定原则,划拨土地使用权转让审批主体应为市、县人民政府。有权批准的人民政府应对划拨土地权属、划拨决定书的履约情况、转让行为的合法性、土地用途是否符合当前规划进行审查,并根据不同情形对转让行为作出规范处理。     

“三权分置”下的土地经营权登记

研究目的:研究探讨"三权分置"改革下的土地经营权登记的原则和方法。研究方法:历史研究法、规范分析法。研究结果:(1)土地经营权应当具备物权性质,应当进行不动产权利登记;(2)土地经营权与土地承包经营权之间的关系,决定其不动产登记该如何进行,对土地经营权做怎样的不动产登记,又能直接反映出它的法律地位和权利性质。研究结论:在中国土地公有制背景下,土地使用权不属于土地的他项权利。为保证"三权分置"改革目标实现,亦当将土地经营权视作土地使用权性质,并进行不动产首次登记。     

土地承包权退出:政策演进、内涵辨析及关键问题

土地承包权退出是推进城镇化和农业现代化发展的重要组成部分.基于制度变迁理论,结合政策梳理和实践归纳,本文试图剖析土地承包权退出内涵纷争的内在逻辑,总结其核心要义,以规范理论界对土地承包权退出的理解.本文认为,土地承包权退出认识纷争与制度演进阶段有关,从长远来看,土地承包权退出应该以自愿有偿为前提,以放弃土地承包权为结果...     

住宅建设用地自动续期的问题与出路

研究目的:分析住宅建设用地自动续期的具体含义,并为续期制度的构建提供思路。研究方法:采用规范分析、历史分析与比较分析,研究续期的沿革与变迁,并考察域外的规定。研究结果:(1)自动续期表明了立法者对业主居住权益的保障,但仍留下许多问题未能解决;(2)这些遗留问题将对业主重建决议、房产税改革、以房养老的推行产生负面影响;(3)域外续期制度建立在土地私有制的基础上,与中国国情存在显著差异,无法在制度的价值取向层面取得一致,但在技术细节上仍可资借鉴。研究结论:(1)可采用分类型有偿续期的方式,设置一定的免征标准;(2)如个人住房房产税能为地方政府提供充足税源,也可适用统一的无偿或廉价续期模式。     

论中国空间建设用地使用权的设立

研究目的：为中国空间建设用地使用权的设立实践提供制度建议。研究方法：对比研究法、法条解释研究法、历史研究法。研究结果：空间建设用地使用权的设立主体只能是国家;地表建设用地使用权可利用土地空间以外的部分是国家设立空间建设用地使用权的客体范围;空间建设用地使用权的出让审批程序需增加地质勘察、编制详细城市规划等前置程序;设立空间建设用地使用权时,还需要通过完善城市规划、增加告知异议程序、事先约定不动产相邻关系等方式协调既存不动产权利人利益。研究结论：中国空间建设用地使用权和地表建设用地使用权设立程序应有一定差异。     

宅基地资格权：内涵重塑、功能演绎与内容阐述

研究目的:明确宅基地资格权在三权分置中的地位,澄清宅基地资格权的内涵、功能及具体内容。研究方法:原理论证、逻辑演绎、比较法等方法。研究结果:宅基地三权分置制度改革通过引入宅基地资格权,意在使之承接宅基地所有权在私法中的逻辑起点,实现住房保障从实物分配到兼具实物分配与资金补贴双重保障形式的转变。研究结论:宅基地资格权应兼具财产权能和身份权能双重属性,囊括身份属性的宅基地身份权以及财产属性的宅基地使用权。确保集体经济组织成员流转宅基地使用权之后,仍可以凭借身份权能,行使宅基地利益分享权、宅基地取回权、宅基地退出权等身份权利。     

土地经营权抵押贷款试点政策对农业机械化的影响研究 ——来自中国试点县准自然实验的证据

研究目的：评估农村土地经营权抵押贷款试点政策对农业机械化的政策效果并厘清其作用机制，为完善土地经营权抵押贷款运作机制提供参考。研究方法：理论分析、双重差分方法。研究结果：（1)土地经营权抵押贷款试点政策对县域层面的农业机械化水平总体上而言具有显著且稳健的促进效应；（2)土地经营权抵押贷款试点对农业机械化的政策效应会受到农业发展水平、财政支出水平以及区域位置的调节效应影响；（3)从作用机制来看，土地经营权抵押贷款试点政策可以促进人口、地理和经济层面的县域金融集聚，在普惠金融发展下提高农户的金融可及性并缓解其信贷约束问题，最终推进农业机械化进程。研究结论：在总结现有试点区域政策经验的基础之上，应针对性地制定与所在区域相吻合的土地经营权抵押贷款政策，以促进金融集聚，实现政策的长期效应。     

分层建设用地使用权的权利冲突及其解决

研究目的:厘清中国分层建设用地使用权的性质、特征及权利冲突,研究提出解决权利冲突的立法论路径和民法解释机制。研究方法:比较分析和民法解释学相结合。研究结果:(1)中国物权立法通过分层建设用地使用权的规定将空间权利纳入保护范围,而未采纳独立空间权的制度构造;(2)分层建设用地使用权空间上具有独特性,但可以与中国《物权法》结构性原则相契合;(3)现行立法对于分层建设用地使用权引发的权利冲突及其解决作出了原则性规定,需要从立法论和解释论角度重新检视。研究结论:在建设用地使用权制度框架内可以实现对地上与地下空间的物权保护,对于分层建设用地使用权引发的权利冲突之解决,既要在立法层面适度进行"改良",进一步细化完善《物权法》第136条有关规定;又要从法解释层面立足既有规范,借助相邻关系和地役权以及物权请求权制度措施,解决分层建设用地使用权权利冲突。     

论经营性土地使用权出让制度

建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、产权交易和政府采购四项制度被温家宝总理列为政府监管的重点对象。文章在全面回顾经营性土地使用权出让政策的基础上,进一步明确了经营性土地的概念和来源,指出了经营性土地的特殊性;然后分析强化经营性土地管理的必要性,最后进行了经营性土地违法行为发生的原因分析。     

论农地开发整理中的权属管理

土地开发整理中的权属管理，对巩固土地开发整理成果、提高土地利用效益、避免土地产权纠纷有重要作用和意义。本文从土地开发整理权属管理的基本内容、方式和程序等方面论述了我国农村土地开发整理中的权属管理问题。