谈房地产估价机构内部的估价复审

在房地产估价机构面对无序的市场竞争的恶劣环境下，相当多的估价人员为了眼前的利益，为了迎合委托方的要求，大量的“快餐”式估价报告充斥市场。这种“快餐”式的估价报告还称不上肯德基、麦当劳式快餐，最多只能称之为福建“沙县小吃”式快餐。这种快餐式估价报告相当粗糙；可比实例信手拈来；个别因素、区域因素调整修正拍脑即得，甚至矛盾百出；估价参数、估价结果不能自圆其说；同一房地产估价机构的报告主要参数口径大不统一；等等。笔在参加房屋拆迁估价报告鉴定时感触极深，笔呼吁在规范职业道德的同时，必须重视房地产估价机构内部的估价复审制度。     

关于住宅房屋拆迁估价的想法

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”；“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”；“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行”；“拆迁估价应当采用市场比较法”。学习《意见》，回顾自己近几年拆迁估价实践，再次引发对城市住宅房屋拆迁估价的思考，下面仅提出个人的几点不成熟的想法，敬请批评指正。     

中国房地产估价的实践与发展

主要谈三个方面的问题：一是，中国房地产估价行业的概况；二是，对估价专业的地方化与全球化的认识；三是，谈对中国房地产估价行业发展的思考。     

最高最佳使用原则在工业地产估价中的弱化

最高最佳使用原则是《房地产估价规范》的估价原则之一，要求在房地产估价中，以估价对象的最高最佳使用为前提进行；最高最佳使用分析也是房地产估价技术报告中的一个不可或缺的重要组成部分。     

贵阳市五项措施规范拆迁行为

进一步规范了房屋拆迁估价行为。在这方面，我们主要做了以下工作：一是放开估价市场，由过去准入5家估价机构放开到有估价资质的33家估价机构；二是推行两次估价法，第一次估价是申请人为制定拆迁安置方案而委托估价机构对将要拆迁地段的房屋进行估价，第二次核发房屋拆迁许可证后的估价，时点     

苏北房地产估价业发展中存在的问题及建议

本通过对于江苏北部部分城市房地产估价行业中存在问题的分析，指出目前房地产估价行业发展中存在的不足，并于章最后提出了一些促进房地产估价行业健康发展的建议．主要包括：建立健全相关法规，完善估价市场环境,成立估价师学会，加强行业自律；建立房地产本科教育制度；建立房地产估价师预科班制度鼓励高等院校科研院所的专业人才从事兼职估价工作等内容。     

以“设计用途”估算房地产价格不合理——二议《物权法》与《房屋所有权证书》

制定中华人民共和国国家标准GB／T50291—1999（房地产估价规范》的目的主要有三个：一是规范房地产估价行为；二是统一房地产估价程序和方法；三是促使做到估价结果客观、公正、合理。房地产估价中确定的客观、公正、合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产使用过程中，不是房地产前期阶段设计过程中。以“设计用途”估算房地产价格或价值是不合理的。     

土地价值属性的界定及估价方法的研究

在房地产估价中，土地价值属性的界定及其估价方法的研究日益重要，土地价值从形态上可以分为有形价值和无形价值；从特性上可以分为直接价值和间接价值；从收益上可以分为经济价值、环境价值和社会价值；从价值属性上可以分为市场价值、使用价值和潜在价值等等。伴随我国社会主义市场经济深入发展，上述价值的界定及其估价已摆到我们面前，例如：机场、车站、码头、公园绿地、农田、林地、草原、水面等不同土地利用方式的土地估价：由于土地利用方式不当引起的环境破坏、污染、损害、灾害等直接间接的价值损失补偿估价；桥梁、水坝、地下停车场、立交桥等特殊载体的土地估价。     

房地产估价机构业务范围扩大和技术能力提升的几个问题

随着房地产估价行业第二个十年的度过，房地产估价机构（以下简称估价机构）的生存问题已经解决，估价机构的客观公正性和权威性在房地产管理部门和金融机构首先认可后，已基本得到社会的认可。但是，估价机构的规模小型化、业务单一化、技术表浅化、评少估多的问题大量存在。所谓规模小型化，是指虽然有国家一级二级估价机构存在，但是大量的是只有三、五个估价师的小型估价机构；同时，虽然国家一级估价机构要求有注册房地产估价师16人，但就其每一个分支机构来说仍然是小型的，仅有三、五个估价师；在“宁为鸡头，不为凤尾”的观念影响下，估价师也倾向于自己成立新的小型估价机构。所谓业务单一化是指大部分中小型估价机构都只有房地产抵押评估这一种业务，大型一点的也是以房地产抵押评估为其主要业务。     

中国房地产估价师学会第一届三次理事会会议纪要

中国房地产估价师学会于1997年9月24-25日在成都召开了第一届第三次理事会暨房地产估价学术研讨会，出席会议的常务理事、理事和专家共79人。会议听取了学会副会长沈建忠的理事会工作报告；进行了房地产估价学术研讨、交流；讨论修改了《房地产估价技术规范》(征求意见稿)；并向获得首届中国房地产估价师学会优秀论的作颁发了荣誉证书。     

城市房屋拆迁估价问题分析及对策建议

1．城市房屋拆迁估价市场表现出明显的市场垄断特征。每个城市都有为数有限的几家估价机构依靠和政府管理部门的亲缘关系（历史上曾从属于政府管理部门）或其他手段垄断拆迁估价市场的大部分业务，其利用垄断优势在降低服务质量的同时还能赚取超额利润，破坏了拆迁估价市场的交易规则，降低了拆迁估价市场的效率。这些垄断估价机构的表现是：（1）热衷于与政府管理部门拉关系寻租；（2）放弃了中介机构的客观公正原则，和拆迁入结成利益共同体合谋损害被拆迁人的利益；（3）对拆迁估价的服务对象——被拆迁人，缺乏服务意识。     

房地产估价机构如何发挥自身优势为委托人提供个性化服务

房地产估价行业在逐步走向市场化的过程中，国内的估价机构面对日趋激烈的竞争环境，如何发挥自身优势，寻求持续发展之路是每个估价机构都面临的问题。对此，房地产估价机构首先要对自身的优势有清醒认识；其次，对委托人的个性特点有充分的了解。只有具备了这两项前提条件，房地产估价机构才能提供客户满意的服务，并不断进步。     

海外估价立法与管理体制及其启示

国外和我国港台地区没有一部统一的估价法律，但有专门的房地产估价法律；没有可以从事所有估价专业的估价师，许多国家和地区除房地产估价师外，甚至没有其他专业的估价师，即使有，人数也较少，估价专业定位也很明确。美国等一些国家和地区同时存在着多个估价行业组织，估价方面的国际组织也有多个。建议借鉴市场经济发达、成熟国家和地区的经验，重视、加快我国的房地产估价立法工作，各个估价专业应当借鉴发达国家和地区的通行做法，尽快明确自己的专业定位。     

对房屋拆迁估价解释的一点体会

吉林省古港房地产咨询评估公司在2002-2003年共完成拆迁评估项日103个，拆迁户数11300户。在拆迁评估工作中，我们深深感到，估价解释工作是估价机构与房屋拆迁当事人密切联系的桥梁和纽带；是把估价机构置于拆迁当事人监督的最直接，最有效的手段；是被拆迁入认可、接受评估结果，积极搬迁，     

住房租赁资产证券化中房地产估价的应用与发展路径

住房租赁资产证券化是推动我国住房租赁市场发展的重要金融方法之一，在其运行过程中，出现了对房地产估价业务的新需求。文章分析了房地产估价在住房租赁资产证券化中的应用，认为住房租赁资产证券化过程中存在房地产估价业务需求多元化、跨行业联动服务和评估操作风险等问题；提出培养综合性、复合型的估价人才，成立专业化、联合化的估价机构，完善相关的法律法规体系和建立健全监督管理体系等措施，促进房地产估价在住房租赁资产证券化领域的应用与发展。     

企业联盟

达义房产携手台湾商业“航母”优玛特；新长江地产携手楚天都市报打造全新樱花节。     

对房屋拆迁估价解释的一点体会

吉林省吉港房地产咨询评估公司在2002～2003年共完成拆迁评估项目103个，拆迁户数11300户。在拆迁评估工作中，我们深深感到，估价解释工作是估价机构与房屋拆迁当事人密切联系的桥梁和纽带；是把估价机构置于拆迁当事人监督的最直接，最     

成本法、假设开发法评估在建工程的比较分析

对于在建工程的评估，一般选用成本法和假设开发法，假设开发法虽然是成本法的倒算法，但在在建工程的评估中两个方法却有着极大的差别：理论依据和估价技术路线不同；成本、费用等价格构成项目的含义不同；计算的方式不同；两个方法估价的结果也存在差异。文中谈了作者的理解。     

平价发行债券估价模型的构建

一、传统债券估价模型 对于债券的估价，一般使用收益现值法来进行。理想状态下债券价值的计算公式为： PV=n∑t=1 It/（1＋r）^t＋M/（1＋r）^n 其中：PV为债券的价值；It为第t期的利息；n为到期的年数；r为每年的必要报酬率（即市场利率）；M为面值或到期支付额。     

房地产估价风险评估与防范——基于630名从业者的调查研究

《资产评估法》进一步明确和强化了房地产评估机构和专业人员的法律责任。通过构建房地产估价风险量表，基于问卷调查数据对房地产估价主要风险点进行了系统梳理、识别和量化判断。研究发现，在15类风险点中，发生可能性最高的5类风险分别是权属验证、估价行业市场竞争、房地产市场、委托方道德和宏观经济风险；在风险等级分类中，宏观经济、房地产市场、权属验证风险属于高风险，政治、委托方内部管理风险属于低风险，其他10类风险属于中等风险。按照业务承接、实地查勘、报告形成、报告交付使用4个估价作业阶段，对房地产估价机构和估价人员防范估价风险提出了针对性建议。